Fonctionnement d'un contrat foncier pour l'achat de maisons

Les contrats fonciers pour l'achat de maisons étaient très populaires à la fin des années 1970 et au début des années 1980. À l'époque, les contrats de vente à tempérament, parfois appelés contrats d'acte, offraient des conditions de financement plus attrayantes que les taux plus élevés et les normes rigoureuses de qualification des prêteurs institutionnels.

Les contrats fonciers ont commencé à disparaître lorsque les exigences de prêt se sont assouplies et que les taux ont chuté en dessous de 8%. Mais ils n'ont pas complètement disparu et, en fait, sont retournés sur le marché pendant la crise hypothécaire.

Les anciens propriétaires qui ont perdu leur maison à la forclusion ou vendus par le biais d'une vente à découvert ont commencé à s'appuyer sur des contrats fonciers comme une alternative de financement lorsque les grandes banques les ont détournés.

Qu'est-ce qu'un contrat de vente à tempérament?

Un contrat de vente à tempérament désigne tout type de contrat qui nécessite des paiements périodiques, mais dans le domaine immobilier, il s'agit généralement d'un contrat foncier, d'un contrat de vente ou d'un contrat de vente.

Le contrat de vente à tempérament précise le prix de vente, le montant de l'acompte, le taux d'intérêt, le montant des paiements mensuels (ou périodiques) et les droits de chacune des parties. Il couvre des responsabilités telles que qui va maintenir la maison, payer pour l'assurance, et les taxes foncières - qui est généralement l'acheteur. Le contrat comprendra un recours pour le vendeur dans le cas où l'acheteur cesse de verser les acomptes provisionnels.

Particularités:

• Les contrats fonciers ou les contrats d'acte constituent un contrat de garantie entre un vendeur, appelé vendeur, et un acheteur, appelé vendeur.
• Le vendeur s'engage à vendre une propriété en finançant l'achat pour la Vendée.
• Le vendeur conserve le titre légal et le vendeur reçoit un titre équitable.
• Le financement par le propriétaire peut inclure un solde hypothécaire existant (voir plus bas) ou la propriété peut être libre et claire (meilleure option).
• Sur paiement intégral, le vendeur remet à la Vendée un acte de propriété.

Contrats fonciers tout compris (wrap-around)

• Les contrats globaux contiennent une hypothèque existante.
• La Vendée effectue un paiement au Vendeur.
• Sur réception du paiement, le vendeur paie le paiement du prêteur sous-jacent et garde le reste.
• Si le taux d'intérêt de l'hypothèque existante est inférieur à celui du contrat, le vendeur gagne un intérêt supplémentaire sur l'argent qui n'appartient pas au vendeur.

Voici comment cela fonctionne.

1. Disons que le prix de vente est de 100 000 $.
2. La Vendée dépose 10 000 $.
3. La Vendée accepte d'effectuer des paiements de 90 000 $ portant intérêt à 6,5%, payable 567 $.
4. Le prêt sous-jacent actuel est de 50 000 $, payable à un taux d'intérêt de 5% avec un paiement de 268 $.
5. Le vendeur gagne 6, 5% d'intérêt sur 40 000 $ d'actions, PLUS 1, 5% d'intérêt sur l'hypothèque existante de 50 000 $ et empoche 299 $ par mois.
6. La Vendée paie également les taxes, les assurances et tous les autres frais de propriété.

Contrats droits

Il n'y a pas de substitution d'intérêt dans un contrat simple. La Vendée peut accepter de payer directement le prêteur existant et de faire un autre paiement au Vendeur, ou la Vendée peut envoyer un paiement au Vendeur, et le Vendeur déboursera le paiement au prêteur sous-jacent. Regardons l'exemple précédent sur un contrat droit:

1. Prix de vente de 100 000 $.
2. Vendée dépose 10 000 $.
3. Vendée fait un paiement de 268 $ sur le solde actuel de prêt de 50 000 $, portant intérêt à 5%.
4. La Vendée effectue un deuxième paiement au vendeur sur un financement de 40 000 $ détenu par son propriétaire, portant intérêt au taux de 6,5% et payable à 253 $ par mois.
5. Le total des deux paiements est de 521 $, ce qui économise 46 $ par mois sur le Vendée.

