Vendeur Contribution pour vente à découvert

En Californie, il est illégal pour un vendeur de vente à découvert de faire une contribution de vendeur à une vente à découvert, mais pas dans d'autres états. Avant que cette loi ne soit adoptée, Shari découvrit à la dure à quel point sa banque s'abaissait. Elle et son mari avaient tous deux perdu leur emploi. Ils ont été forcés de déménager à 100 miles de distance afin que son mari puisse occuper un nouvel emploi à un salaire réduit, tout en résidant dans un appartement exigu d'une chambre à coucher.

berçant un nouveau-né dans ses bras, Shari était en larmes quand elle a entendu la demande initiale de sa banque avant d'émettre une approbation de vente à découvert.

La banque a déclaré que Shari jouissait d'une excellente cote de crédit, avec des FICO dans les hauts 800, et a vu que Shari avait une ligne de crédit en espèces intacte. Sa carte VISA comportait une limite d'avance de fonds disponible de 10 000 $. La banque a demandé à Shari d'utiliser sa carte de crédit et de donner 10 000 $ à la banque. Si Shari n'avait pas les moyens de rembourser VISA, la banque s'en fichait. Il n'a pas émis son VISA.

En d'autres termes, le message de la banque était double: Shari devrait annuler sa cote de crédit et tromper une institution de crédit. Histoire vraie. J'ai représenté ce vendeur.

Pourquoi les banques exigent une contribution du vendeur

Les banques le mangent déjà en short lors d'une vente à découvert. Une banque a peut-être fait un prêt de 500 000 dollars et, dans certaines régions de Sacramento en 2008, par exemple, les valeurs ont chuté de plus de 50%. Si la banque prenait cette maison par forclusion, elle perdrait au moins 250 000 $ de son investissement initial.

Idem pour une vente à découvert.

Le vendeur a intérêt à faire une vente à découvert parce qu'il y a des avantages à faire une vente à découvert par rapport à une saisie. Par conséquent, le vendeur est l'entité que la banque peut essayer de presser. Parce que ça peut.

Voici d'autres raisons pour lesquelles les banques pourraient demander une contribution du vendeur:

• Le vendeur a un revenu disponible. La plupart des banques examinent les états financiers du vendeur pour déterminer combien d'argent entre dans le ménage et combien d'argent sort. Les banques permettent certaines allocations pour les dépenses. Si le vendeur a de l'argent à la fin du mois, la banque peut le demander.
• Le vendeur a refinancé et retiré de l'argent de la maison. C'est une chose si le vendeur a refinancé pour rembourser un taux d'intérêt élevé ou a terminé un projet de rénovation domiciliaire. C'est tout à fait autre chose si le vendeur a acheté un grand bateau honkin. Si le revers du vendeur est temporaire, la banque peut demander au vendeur de contribuer. La banque va commander un BPO. Ils ne réduiront pas fortement la propriété. Ils veulent minimiser les pertes autant que possible. Si le prix de vente n'est pas assez élevé pour donner à la banque le montant net requis, la banque peut demander au vendeur de payer la différence.
• Les directives PSA exigent une contribution du vendeur. Les investisseurs veulent un retour sur leur investissement, et les directives PSA sont généralement définies pour fournir un bénéfice. Ces lignes directrices peuvent stipuler que tous les débiteurs hypothécaires de ce pool doivent apporter une contribution au vendeur pour faciliter la vente à découvert.
• Le vendeur n'a pas de difficultés financières. De nombreuses banques accepteront de faire une vente à découvert si le vendeur souffre de divers types de difficultés qui ne sont pas nécessairement de nature financière. Toutefois, si le vendeur bénéficie d'un flux de trésorerie important, la banque pourrait en vouloir une partie.
• Les lois des États peuvent autoriser un jugement de carence. Lorsqu'une banque a le droit de poursuivre personnellement le vendeur pour la différence entre le montant de l'hypothèque et le paiement à court terme, une banque peut préférer négocier avec le vendeur avant l'approbation de la vente à découvert. Cette négociation peut impliquer une contribution du vendeur.

Le type de contribution du vendeur une banque de vente à découvert pourrait accepter

Dans le meilleur des mondes, la banque voudrait que le vendeur rembourse la dette entière, mais les banques savent que la plupart des vendeurs raisonnables n'accepteront pas de faire un court vente dans ces circonstances. Parce qu'un vendeur peut avoir d'autres options comme une modification de prêt, une saisie ou une faillite. Ainsi, les banques demandent généralement l'une des deux choses ou les deux:

• Cash . Bien que la banque ait le droit de demander la différence, la plupart des banques se rendent compte que les vendeurs n'ont pas ce genre d'argent ou qu'ils ne feraient pas de vente à découvert. Il n'est pas rare de voir des demandes qui varient de 2 à 10% du déficit.
• Billets à ordre non garantis . Conversations en espèces, mais les billets à ordre sont également une solution. Généralement, les demandes de bal sont plus élevées que les demandes en espèces. Mais les banques acceptent souvent des conditions non rémunérées et un remboursement de capital de 3 à 15 ans.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.