Comment calculer le taux de capitalisation pour l'immobilier

Ceux qui investissent dans l'immobilier via des propriétés productrices de revenus doivent disposer d'une méthode pour déterminer la valeur d'une propriété. En considérant le prix d'exploitation net des autres propriétés et les propriétés comparables, les prix de vente récents.Le taux de capitalisation est déterminé, puis appliqué à la propriété en question pour déterminer la valeur marchande actuelle basée sur le revenu.

C'est un excellent moyen de faire des comparaisons de propriétés similaires, car toutes les dépenses sont prises en compte

Lorsque deux propriétés semblent se ressembler et que l'une coûte plus cher, c'est peut-être parce qu'elle génère plus de revenus ou

Difficulté: Facile

Temps requis: 5 minutes Voici comment:

Obtenez le prix de vente récent d'une propriété à revenus, comme un complexe d'appartements.

1. Exemple: Projet d'appartement de six unités vendu 300 000 $.
   Pour ce même projet d'appartement, déterminez le revenu net d'exploitation, ou les locations nettes réalisées par les propriétaires. Toutes les dépenses d'exploitation sont soustraites, mais pas l'hypothèque. Ainsi, ce calcul valorise la propriété comme si vous l'aviez payé en espèces.
2. Exemple: Le revenu locatif après déduction des dépenses (net) est de 24 000 $

   Divisez le revenu d'exploitation net par le prix de vente pour obtenir le taux de capitalisation.

3. Exemple: 24 000 $ / 300 000 $ =. 08 ou 8% (Le taux de capitalisation)
   Ce dont vous avez besoin:

Calculatrice

• Prix comparables des propriétés vendues et des revenus nets.
• Le taux de capitalisation est utilisé par les investisseurs de deux façons. La première consiste à évaluer une propriété qu'ils veulent vendre en fonction des taux de capitalisation boursière actuels pour les propriétés comparables récemment vendues.

L'autre est de déterminer si le prix demandé d'une propriété est raisonnable lorsqu'on envisage un achat.

Vendre - Besoin de savoir Prix

Vous possédez un petit projet d'appartement et vous voulez le vendre. Vous rassemblez des propriétés récemment vendues dans la région qui sont similaires aux vôtres. Ils pourraient avoir plus ou moins d'unités, mais vous essayez de trouver des propriétés aussi similaires que possible à celui que vous voulez vendre.

Vous trouvez trois propriétés qui ont été vendues au cours des trois ou quatre derniers mois. La partie délicate est de pouvoir trouver leur bénéfice net d'exploitation net. Parfois, il est publié dans la liste, et d'autres fois ce n'est pas le cas. Mais, vous pouvez obtenir ce type d'information d'un agent immobilier commercial, surtout quand vous serez en vente avec un.

Vous obtenez trois taux de capitalisation et ils sont en moyenne de 9,2%. Le résultat net d'exploitation net de votre propriété est de 31 000 $. Maintenant, tout ce que vous faites est de diviser le NOI par le taux de capitalisation:

31 000 $ /. 092 = 336 957 $ Valeur de votre propriété.

Vous pouvez maintenant prendre une décision quant au prix que vous souhaitez demander pour la propriété et la mettre sur le marché.

Considérer l'achat d'une propriété ou la comparaison de propriétés pour un achat

Lorsque vous comparez des propriétés pour une décision d'achat, vous utilisez les propriétés répertoriées. Vous pouvez donc obtenir le NOI et calculer le taux de capitalisation pour chacune. Vous pouvez ensuite les comparer pour voir lequel ferait le meilleur achat. Cependant, vérifier leurs dépenses et loyers est judicieux, car on peut arriver au sommet si vous voyez des possibilités de réduire les dépenses ou d'augmenter les loyers.

Sur ce sujet, certains gestionnaires sont vraiment bâclés ou paresseux, mais pas souvent. Toutefois, si vous vérifiez une propriété avec un taux de capitalisation comparable, vous pouvez constater que les dépenses sont anormalement élevées pour le type de propriété et la taille.

Vous pouvez également constater que les loyers facturés sont inférieurs aux taux du marché pour des propriétés comparables. L'une ou l'autre de ces situations, si elle est corrigée, augmenterait le taux de capitalisation, ce qui en ferait une meilleure propriété.

Achat - Besoin de savoir ce qu'une propriété vaut

Nous sommes maintenant de l'autre côté de la transaction. Nous avons un oeil sur un petit projet d'appartement spécifique, et il est mis en vente pour 495 000 $. La question est, vaut-il la peine dans le marché actuel ou est-il trop cher?

Nous obtenons de nouveau des propriétés comparables et un taux de capitalisation moyen vendu. Utilisons notre 9, 2% encore. Si le NOI de cette propriété est de 39 500 $, cela vaut-il le prix demandé?

NON, en calculant la division de ce revenu par le taux de capitalisation, nous obtenons 429 348 $ pour une valeur. Donc, 495 000 $ est un peu dépassé.

De quel NOI aurions-nous besoin pour obtenir ce prix de liste pour une valeur? Nous changeons simplement notre formule et multiplions le prix demandé par le taux de capitalisation.

495 000 $ X. 092 = 45 540 $ Revenu net d'exploitation requis. Vérifions cela:

45 $, 540 /. 092 = 495 000 $.

Ne croyez pas que cela soit figé. Il peut y avoir de bonnes raisons pour une propriété justifiant un meilleur taux de capitalisation. Peut-être que c'est l'emplacement, ou peut-être c'est les caractéristiques et la qualité des bâtiments et des environs. Tout doit être évalué pour les décisions, mais le taux de capitalisation aide.