Pouvoir de vente

• Certaines sociétés de titres rédigent et assurent des contrats fonciers qui contiennent un vendeur, un vendeur et un fiduciaire. Vous devrez appeler pour trouver une telle société de titre.
• Comme un fiduciaire dans un acte de fiducie, le vendeur et le vendeur cèdent le droit, le titre et l'intérêt au fiduciaire dans le but de garantir les obligations du vendeur et du vendeur.
• Dans le cas où la Vendée cesse d'effectuer des paiements, le Trustee a le pouvoir de saisir en vertu du pouvoir de vente.
• Le processus de dépôt d'un avis de défaut varie d'un État à l'autre.

Clauses d'accélération des prêts sous-jacents

Tous les prêts contiennent aujourd'hui des clauses d'accélération et d'aliénation. Les prêteurs ont eu une longue histoire d'appeler des prêts immédiatement dus et payables si les acheteurs prenaient le titre "sous réserve" des prêts existants. C'est parce que les prêteurs voulaient que les acheteurs se qualifient, payent des points de prêt et des taux d'intérêt plus élevés.

Sue Heimbichner, agent d'entiercement au Chicago Title à Sacramento, est dans l'affaire depuis 1976 et a vu la popularité des contrats fonciers aller et venir. L'un des plus grands procès de cette période a évolué à partir des acheteurs prenant le titre sous réserve des prêts hypothécaires existants détenus par les associations fédérales d'épargne et de prêt. Congrès a adopté la Loi sur les institutions de dépôt de 1982, effaçant effectivement la capacité de reprendre des prêts existants.

Heimbichner dit que les prêteurs ont tendance à détourner le regard: «Certains prêteurs sont heureux de voir leurs paiements effectués», a-t-elle déclaré. Mais n'essayez pas de reprendre des prêts soutenus par le gouvernement. "Vous ne voulez pas embêter avec le gouvernement", prévient Heimbichner, "parce que vous allez vous faire gifler." Si votre contrat de terrain contient une hypothèque existante, vous devriez demander l'avis d'un avocat de l'immobilier.

Des exemples de prêts garantis par le gouvernement sont Fannie Mae ou Freddie Mac, et les prêts gouvernementaux sont FHA ou VA.

Lot de droits de Vendee

A toutes fins utiles, la Vendée est propriétaire de la propriété et a le droit de:

• Possession.
• Calme plaisir et l'utilisation de la propriété.
• Exclusion, obligeant les autres à quitter les lieux.
• Revente.

Avantages pour la Vendée

• Pas de qualification, bien que le Vendeur puisse demander une copie du rapport de crédit de l'acheteur.
• Flexibilité de l'acompte. Le montant est négociable.
• La durée du contrat, le taux d'intérêt et les paiements sont négociables.
• Coûts de clôture faibles. Il n'y a pas de frais de prêteur à payer.
• Fermeture rapide. Les transactions peuvent fermer dans 7 jours ou moins.

Avantages pour le fournisseur

• Prix de vente généralement plus élevé et aucune évaluation. Bien que les acheteurs sont invités à obtenir une évaluation.
• Si imposable, peut éventuellement être admissible au gain différé.
• Revenu mensuel.
• Souvent, un meilleur taux de rendement que les comptes du marché monétaire.
• Si la propriété n'est pas conforme, c'est un moyen facile de vendre.
• Fermeture rapide.

Conseils pour l'acheteur

• Obtenez une évaluation.
• Obtenir une assurance de titres.
• Engager les services d'une société holding pour conserver la possession d'un acte signé et les documents originaux.
• Parlez à un avocat spécialisé dans l'immobilier.

Conseils du vendeur

• Tirez le rapport de crédit de l'acheteur.
• Incluez les noms du vendeur et du vendeur dans la police d'assurance existante.
• Embaucher une société de décaissement pour gérer la collecte des contrats.
• Parlez à un avocat spécialisé dans l'immobilier.

Cet article ne doit pas être interprété comme donnant des conseils juridiques. Seuls les avocats peuvent offrir des conseils juridiques.