Les formes de représentation des clients dans l'immobilier

La plupart des États exigent une certaine forme de divulgation au client ou au client potentiel quant à la façon dont vous allez les représenter dans leur transaction immobilière. Assurez-vous de comprendre les règles de votre état et les différentes façons dont vous pouvez être leur représentant. Vos devoirs et obligations envers le client varient considérablement en fonction du type de représentation que vous avez contractuellement convenu.

Ne sommes-nous pas tous des agents?

«Agent immobilier» est un terme générique se référant à notre profession, mais ne définit pas toujours notre position et nos fonctions dans une transaction. «Agence», le plus haut niveau de représentation, exige certaines obligations fiduciaires, y compris la confidentialité divulgation complète. L'exigence de confidentialité continue après la transaction est terminée. Vous travaillez dans le meilleur intérêt du client, c'est-à-dire la plupart des fonds pour la liste de votre vendeur ou le prix le plus bas pour votre acheteur.

Comment l'agence est créée dans l'immobilier.

Rappelez-vous les devoirs fiduciaires avec OLD CAR.

Courtier transactionnel, facilitateur de transaction ou non-agent

Dans la plupart des États, si vous n'avez pas expressément accepté une relation d'agence avec votre client, vous n'êtes pas leur «agent» en ce qui concerne les obligations fiduciaires. Vous seriez toujours tenu de traiter toutes les parties équitablement et honnêtement, mais ne serait pas nécessairement tenu à la confidentialité, ni à la divulgation complète à votre client.

Ce statut est devenu plus largement utilisé avec l'expansion de "Buyer Agency", représentant les acheteurs comme leur agent. Ce statut important est expliqué dans Double Agence ci-dessous.

Agence double dans l'immobilier

La double agence n'est vraiment pas possible, mais c'est un terme utilisé dans la plupart des états. Il est impossible de fournir la confidentialité ET la divulgation complète à deux clients en même temps.

Cependant, le terme s'applique à la fois à l'acheteur et au vendeur lorsque vous êtes en statut d'agence avec chacun. Cela nécessite une divulgation minutieuse aux deux clients que votre capacité à les représenter de manière agressive a changé. Il est considéré par beaucoup comme une pratique risquée, avec d'éventuels conflits d'intérêts.

Subagency

La sous-agence existe depuis le début de la pratique organisée de l'immobilier. Il décrit un agent qui apporte un acheteur pour l'inscription d'une autre société, et le représentant de l'acheteur travaille pour le compte de l'agent inscripteur et du vendeur, en leur attribuant des obligations fiduciaires. Il est presque mort partout maintenant, car il n'était pas bon pour les acheteurs et fait des courtiers et des vendeurs indirectement responsables des actions ou des erreurs du représentant de l'acheteur.

Agence désignée

L'agence désignée permet à une maison de courtage d'offrir une alternative à l'agence double lorsque l'acheteur et le vendeur sont représentés à l'interne et que les deux ont des contrats d'agence.Le courtier affecte un agent à être «l'agent» du vendeur, et un autre agent à représenter l'acheteur. Ils conservent tous deux le statut d '«agence» avec les obligations fiduciaires requises. Cela nécessite certaines procédures pour séparer les informations des clients respectifs en interne, avec un accès limité à l'agent approprié.

Faites extrêmement attention à connaître les options de représentation de votre maison de courtage

Étudiez la loi dans votre état en matière de représentation immobilière. Puis étudiez les options que votre courtier choisit d'offrir à ses clients. Tous les courtiers n'ont pas à offrir tous les types de représentation. Les recours contre le client pour manquement aux obligations fiduciaires peuvent être pénibles pour l'agent et le courtier.

Au début, tout le monde était un "agent" pour le vendeur. L'agent de la société extérieure qui a trouvé un acheteur pour la liste, a simplement travaillé comme sous-agent pour le courtier inscripteur et le vendeur. Ainsi, chaque professionnel de l'immobilier impliqué dans la transaction travaillait pour le vendeur. Vous pourriez deviner que d'autres options ont évolué afin de présenter un terrain de jeu plus égal pour l'acheteur.

"Buyer Agency", la pratique qui consiste à fournir aux acheteurs une représentation de haut niveau et des obligations fiduciaires, est devenue très populaire dans la plupart des régions.

Maintenant, vous pouvez avoir un contrat d'agence écrit avec un acheteur qui leur promet toutes les obligations fiduciaires de l'agence et vos meilleurs efforts en leur nom.

Tout cela est merveilleux jusqu'à ce que vous signiez un contrat d'agence d'acheteur et que vous finissiez par rédiger un contrat d'achat pour cet acheteur sur votre propre liste ou celle de votre entreprise où vous avez également signé un accord de représentation d'agence. Maintenant, votre entreprise est soudainement un «agent» pour les deux pricipaux de la transaction. Évidemment, c'est un problème, car vous ne pouvez plus satisfaire aux exigences de garder toutes vos informations privées et de divulguer tout ce que vous savez en même temps. Un exemple serait une situation de divorce vendeur (s). Si vous êtes leur agent, vous ne le révéleriez pas, mais si vous étiez l'agent de l'acheteur et n'aviez aucune relation avec le vendeur, vous donneriez cette information à vos acheteurs pour éventuellement les aider à faire une meilleure affaire. Si vous êtes un agent double, vous ne pouvez pas faire non plus. Vous devez donc faire savoir aux deux parties que votre nouveau statut a changé votre capacité à les servir.

Sous divers noms, courtage d'opérations, facilitateur, non-agence sont toutes des représentations sans obligations fiduciaires d'agence. Ils sont équitables pour tous les intéressés mais facilitent sans agence.

D'un point de vue purement axé sur le client et l'éthique, peu importe votre rôle ou votre statut de représentation, il s'agit d'être honnête, équitable et transparent dans vos transactions.