Achat Construction neuve chez les constructeurs

Les acheteurs de maisons neuves ne veulent pas d'une maison usagée quand seulement une nouvelle maison suffira. Ils ne veulent pas hériter de la moquette usée de quelqu'un d'autre, du goût personnel dans les appareils de cuisine ou regarder les initiales d'un enfant gribouillées dans un ciment humide qu'ils n'ont pas mis là. La maison doit être flambant neuve, fraîche et propre sans une empreinte digitale sur les murs.

Si cela vous décrit, et vous avez toujours fantasmé sur l'achat d'une nouvelle maison de vos rêves, voici quelques conseils qui peuvent vous aider à vous protéger - pour faire du processus une expérience agréable.

Embaucher votre propre agent au début de votre chasse

De nombreux constructeurs ne vous permettront pas d'embaucher votre propre agent si vous vous promenez dans le bureau des ventes de maisons neuves sans représentation. Vous ne vous souvenez peut-être pas de vous inscrire à quelque chose ou de leur donner votre nom, mais vous l'aurez fait. Si vous visitez le site d'un constructeur sans agent, vous risquez d'être victime d'un refus car, plus tard, le constructeur pourrait refuser de payer votre agent.

Laissez votre agent vous présenter au constructeur, et vous êtes généralement couvert.

• Les agents de vente du constructeur sont payés pour représenter le constructeur, indépendamment de ce qu'ils peuvent vous dire. Beaucoup utiliseront des tactiques de haute pression pour vous persuader de signer le contrat. En raison du volume élevé des ventes de maisons neuves, beaucoup d'agents de construction sont payés moins qu'une commission traditionnelle; certains gagnent un salaire plus des incitations, donc le chiffre d'affaires est important pour leur subsistance.
• Embaucher un agent de l'acheteur pour vous représenter. La plupart du temps, votre agent sera payé par le vendeur, mais parfois la responsabilité des frais de l'agent est ouverte à la discussion. Même si vous devez payer directement votre agent, vous pouvez probablement ajouter cette taxe au prix de vente, et cela en vaudrait la peine car un bon agent négociateur peut vous faire économiser des milliers de dollars de plus que la commission.

• Votre propre représentant vous représentera, sera votre fiduciaire et devra divulguer les points positifs ainsi que les aspects négatifs de la transaction. Les agents du constructeur ne discutent pas des inconvénients.
• Si votre contrat contient une éventualité de vendre votre maison existante avant d'acheter, encore une fois, embaucher votre propre agent inscripteur pour inscrire votre maison. Soyez conscient que l'achat avant la vente n'est pas toujours dans votre meilleur intérêt parce que la négociation dure souvent par la fenêtre quand vous avez émotionnellement déménagé hors de votre maison.

N'utilisez pas automatiquement le prêteur du constructeur

• Les constructeurs préfèrent souvent leur propre prêteur parce que le constructeur sera tenu pleinement informé de vos progrès personnels. c'est un guichet unique pour un constructeur. Mais le prêteur d'un constructeur pourrait ne pas vous offrir la meilleure affaire. De plus, le constructeur peut être propriétaire de la société prêteuse.
• Envisagez d'autres sources pour trouver un prêteur. Votre propre banque ou coopérative d'épargne et de crédit pourrait vous offrir des taux et des conditions très intéressants, en fonction de vos antécédents bancaires avec cette institution. Votre agent peut vous référer à sa liste privée de prêteurs en gros.
• Magasinez et interrogez votre prêteur. Trouvez un banquier ou un courtier hypothécaire à qui vous pouvez faire confiance et avec lequel vous vous sentez à l'aise de faire des affaires.
• Demandez à voir une copie de votre rapport de crédit et des scores FICO. Vous pouvez commander votre propre rapport de crédit gratuit avant de magasiner pour une nouvelle maison.
• Insistez pour que votre prêteur garantisse son estimation de bonne foi. Si le prêteur rechigne ou fait des excuses, allez ailleurs, parce que les prêteurs honorables honoreront cette demande, même si ce n'est pas exigé par la loi.

