Combien sous le prix de liste Pouvez-vous offrir pour les ventes à découvert

Question: Combien pouvez-vous offrir aux ventes à découvert sous le prix courant?

Un lecteur demande: Nous n'avons pas hésité à acheter des ventes à découvert parce que nous avons entendu dire qu'elles prenaient trop de temps et ne pouvaient pas être acceptées. Mais maintenant, nous sommes en train de penser que tous les bons prix sont pour les ventes à découvert. Nous pensons que nous devrions peut-être envisager de faire une offre sur une vente à découvert. Mais nous ne savons pas par où commencer. Combien d'offres pouvons-nous faire? Ne devrions-nous pas faire un tas d'offres au cas où certains ne passeraient pas? Et combien de prix de liste peut-on offrir pour acheter une vente à découvert? "

Réponse: Le prix d'offre pour une vente à découvert est souvent très déroutant pour les acheteurs. Vous n'êtes pas seul avec vos questions: Beaucoup d'acheteurs de vente à découvert ont l'impression d'être comme les aveugles qui conduisent les aveugles, et d'une certaine manière ils le sont, parce qu'il y a tellement de composants dans une vente à découvert. toutes les ventes à découvert clôturent.

Le prix courant d'une vente à découvert

La plus grande question dans une vente à découvert est le prix. Pour commencer, si le vendeur n'est pas qualifié pour faire une vente à découvert, le prix de liste n'est pas pertinent, parce que les vendeurs qui ne sont pas admissibles à une vente à découvert peuvent voir leur vente à découvert rejetée. approuver la vente à découvert même si vous étiez prêt à payer sur la valeur marchande.

Vous ne pouvez pas accrocher votre chapeau sur le prix catalogue d'une vente à découvert. vous dit combien il faut pour que le vendeur signe un contrat d'achat, et parfois, il ne le fait même pas.

Par exemple, dans mon système MLS, les agents inscripteurs sont tenus de dire aux agents de l'acheteur si le vendeur n'acceptera pas le prix de liste, mais toutes les sociétés MLS n'exigent pas cette divulgation.

Si le prix catalogue est trop bas, la banque rejettera la vente à découvert. De plus, un prix de liste bas pourrait être une stratégie utilisée par l'agent inscripteur et le vendeur pour attirer plusieurs offres sur la vente à découvert.

Bref, le prix courant d'une vente à découvert pourrait signifier très peu, voire rien du tout.

Comment calculer un prix d'offre pour une vente à découvert

Vous devrez penser comme un agent BPO. À l'exception de quelques types de ventes à découvert, les banques ne paient généralement pas pour une évaluation. C'est comme se couper le nez pour contrarier votre visage, mais les banques veulent économiser un peu d'argent. Ils ne donnent pas assez de crédit aux connaissances et à l'expérience des évaluateurs immobiliers. Ils ont tendance à penser que tout corps chaud peut évaluer une maison, et cette hypothèse serait erronée.

Nous n'aurions pas ce problème si les banques faisaient confiance aux agents de vente à découvert, mais elles ne le font pas, et avec raison. L'agent d'inscription à découvert représente le vendeur et non la banque.L'agent d'inscription à court terme veut également vendre rapidement cette maison. Le prix que l'agent de vente à découvert juge est la valeur marchande pourrait être juste sur le nez ou il pourrait être trompeusement bas.

Ainsi, la banque de vente à découvert embauchera un agent BPO et paiera à cet agent moins de 100 $ pour produire un BPO. Cet agent peut être un agent local ou l'agent peut vivre hors de la zone. C'est la chance du tirage au sort. Mais de nombreux agents de BPO se penchera sur les ventes comparables vendus dans un rayon de 1/2 mile de la propriété en question.

Ils compareront la même superficie et l'âge. Vous pouvez faire la même chose.

Les différents types de prix d'offre pour une vente à découvert

Bien qu'il existe un certain nombre de façons de calculer la valeur marchande, tous les agents BPO n'utilisent pas tous les outils disponibles pour un agent. Un agent de BPO pourrait seulement considérer les 3 derniers mois de maisons vendues les plus proches de la propriété en question. L'agent peut ne pas tenir compte de l'emplacement, de l'état, des facteurs uniques et des tendances, tels que la baisse des prix sur les annonces actives et en attente.

Voici les différents types de prix d'offre à découvert et pourquoi ils sont différents:

• Prix courant pour une vente à découvert. C'est le prix sur lequel l'agent inscripteur et le vendeur s'entendent. Il est utilisé pour attirer une offre. Cela peut être élevé. ça peut être bas; ça peut être juste sur l'argent.
• BPO agent prix de vente à découvert. Ce prix est souvent calculé statistiquement, mais sans une inspection intérieure est fondamentalement sans valeur. Même avec une inspection intérieure, les prix de BPO ne sont pas toujours corrects, principalement parce que l'agent pourrait ne pas travailler dans le voisinage. Mais c'est le prix d'offre que la banque de vente à découvert acceptera.
• Opinion de l'agent de l'acheteur local de la valeur. Un spécialiste du quartier est probablement votre deuxième meilleur pari pour une opinion honnête de la valeur marchande. Cet agent connaîtra l'histoire et les tendances de l'achat de maisons dans ce quartier particulier. Si ce prix est supérieur à une valeur BPO, si vous offrez un prix proche de cette valeur est en grande partie basé sur la façon dont vous voulez la maison et si vous faites face à des offres concurrentes.
• Opinion d'un évaluateur local sur la valeur marchande. Une évaluation vous coûtera entre 300 et 500 $, en moyenne, mais un évaluateur professionnel ayant de l'expérience dans l'évaluation des maisons dans ce quartier devrait produire une opinion valide de la valeur. Pourtant, ce n'est que l'opinion d'une personne.
• Évaluation par un prêteur acheteur de la vente à découvert. Ce type d'évaluation est effectué au moyen d'un bassin d'évaluation, et l'évaluateur peut ou non être expérimenté et ne pas connaître le quartier. Merci à la gueule de bois causée par HVCC, c'est essentiellement une évaluation pour valider l'offre, de ne pas valider la valeur marchande réelle.

Bottom line, l'astuce pour choisir le prix de l'offre d'une vente à découvert est de savoir combien la banque va vouloir, en fonction de l'opinion de l'agent de BPO de la valeur. Le prix de votre offre doit être raisonnable. La banque peut ou non autoriser un rabais pour l'attente d'une approbation de vente à découvert. Gardez à l'esprit, cependant, ni votre prix d'offre ni le prix de l'agent BPO pourraient avoir n'importe quelle valeur de marché.Le montant que vous payez et la valeur marchande peuvent être deux choses distinctes.

Préparez-vous simplement à une contre-offre de la banque si le prix de votre offre est trop bas.

Pour répondre à votre question sur les offres d'achat multiples. Vous devriez parler avec votre avocat des pièges et des inconvénients juridiques de la rédaction d'offres multiples pour une vente à découvert lorsque vous ne pouvez pas vous permettre de tout acheter. Généralement, les agents éthiques découragent cette pratique à moins que l'acheteur ne divulgue ce fait dans l'offre.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.