Qu'est-ce que les ventes à découvert dans l'immobilier?

Même si les ventes à découvert existent depuis un certain temps, avant 2005, la plupart des gens n'avaient jamais entendu parler d'une vente à découvert. Si vous aviez demandé à l'acheteur moyen ou au vendeur à l'époque: quelles sont les ventes à découvert, ils ne pourraient probablement pas vous dire. Donc, si vous vous demandez ce que sont les ventes à découvert, vous n'êtes vraiment pas seul.

Tout d'abord, sachez qu'il y a beaucoup de désinformation en ligne sur les ventes à découvert. Vous avez principalement des agents immobiliers, des sociétés de séminaires de vente à découvert et des avocats qui recherchent plus de ventes à découvert par le biais de blogs et d'affichage sur des sites Web qui traitent des ventes à découvert.

Vous allez lire quelque chose sur les ventes à découvert sur un site qui sera en conflit direct avec les informations trouvées ailleurs.

Cela ne signifie pas nécessairement que l'explication que vous recevez sur les ventes à découvert est fausse. Cela signifie que les ventes à découvert changent et que les règles changent constamment. Les ventes à découvert sont toujours en mouvement. Ou, cela pourrait signifier que le site sur lequel vous vous trouvez a été écrit par des idiots. Dur à dire.

Qu'est-ce que les ventes à découvert?

Vous entendrez la définition d'une vente à découvert que les propriétaires sont en défaut, mais ce n'est pas une description précise. Toutes les ventes à découvert ne nécessitent pas un défaut. Pas tous les vendeurs d'une vente à découvert est en forclusion.

Les ventes à découvert ont lieu lorsque la banque accepte d'accepter un paiement inférieur au solde de son prêt. Le montant de votre hypothèque n'est pas important. Ce qui est important, c'est la valeur marchande de votre maison.

Vous pouvez faire une vente à découvert si votre maison vaut plus que votre hypothèque tant que le produit net est inférieur au solde total de votre prêt.

Contrairement à la croyance populaire, votre maison n'a pas besoin d'être une maison sous-marine pour faire une vente à découvert, bien que la plupart des maisons soient sous l'eau.

Qu'est-ce qui fait une vente à domicile?

C'est le produit net de la banque qui détermine si la maison est une vente à découvert. Si le produit net de la vente est inférieur au montant dû à la banque, alors cette maison est une vente à découvert.

Cela peut arriver même si la maison vaut plus que l'hypothèque.

Pour mieux illustrer, imaginez que votre maison vaut 200 000 $. Votre hypothèque, disons, est de 190 000 $. En surface, cela ne semble pas être sous l'eau ou une vente à découvert. Cependant, une fois que vous aurez déduit les frais de vente, vous n'aurez pas assez d'argent pour payer l'hypothèque en entier. Une fois que vous comprenez les coûts de fermeture de votre vendeur, y compris la commission, vous pouvez trouver que la somme pourrait être jusqu'à 16 000 $ ou plus.

200 000 $ moins 16 000 $ en frais de clôture équivaut à un montant net de 184 000 $. Dans ce cas, vous avez 6 000 $ de moins que de rembourser votre prêt hypothécaire. Si vous avez 6 000 $ à la banque et que vous voulez l'amener à la fermeture, vous pourriez le faire, et cette vente ne serait pas considérée comme une vente à découvert.

Si vous n'avez pas 6 000 $ et que vous voulez toujours vendre, vous pouvez demander à la banque de faire une vente à découvert. Si la banque accepte d'accepter un produit de 184 000 $, votre vente devient alors une vente à découvert.

Comment les ventes à découvert sont-elles vendues lorsqu'un vendeur n'est pas en défaut?

Bien que de nombreuses ventes à découvert impliquent une maison dans la forclusion, pas toutes les ventes à découvert est une forclusion en attente. Toutes les banques n'ont pas besoin d'un vendeur à court terme pour cesser d'effectuer des versements hypothécaires. Certains vendeurs peuvent se qualifier pour une vente à découvert sans être en retard.

Avec de nombreuses banques, c'est la possibilité d'un défaut - le fait inévitable que si un propriétaire continue sur un chemin particulier que le propriétaire de la maison sera à un moment donné sur la route être incapable de faire des paiements hypothécaires - cela peut qualifier le vendeur. Il n'est pas toujours nécessaire que le vendeur soit à la traîne. Si un vendeur peut effectuer une vente à découvert sans paiement en retard sur un rapport de crédit, il pourrait en résulter une meilleure FICO pour le vendeur.

Certaines banques sont également favorables à une vente à découvert stratégique. Ce sont des ventes à découvert dans lesquelles un vendeur peut réellement se permettre de garder la maison et de continuer à effectuer des paiements, mais choisit de ne pas le faire. Le concept d'une vente à découvert stratégique soulève des problèmes chez certaines personnes qui estiment que cette pratique est inacceptable. C'est parce que certaines personnes croient qu'ils ont le droit d'imposer leurs croyances et leurs attitudes morales à un autre.

Tout le monde a droit à ses propres croyances. Tout le monde n'a pas le droit d'imposer ces croyances à un autre.

Bank of America est une banque active dans les ventes à découvert. Les vendeurs pourraient se qualifier pour une vente à découvert de Bank of America dans des circonstances qu'une autre banque pourrait refuser. Si un vendeur souhaite faire une vente à découvert Coopérative Bank of America, par exemple, un vendeur doit contacter un agent de vente à découvert qui se spécialise dans les ventes à découvert de Bank of America.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.