Obtenez des conseils juridiques avant d'acheter une maison neuve

• Avant de signer un contrat d'achat, parlez à un avocat spécialiste de l'immobilier. Les contrats d'achat standard sont conçus pour exclure tout le monde des tribunaux, mais ils ne contiennent pas nécessairement un langage qui protège l'acheteur.
• Posez des questions sur la suppression des éventualités et vos droits d'annulation. Assurez-vous de bien comprendre votre responsabilité et vos engagements.
• Vérifiez si les matériaux utilisés par le constructeur contiennent des produits chimiques dangereux pour la santé. Si votre contrat contient un avertissement concernant des problèmes de santé, c'est probablement parce que c'est une préoccupation valable et que d'autres acheteurs ont intenté un procès à ce sujet.

Vérifier les options et mettre à niveau les prix

• Déterminez les options et les mises à niveau souhaitées. Gardez à l'esprit que pour de nombreux constructeurs, la marge bénéficiaire est la plus élevée dans les mises à niveau. Certains constructeurs peuvent vendre une maison pour des coûts de construction presque nus parce qu'ils font la majeure partie de leurs profits dans les mises à niveau.
• Découvrez si votre prêteur prêtera sur toutes les options / mises à niveau que vous avez choisies. Si votre prêteur ne finance pas 100% de vos sélections, vous devrez payer en espèces.
• Renseignez-vous sur les annulations et si vous serez tenu responsable des objets que le constructeur ne peut pas retourner à un vendeur.
• Certains contrats donnent au constructeur le droit de choisir vos mises à niveau si vous ne soumettez pas votre demande dans un certain délai.
• Pour économiser de l'argent, examinez les améliorations que vous pourriez acheter et installer vous-même après la clôture de l'entiercement. Toutefois, sachez que certaines mises à niveau, telles que les câbles CAT-V, DSS ou de sécurité à l'intérieur des murs, sont plus faciles à réaliser avant la construction.
  Découvrez la réputation du constructeur

Si un acheteur a une mauvaise expérience avec un constructeur, le mot se répand rapidement dans toute la communauté. Mais vous ne saurez pas si un mauvais représentant est une expérience isolée ou si le constructeur apporte à plusieurs reprises une mauvaise publicité sans vérifier et vérifier les dossiers publics pour les poursuites judiciaires.

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  Parlez aux voisins et examinez la qualité de construction des maisons environnantes. Le constructeur construit-il de façon constante des maisons identiques ou plus grandes dans la région ou est-ce que la construction est en retard et que les maisons rétrécissent?
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  Déterminez si le constructeur vend à des investisseurs. Certains constructeurs exigent que toutes leurs maisons soient occupées par le propriétaire. D'autres vendent volontiers autant de stocks aux investisseurs que les marges bénéficiaires le permettent. Si le marché plonge soudainement, les investisseurs sont généralement les premiers à renflouer et, en outre, une partie de la raison pour laquelle vous achetez dans un nouveau lotissement est d'être entouré par d'autres acheteurs comme vous, et non par des locataires.
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  Embaucher un inspecteur en bâtiment

Toujours, toujours, obtenez toujours une inspection à la maison lorsque vous achetez. Et embaucher un individu autorisé et accrédité pour effectuer l'inspection - pas votre père ou votre copain entrepreneur, obtenir un véritable inspecteur. Soyez là pour l'inspection et posez des questions parce qu'une nouvelle maison peut contenir des défauts. Le système HVAC peut être trop petit ou la plomberie peut être installée à l'envers. Les travailleurs de la construction font des erreurs.

• (Et ne parlons même pas des emballages McDonald's farcis à la moutarde dans des cavités murales.)
  Si l'inspecteur demande une inspection plus approfondie par un autre entrepreneur professionnel, vérifiez si l'inspecteur vous dit qu'il pourrait être un problème sérieux ou si l'inspecteur n'est pas autorisé à résoudre ce problème.
• Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.