Les crédits à l'acheteur ne sont pas toujours crédités

Si un HUD-1 n'était pas compliqué auparavant, c'est pire après que les règlements du TRID aient délaissé les HUD en faveur des déclarations finales et de la façon dont les crédits du vendeur apparaissent. Ce ne sont pas seulement les acheteurs de maisons qui ne comprennent pas les déclarations de clôture avec des crédits, ce sont aussi les employés de la banque qui se débattent. Surtout une banque de vente à découvert qui doit approuver la déclaration de clôture. Le formulaire est tellement alambiqué et horrible que de nombreux agents d'entiercement ont pris sur eux de fournir une feuille de calcul net, juste pour que toutes les parties à une transaction immobilière peuvent comprendre ce qui se passe.

C'est un progrès?

Le problème avec les crédits du vendeur à l'acheteur à la clôture

Le problème a commencé avec l'estimation de bonne foi révisée. Il a escaladé le HUD. Le RESPA a décidé que si des frais sont indiqués sur l'estimation de bonne foi mais sont généralement payés par le vendeur, ils doivent être reflétés sur le HUD. Pour équilibrer le HUD, si une redevance est indiquée comme un crédit, mais ce n'est pas vraiment un crédit, alors il doit aussi être montré comme un débit, ce qui en fait un lavage. Puis le HUD est parti, remplacé par la déclaration finale.

Vous vous demandez pourquoi le montrer? Pourquoi? Parce que c'est dans l'estimation du prêt. Je sais, ça donne envie de sortir tes cheveux. Les règlements gouvernementaux vous le feront.

Qu'est-ce qu'un crédit vendeur à l'acheteur qui n'est pas un crédit?

Commençons par le principe que les crédits sont généralement représentés par un nombre positif et les débits sont un nombre négatif. Si vous ajoutez 100 $, puis soustrayez 100 $, vous avez zéro.

Deuxièmement, dans de nombreuses parties du pays, certains frais de clôture sont généralement payés par le vendeur.

Dans certaines régions, il est également coutumier de partager ces frais. Le problème se pose quand il est coutume locale pour le vendeur de payer une taxe particulière, mais cette taxe est inscrite sur l'estimation de prêt de l'acheteur. Voici des exemples de ces types de frais:

Police d'assurance titres du propriétaire, également connue sous le nom de police d'assurance habitation du CLTA / ALTA.

• Taxe de règlement, également appelée frais d'entiercement
• Taxes de transfert de comté, également connu sous le nom de taxe de transfert documentaire
• Les frais ci-dessus, s'ils figurent dans le contrat d'achat, déclaration de clôture comme un crédit du vendeur à l'acheteur. Parce que ces frais ne sont pas vraiment un crédit à l'acheteur du vendeur, ils sont ensuite montrés comme un débit à l'acheteur, ce qui les exclut.

Mais oh, est-ce que cette procédure fait que tout le monde, de l'acheteur à la maison de Joe Blow aux directeurs de banque, pour griffer leurs globes oculaires. Ils sont à l'agonie. Et nous ne pouvons pas le réparer à moins que le gouvernement ne le fixe. Si le gouvernement essaie de régler ce problème, j'ai l'impression que cela ne fera qu'empirer. Donc, il semble que ce soit un Catch 22.

Pour cette raison, j'espère que cette explication simple du problème avec les soi-disant crédits de vendeur à l'acheteur sur la déclaration de clôture entraînera une personne de moins à frapper leur se dirige d'avant en arrière dans une porte - seulement parce qu'il se sent si bien quand vous arrêtez.

Pourquoi les crédits du vendeur sur la HUD causent des problèmes pour les banques à découvert

Les banques à découvert ont des lignes directrices établies par les investisseurs. Ces lignes directrices expliquent comment une banque peut gérer l'approbation des frais sur une vente à découvert. Certaines lignes directrices interdisent les crédits à l'acheteur, et certaines lignes directrices ont une limite sur le pourcentage versé à l'acheteur.

Lorsqu'un négociateur qui n'est pas familier avec une déclaration de clôture voit un crédit noté à l'acheteur, souvent cette personne exigera que la taxe soit supprimée. Il est difficile de faire comprendre à certaines personnes que les frais sont déjà retirés en tant que débit. Ils peuvent le voir en noir et blanc, juste devant leurs visages, mais il ne s'enregistre pas à l'étage. Ils savent seulement que le vendeur ne peut pas donner un crédit à l'acheteur.

Un agent d'entiercement ou un agent de clôture n'est pas autorisé à modifier une déclaration finale. Les frais doivent être indiqués conformément à la loi fédérale. Les frais ne peuvent pas être mélangés pour convenir au gré d'un négociateur de vente à découvert.

Je peux envoyer aux négociateurs un lien RESPA qui explique les règles mais beaucoup ne comprennent toujours pas. Donc, si vous êtes l'une de ces personnes, ne vous sentez pas mal de votre ignorance. Beaucoup de gens sont confus et dans le même bateau que vous.

Je veux dire: peut-il couler, mais je suis trop poli. Parce que la vérité est que ces frais sont

pas un crédit à l'acheteur. Si vous êtes encore confus après avoir passé en revue toutes ces informations, il pourrait être judicieux d'envisager une autre ligne de travail.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.