Pourquoi les banques exigent-elles des lettres de pré-approbation? - Ventes à découvert

Question: Comment les banques REO et les banques de vente à découvert exigent-elles une lettre d'approbation préalable des emprunteurs?

Un lecteur demande: "En tant qu'acheteurs sérieux et sérieux, ma femme et moi avons obtenu l'autorisation préalable de Wells Fargo pour acheter une maison, nous avons trouvé une maison que nous aimons mais c'est une vente à découvert. obtenir la pré-approbation par la banque de vente à découvert pour être admissible à acheter cette maison.C'est fou.Pourquoi voudrions-nous divulguer nos renseignements personnels à une banque avec laquelle nous n'avons aucune relation et ne veulent pas un prêt de? Pourquoi voudrions-nous Une autre enquête sur notre rapport de crédit pourrait entraîner une baisse de notre score FICO Comment ces banques REO et de vente à découvert s'en tirent-elles avec une lettre de pré-approbation de la part des emprunteurs? "

Réponse: Je peux comprendre votre réticence à obtenir une approbation préalable d'une banque inconnue alors que vous avez déjà fait l'objet d'une approbation préalable. Cela n'a aucun sens pour vous. Mais c'est parce que vous n'êtes pas de l'autre côté de la transaction. Beaucoup d'acheteurs dont les prêteurs disent qu'ils sont préapprouvés ne sont pas vraiment préapprouvés.

Vous vous demandez peut-être comment cela peut-il arriver? Comment une banque peut-elle émettre une lettre de préautorisation qui est un gros mensonge? Très facilement. Ils excluent certains éléments d'information dans la lettre elle-même et font de ces exceptions des éventualités. De plus, toutes les lettres de pré-approbation ne sont pas une pré-approbation réelle. Il y a une différence entre une lettre de préqualification, connue sous le nom de préqualification, et une lettre d'approbation préalable.

Les différences entre une lettre de préqualification et une lettre de préautorisation

Un préqual, qui est généralement le type de lettres de pré-approbation qu'un courtier hypothécaire peut émettre, indique les types de documents suivants:

Lettre de préqualification:

• L'emprunteur a demandé un prêt .
• Le rapport de crédit a été vérifié.
• Sur la base des informations fournies, l'emprunteur est qualifié pour acheter une maison à un prix maximum prédéterminé.

Lettre de préautorisation:

• L'emprunteur a rempli une demande de prêt.
• Les pointages de crédit sont tirés et suffisants.
• L'emploi a été vérifié.
• Les emprunteurs ont soumis des pièces justificatives telles que des déclarations de revenus et des relevés bancaires.
• L'emprunteur est préautorisé à acheter une maison à un prix maximum prédéterminé, en attendant une politique d'évaluation et de titre.

Vous pouvez voir qu'une vraie lettre de pré-approbation porte beaucoup plus de poids. Mais elle aussi est sujette à la souscription finale et n'est pas une garantie. Il est subjectif et dépend de plus de documentation et de contrôle.

Pourquoi une banque de vente à découvert demanderait une approbation préalable

La banque de vente à découvert, avant d'approuver une vente à découvert, a un long processus à suivre.La banque embauchera un agent BPO pour évaluer la valeur de la propriété. Il assignera le négociateur. Il pourrait prendre des semaines ou des mois pour prendre une décision sur la vente à découvert.

Voici quelques faits à propos des ventes à découvert:

• La vente à découvert est un privilège - ce n'est pas un droit de l'une ou l'autre des parties.
• La banque a généralement peu d'intérêt à approuver la vente à découvert.

Non seulement le vendeur et la propriété doivent généralement être admissibles à la vente à découvert, mais l'emprunteur doit être qualifié pour acheter la maison. La banque qui traite la demande de vente à découvert veut la preuve définitive que l'acheteur est capable et qualifié pour fermer.

La vérité est qu'après avoir travaillé sur une vente à découvert pendant des semaines, voire des mois, c'est une énorme déception et une perte de temps si la banque découvre à la fin que les acheteurs ne peuvent pas fermer.

Quand il est question de souscription et de souscription, le prêt d'un acheteur risque d'exploser. Certaines des choses qui ont entraîné le rejet de l'acheteur auraient pu être corrigées ou repérées au début, mais ne l'ont pas été.

C'est parce qu'il n'y a pas assez de réglementation sur l'émission de lettres d'approbation préalable et que tous les prêteurs n'utilisent pas des procédures standard. Par exemple, un score FICO de 720 est généralement requis au minimum pour un prêt conventionnel. Mais les principaux prêteurs qui font des prêts conventionnels préfèrent souvent un minimum FICO plus élevé de 740 pour accorder un taux d'intérêt attractif à l'emprunteur.

Si un emprunteur croit que le prêteur offrira son meilleur taux pour une FICO de 720, il existe un risque de conflit qui pourrait entraîner l'annulation de la transaction ou le rejet de l'emprunteur. La banque de vente à découvert veut simplement vérifier l'information pour elle-même et faire sa propre détermination quant à savoir si l'acheteur est pleinement qualifié.

Il est contraire à la réglementation de la RESPA qu'une banque exige qu'un emprunteur obtienne un prêt auprès de cette banque. Cependant, il est parfaitement acceptable qu'une banque exige une lettre d'approbation préalable de sa propre banque avant d'approuver l'emprunteur pour la vente à découvert ou de permettre à l'emprunteur d'acheter sa propre maison appartenant à la banque.

Parfois, une banque laisse un emprunteur soumettre une DU (souscription de bureau) au lieu d'une lettre d'approbation préalable. Ça vaut le coup de demander.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}