Le don de biens immobiliers: la générosité peut être une source d'impôt

L'assiette fiscale des biens doués peut être délicate. Il suffit de demander à Beverly à Atlanta, en Géorgie, qui écrit:

«Mon père, âgé de 90 ans et apparemment en bonne santé, m'a donné son condo en Floride, je l'ai loué à des vacanciers. Je suis un enfant unique et hériterai de tout au décès de mon père.

Ma question est la suivante: a-t-il fait un erreur financière terrible en me donnant ce condo au lieu de me le laisser dans son testament? On m'a dit que si je vends, ce qui est probable dans environ deux ans, je devrai payer des milliers d'impôts sur les plus-values, et que

J'ai deux fils qui hériteront de tout ce que j'ai: devrais-je vendre le condo à mon père pour éviter les taxes que j'aurais à payer si je le vendais? si je décidais qu'il avait besoin de le vendre au cours de la prochaine année environ, paierait-il des impôts seulement sur la différence de la valeur actuelle (550 000 $) et tout ce qu'il obtiendrait au-dessus de ce montant?

--2- -> Mais si je le lui reviens pour éviter les impôts sur les gains en capital et que je l'hérite quand il passe, et si je le vendais ensuite, sur quel montant devrais-je payer des impôts? Je dois savoir ce qu'il faut faire. Quand j'ai mentionné à mon comptable que mon père venait de me donner le condo, il m'a dit: «Vous savez que c'était une grosse erreur fiscale. Quelles sont les répercussions de toutes mes options? Merci beaucoup. "

Bien que généreusement généreux, le fait de faire un don immobilier présente souvent plusieurs inconvénients sur le plan fiscal: certains professionnels de la fiscalité conseillent aux gens de ne jamais donner de biens immobiliers, mais je crois que c'est un peu trop dur. On peut imaginer des scénarios où donner des biens immobiliers peut être une bonne décision fiscale, mais ce n'est pas une de ces situations.

Gains en capital sur les dons et les héritages

En En général, vous devriez préférer les héritages plutôt que les dons de biens immobiliers Voici pourquoi:

L'exécuteur testamentaire de la succession de votre père évaluera tous les biens de sa succession à la date de son décès. six mois après la date du décès, il peut alors choisir la date d'évaluation qui entraîne le moins de conséquences fiscales possibles: en tant qu'héritier, la base du coût du bien sera la juste valeur marchande à la date d'évaluation choisie et non son achat initial

Ceci est appelé un "intensifié" base "et c'est un excellent moyen de minimiser votre impôt sur les gains en capital si vous vendez plus tard la propriété.

La base du coût du bénéficiaire est la même que celle du donneur dans une situation de don. Cela fait du don un moyen moins favorable de transférer des actifs, bien que le don puisse être une excellente stratégie pour transférer les gains en capital aux membres de la famille qui ont des taux d'imposition inférieurs.

Par exemple, disons que vous êtes assis sur des gains en capital à long terme sur certaines actions, et que ces gains vous seraient imposés à 15%. Vous pouvez offrir ces actions à un autre membre de la famille avec peu ou pas de revenu et les gains ne seront pas imposés s'il est dans une tranche d'imposition de 10 ou 15%. Le montant imposable du gain est le même dans les deux cas, de sorte que le don est simplement un moyen de choisir un taux d'imposition plus favorable sur les investissements appréciés.

Gains en capital sur la propriété locative

La base de vos frais dans le condo doué est la même que celle de votre père parce que vous l'avez reçu en cadeau. Donc, si votre père a acheté la propriété pour 65 000 $, c'est aussi votre base de coûts. Vous devrez également examiner attentivement votre «base de coûts ajustés» dans la propriété. Je fournis la formule dans mon article sur la déclaration des revenus locatifs à l'annexe E. Votre base de coût est réduite encore plus par le montant de la dépréciation que vous et votre père prétendiez ou auriez pu réclamer comme déductions fiscales.

De plus, les gains sur les biens locatifs seront imposés selon deux taux d'imposition différents: les taux d'imposition ordinaires sur le montant des gains attribuables à l'amortissement et les taux d'imposition des gains en capital à long terme sur tout gain restant après amortissement comptabilisé.

C'est ce qu'on appelle la récupération de l'amortissement.

Que faire?

Ce que vous devez faire maintenant dépend entièrement de la durée de votre projet de location. Si vous deviez le garder pour le reste de votre vie et le transmettre à vos enfants en tant qu'héritage, vous n'avez vraiment rien à faire en ce moment. Mais vous avez indiqué que vous pourriez vouloir vendre la propriété dans les prochaines années. Quelqu'un devra payer l'impôt sur les gains en capital lorsque cela se produit, que ce soit votre père ou vous ou quelqu'un d'autre. Vous devriez vous asseoir avec un fiscaliste et planifier les conséquences fiscales de diverses stratégies. Déterminez quelle stratégie permettra d'économiser le plus d'impôt.

Vos possibilités incluent:

Conservez le cadeau:

• Vous serez obligé de payer des taxes si vous vendez la propriété. Mais si vous détenez la propriété jusqu'à votre mort, la base se mettra en marche et vos héritiers pourront la vendre et mettre un peu à l'abri des gains en capital. Annuler le cadeau:
• Je ne suis pas certain si ce cadeau particulier peut être défait, selon le nombre d'années écoulées depuis le cadeau original. Vous pourriez vouloir vérifier avec un avocat. Rendez la propriété à votre père:
• Son coût de base sera le même que celui de votre coût, c'est-à-dire que c'est la base du coût initial de votre père ajusté pour dépréciation et autres facteurs. Votre père pourrait alors vendre la propriété ou la garder jusqu'à sa mort. Donner la propriété à quelqu'un d'autre:
• L'idée est ici de choisir quelqu'un d'autre, peut-être vos enfants ou un autre parent, pour les conséquences fiscales les plus favorables en fonction du revenu de cette personne. Donner à un organisme de bienfaisance:
• Un organisme de bienfaisance peut prendre tous les gains en franchise d'impôt.