Fannie Mae Directives pour les ventes à découvert

Jusqu'au 1 er novembre 2012, le gouvernement des États-Unis demandait aux propriétaires à court d'argent d'arrêter d'effectuer leurs versements hypothécaires et de procéder à une saisie. Cela pourrait ressembler à quelque chose que vous auriez lu dans un roman de science-fiction, mais la vérité est généralement plus étrange que la fiction. Encore et encore, avant le 1er novembre, j'ai regardé Fannie Mae, détenue à 79,9% par le gouvernement, exigeant un délai avant d'approuver une vente à découvert.

Mais cela a changé le 1er novembre.

Brève histoire de Fannie Mae

Voyez, Fannie Mae, avec Freddie Mac, sont deux géants de l'hypothèque qui possèdent près de 3 hypothèques sur 4 en les États Unis. Des débuts modestes de Fannie Mae en 1938 - formé par le président Franklin D. Roosevelt et le Congrès pour acheter des hypothèques sur le marché secondaire - à son offre publique en 1968, Fannie Mae a enregistré des bénéfices records avant la grande crise des prêts hypothécaires de 2007. Fannie Mae a été placé sous la tutelle du gouvernement en septembre 2008, dans le cadre de l'Agence fédérale de financement du logement.

Selon CNNMoney. Fannie Mae a reçu plus de 200 milliards de dollars du Troubled Asset Relief Program (T.A.R.). Ne parlons même pas des millions de dollars de bonus offerts à ses dirigeants, en échange de ce que certains critiques appellent les contribuables américains.

Qu'est-ce qu'une vente à découvert Fannie Mae?

Fannie Mae ajoute une autre couche au processus de vente à découvert.

En règle générale, le vendeur présentera des difficultés et la maison sera à l'envers pour être admissible à une vente à découvert. Une fois que le vendeur a reçu une offre pour acheter cette vente à découvert, l'offre, ainsi que d'autres documents admissibles, est envoyée à la banque du vendeur.

Si la banque ne fait que servir le prêt parce que le prêt a été vendu à Fannie Mae, non seulement la banque de service traitera la vente à découvert, mais le colis sera plus tard envoyé à Fannie Mae pour approbation.

Cela signifie que même si la banque du vendeur approuve la vente à découvert, le vendeur aura toujours besoin de l'approbation de Fannie Mae, à condition que l'agent n'ait pas de pouvoir délégué. Les ventes à découvert de Fannie Mae mettent plus de temps à se terminer.

Un vendeur peut-il rester à jour et faire une vente à découvert Fannie Mae?

La réponse semble être oui. Avant le 1er novembre 2012, les négociateurs de Fannie Mae m'avaient répété à maintes reprises que Fannie Mae n'émettrait pas d'approbation de vente à découvert si le vendeur n'était pas en défaut. D'autres investisseurs tels que Bank of America et Wells Fargo ne forcent pas le vendeur en défaut et accorderont une vente à découvert quand un vendeur est à jour.

J'ai travaillé sur les ventes à découvert de Fannie Mae à Sacramento. Voici un exemple de transaction. Bank of America a approuvé une vente à découvert au début de 2012 et a envoyé le paquet à Fannie Mae pour examen.Fannie Mae a ensuite rejeté la vente à découvert parce que le vendeur effectuait toujours le paiement hypothécaire. Ainsi, le mois suivant, le vendeur a décidé de ne pas effectuer de paiement. Soixante jours plus tard, Fannie Mae a approuvé la vente à découvert.

Fannie Mae reportera-t-elle la vente d'un syndic si une offre de vente à découvert est en cours?

Malheureusement, la réponse semble être non. Une fois qu'un avis de défaut a été déposé, Fannie Mae a déclaré qu'elle n'arrêterait pas le processus de saisie pendant qu'elle envisage une vente à découvert.

Si la vente à découvert ne peut être finalisée avant la date de l'adjudication, Fannie Mae procédera à une saisie forcée, même si la raison pour laquelle la vente à découvert n'est pas approuvée est due à des retards chez Fannie Mae.

N'est-ce pas une nouvelle exaspérante? Du bon côté, après le 1er novembre 2012, le gouvernement a cessé de faire pression sur les vendeurs qui, autrement, resteraient à jour sur leurs paiements hypothécaires en forclusion. Malheureusement, une fois le processus de saisie entamé, le gouvernement enlèvera la maison de l'emprunteur si la vente à découvert ne peut pas être conclue avant la date de vente.

* Pour les vendeurs qui concluent une vente à découvert après le 30 juin 2012, si le vendeur est membre de l'armée avec Ordonnances de changement permanent, Fannie Mae permettra au vendeur de rester à jour. Les nouvelles lignes directrices émises par la FHFA, à compter du 1er novembre 2012, permettent aux vendeurs éprouvant des difficultés de rester à jour et de faire une vente à découvert Fannie Mae.

Si vous souhaitez savoir si votre prêt est détenu par Fannie Mae, rendez-vous sur le site Fannie Mae Loan Lookup.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}