Qu'est-ce qu'une forclusion et comment ça marche?

Les acheteurs de maisons qui veulent une bonne affaire dans l'immobilier pensent toujours d'abord à l'achat d'une forclusion. Ils pensent, bien sûr, je vais faire un peu de travail pour obtenir un prix bon marché. Ils croient que les banques cherchent désespérément à vider ces maisons horribles, et ce n'est pas vrai non plus.

Certains acheteurs bien intentionnés ont cette image dans leur esprit d'une petite maison mignonne, entourée d'une palissade blanche qui appartient à une mère veuve qui est tombée sur des temps difficiles, mais ce scénario est généralement loin de la réalité.

La vraie image est souvent moche.

Une forclusion est une maison appartenant à la banque, qui appartenait autrefois à un propriétaire. Le propriétaire a abandonné la maison ou a volontairement cédé la maison à la banque. Vous entendrez le terme la banque qui reprend la propriété, mais la banque n'a jamais possédé la propriété en premier lieu, de sorte que la banque ne peut pas reprendre quelque chose que la banque ne possédait pas. La banque a saisi l'hypothèque ou l'acte de fiducie et a saisi la maison. Il existe une différence.

Pourquoi les vendeurs entrent-ils en forclusion?

Les vendeurs arrêtent de payer pour une foule de raisons. Peu choisissent d'entrer volontairement dans la forclusion. Il s'agit souvent d'un résultat imprévisible:

• Travail licencié, congédié ou congédié
• Incapacité de continuer à travailler en raison de problèmes de santé
• Dette excessive et obligations de facturation croissantes
• Combattre avec le copropriétaire , divorce
• Transfert d'emploi vers un autre état
• Problèmes de maintenance qu'ils peuvent se permettre

Lors du krach boursier de 2005 à 2011, de nombreux propriétaires ont tout simplement quitté leur domicile parce que les valeurs avaient chuté et qu'ils devaient plus que ce que leur maison valait.

Ce n'était pas la meilleure solution, dans la plupart des cas, mais c'était un soulagement immédiat pour les propriétaires.

Négocier directement avec les vendeurs en cas de forclusion

Les investisseurs qui se spécialisent dans l'achat de saisies préfèrent souvent acheter ces maisons avant que la procédure de forclusion ne soit définitive. Avant d'approcher un vendeur en détresse, considérez:

1. Les procédures de forclusion varient d'un État à l'autre. Dans les États où les hypothèques sont utilisées, les propriétaires peuvent rester dans la propriété pendant près d'un an; alors que, dans les États où des actes de fiducie sont utilisés, un vendeur dispose de moins de quatre mois avant la vente du fiduciaire.
2. Presque chaque état prévoit une certaine période de rédemption. Cela signifie que le vendeur a un droit irrévocable pendant un certain temps pour remédier au défaut, y compris le paiement de tous les coûts de forclusion, les intérêts de retour et les paiements de principal manqués, pour reprendre le contrôle de la propriété. Pour plus d'informations, consultez un avocat spécialisé en immobilier.
3. De nombreux États exigent également que les acheteurs transmettent aux vendeurs certaines informations concernant les achats d'actions.Le défaut de fournir ces avis et de préparer des offres sur les documents requis peut entraîner des amendes, des poursuites judiciaires ou même la révocation de la vente.
4. Déterminez si vous êtes le type de personne qui peut facilement profiter du malheur d'un vendeur dans ces circonstances et / ou mettre une famille dans la rue. Oh, les critiques diront que c'est juste une affaire et que les vendeurs méritent ce qu'ils obtiennent, même si c'est cinq cents par dollar. D'autres feignent la compassion et se trompent en leur faisant croire qu'ils «aident» les propriétaires à éviter d'autres embarras, mais au fond de vous-même, vous savez que ce n'est pas vrai.

Acheter une maison à la vente du syndic

Vérifiez auprès de votre bureau de comté local pour savoir comment les ventes dans votre région sont traitées, mais les dénominateurs communs parmi ceux que je vois à Sacramento sont:

• Soumissions cachées
• Preuve de qualifications financières
• Dépôts importants d'argent comptant
• Immeubles d'achat "tels quels"

Parfois, les acheteurs ne sont pas autorisés à inspecter la maison avant de faire une offre. Le problème avec l'achat d'une vue de la maison invisible est que vous ne pouvez pas calculer combien il en coûtera pour améliorer la structure ou l'amener à des normes habitables. Vous ne savez pas non plus si l'occupant ripostera et détruira l'intérieur. En plus de cela, vous devrez peut-être expulser le locataire ou le propriétaire des lieux après avoir reçu le titre, et les processus d'expulsion peuvent être coûteux.

Un autre inconvénient pourrait être des liens enregistrés contre la propriété qui deviendra votre problème après le transfert du titre.

Certains investisseurs qui achètent à des ventes fiduciaires paient une recherche de titre à l'avance pour éviter ce problème. Ces gens qui se présentent pour faire une offre sur les étapes du palais de justice sont des professionnels, et ils achètent des saisies aux enchères comme une entreprise. Ils espèrent acheter la forclusion à bas prix pour faire un joli profit quand ils retournent plus tard la maison. Vous n'avez pas besoin d'embaucher un agent immobilier pour acheter une forclusion à la vente aux enchères, mais vous avez besoin de savoir ce que vous faites pour rivaliser avec les pros.

L'achat d'une forclusion auprès de la Banque

De nombreuses banques ne vendent pas de maisons directement aux investisseurs ou aux acheteurs de maisons. Si une banque est disposée à vendre des maisons individuellement et non en vrac, la banque listera généralement la maison par l'intermédiaire d'un agent immobilier. Il existe des agents REO qui se spécialisent dans les listes de forclusion.

Il est plus courant d'acheter une forclusion directement auprès de la banque dans le cadre d'un achat en vrac. Dans les ventes en vrac, les banques vont regrouper un ensemble de propriétés en une seule transaction et les vendre toutes à la fois à une entité. C'est la meilleure façon d'acheter une forclusion, si vous pouvez vous le permettre, car les réductions sont généralement les plus raides.

Regarder la vidéo d'Elizabeth Weintraub sur le travail de forclusion

À l'heure où nous écrivons, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est courtier-associé à l'agence immobilière Lyon de Sacramento, en Californie.