Déduction des points de prêt de vos impôts

Par Julian Block, avocat

Les points de prêt ont parfois une mauvaise réputation, même s'ils peuvent être déductibles d'impôt. Vous prévoyez acheter une nouvelle maison vers la fin de l'année? Essayez d'envelopper les choses d'ici le 31 décembre. La récompense pour avoir respecté cette date est une déduction d'impôt pour cette année si vous devez financer l'achat avec un prêt hypothécaire sur lequel vous payez des points de prêt.

Comment fonctionnent les points de prêt?

Quels sont les points? Ce sont des frais initiaux supplémentaires, plutôt que des taux d'intérêt plus élevés.

Lorsque l'argent est rare, les prêteurs facturent régulièrement des points, également appelés «frais d'établissement de prêts», «primes» ou «escompte de prêt». Un point équivaut à un pour cent du montant

Comment les points de prêt peuvent-ils être considérés comme une déduction fiscale?

La clé des points de prêt étant déductible à 100% l'année du paiement, ainsi que vos autres intérêts hypothécaires, vous payez les points pour obtenir un type particulier de prêt: il doit s'agir d'un prêt pour acheter, construire ou améliorer (comme lorsque vous ajoutez ou réaménagez une pièce) votre maison principale, c'est-à-dire votre maison toute l'année, par opposition à une maison secondaire

Que dit l'IRS sur les points de prêt?

Voici comment l'IRS lit la loi quand vous êtes en vacances. refinancer une hypothèque existante Généralement, les points de refinancement ne sont pas entièrement déductibles dans l'année où vous les payez à moins qu'ils ne soient payés dans le cadre de l'achat ou de l'amélioration d'une maison.

Cela est vrai même si la nouvelle hypothèque est garantie par votre résidence principale. Traduction: Les refinanceurs doivent écrire des points dans les dribs et les drabs sur la durée du prêt - diviser les points payés par le nombre de paiements mensuels à effectuer au cours de la durée du prêt.

Par exemple, vous payez 4 000 $ en points de prêt et vous versez 360 mensualités sur une hypothèque de 30 ans.

Votre déduction admissible est de 11 $. 11 par paiement, soit un total de 133 $. 33 pour 12 paiements.

Cette exigence de répartition de l'IRS a été confirmée par une décision de la Cour de l'impôt de 1988, bien que la Cour d'appel du huitième circuit ait rejeté la règle d'allocation lorsque des points sont payés sur une hypothèque à long terme remplaçant un prêt à court terme. .

Lors d'un refinancement une seconde fois, ou si le prêt est remboursé anticipativement, déduisez l'année de remboursement pour tous les points restants non encore déduits.

La loi permet à l'IRS de vérifier plus facilement si un propriétaire déduit correctement des points. Le prêteur doit déclarer à l'IRS le montant des points, autres que les points de refinancement, payés directement par un emprunteur. Le montant doit être indiqué sur le formulaire 1098. Comme 1099 formulaires de banques et sociétés de courtage qui rapportent des informations sur les dividendes et intérêts, 1098 formulaires sont envoyés à l'IRS pour utilisation par ses ordinateurs, qui comparent 1098 chiffres avec les montants indiqués comme déductions pour les points A de la forme 1040.

À propos des points d'emprunt payés par le vendeur

D'autres complications surviennent lorsque vous êtes le vendeur et que vous payez des points pour inciter le prêteur à organiser le financement de l'acheteur. Vous ne pouvez pas compter les points en tant qu'intérêts. Mais comme une dépense de vente, ils réduisent le montant de tout gain que vous réalisez de la vente et sont déductibles par l'acheteur, qui doit alors faire de la paperasserie.

Il ou elle doit soustraire le montant payé du prix d'achat dans le calcul de la base de la maison - le chiffre utilisé pour déterminer le gain ou la perte sur la vente d'un actif.

Les pénalités de remboursement anticipé sont-elles déductibles d'impôt?

Faites attention à un autre problème si vous payez d'avance l'hypothèque d'une résidence principale et que vous êtes frappé d'une forte pénalité (un pourcentage du solde impayé) pour avoir le privilège de la payer à l'avance. Peu importe ce que le prêteur appelle, ce supplément est entièrement déductible d'intérêt hypothécaire.

Julian Block est avocat, chroniqueur syndiqué et ancien agent spécial de l'IRS (enquêteur criminel). Cet article a été extrait avec la permission de la brochure: «Le guide du vendeur à domicile pour les économies d'impôt: moyens simples pour tout vendeur de réduire les impôts au minimum légal», qui peut être commandé en envoyant 19 $. 95 pour une copie postpayée à J. Block, 3 Washington Sq. , # 1-G, Larchmont, NY 10538.

Au moment de l'écriture,

Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.