Négociation de forclusion - Exemple de vie réelle

Ceci est une étape par étape à travers un processus de négociation réelle où je représentais l'acheteur traiter avec une banque pour une propriété de forclusion. Vous devriez également savoir que cette banque a acheté le prêt dans un paquet du prêteur original réel, ou au moins celui qui le détient lorsque le défaut est arrivé.

Parfois, au cours des négociations qui ont un peu plus d'une semaine et demie, je suis frustré avec mépris intentionnel semblant de la banque des problèmes de la maison qu'ils essayaient de décharger.

Forclusion Faits

• Dans les meilleurs moments, la valeur de cette maison se situait entre 225k $ et 300k $.
• Le prix catalogue d'origine de la banque était de 179 000 $.
• Nous avons fait notre offre environ six mois plus tard quand il était coté à 119 900 $.
• Dans une zone où les lois environnementales sont très strictes, la maison a besoin d'une nouvelle fosse septique trop petite pour tout champ de lixiviation. tenant ainsi des réservoirs.
• Le processus de réception de la variance pour les réservoirs de stockage prend de 30 à 45 jours, avec un résultat qui n'est pas garanti.
• La banque est très claire dans tous ses documents qu'elle ne sait rien et ne fait aucune déclaration quant à son état, et ne paiera pas pour les réparations.
• Nous avons reçu des estimations approximatives initiales pour le travail septique avant notre première offre.

C'est la situation le jour où nous avons fait notre offre. Il n'y avait pas d'autres offres là-bas, bien que la maison a été montré un peu. Il était dans un état étonnamment bon, nécessitant l'ajout d'un appareil de chauffage pour occupation immédiate si la fosse septique était correcte.

Parcourons le processus avec les principaux points de base et les éléments d'importance:

• Offert 108 000 $ avec 20% de financement en baisse.
• Sous réserve de l'octroi de la variance septique.
• Sous réserve que le vendeur paie 10 000 $ pour l'installation d'une fosse septique avant la fermeture, car le nouveau prêteur l'exigeait.

Ce sont les points forts de l'offre, et il était assez gras, comme la maison est une bonne affaire au plein prix demandé, même si la fosse doit être remplacé après la fermeture à la charge de l'acheteur.

Cependant, cette personne n'avait pas l'argent pour le faire, alors nous en avions besoin du vendeur, ou du moins financé par le prix.

Items of Contention

• Bank utiliserait uniquement ses formulaires de contre-offre, réitérant chaque élément de négociation dans chacun d'entre eux, généré par ordinateur.
• La banque voulait une date de clôture trop tôt pour garantir l'approbation de la modification et installer une fosse septique avant la fermeture, et elle demandait 100 $ par jour à l'acheteur si nous dépassions cette date "sans faute du vendeur".
• Leur premier compteur a répété qu'ils ne paieraient pas pour un sondage, mais créditerait l'acheteur de 1500 $ pour leurs frais de clôture.
• Leur premier contre-offre de ne rien payer pour l'installation septique.
• Leur premier compteur était au prix de 119 900 $.

Je ne vais pas passer par tous les comptoirs, mais nos négociations portaient sur le prix de vente, le coût septique, les frais de levé et la clause de dommages de 100 $ par jour. avec la courte période jusqu'à la fermeture. Chaque comptoir de nous a demandé plus et d'enlever tout paiement de dommages-intérêts si l'acheteur ne pouvait pas obtenir les articles fait à temps en raison de retards dans le comté.

À la fin, il a fallu un peu de créativité pour conclure le marché, et nous avons obtenu l'accord. Voici la façon dont nous avons fait notre compteur final, et ils sont revenus avec un OK:

• Le prix de vente est de 120 500 $, bien que nous ayons eu pendant le processus jusqu'à 112 000 $. voyez pourquoi.
• Le vendeur paiera des frais initiaux de 1500 $ pour faire le processus de variance septique.
• Le vendeur paiera 10 000 $ pour un nouveau système septique.
• Le vendeur paiera 500 $ pour les frais de clôture de l'acheteur. Et, la date de clôture a été prolongée.

Comme vous pouvez le voir, en leur envoyant notre dernier contredit avec le prix de vente augmenté de 112 000 $ avec presque aucune autre concession, nous leur avons donné 12 000 $. C'est un prix de vente net de 108 $ , 500, mais l'acheteur n'aura pas besoin de plus d'argent que le 20% pour l'acompte et autres frais de clôture. C'est une bonne affaire pour le client, qui va fermer sur une maison prête à vivre avec environ 50 000 $ + en équité immédiate.

Le but est de ne jamais quitter avec une banque. Tant qu'ils reviennent avec des contre-offres, vous faites la même chose.

À un moment donné, vous ferez une affaire, et ce sera peut-être mieux que vous ne l'auriez jamais imaginé.