Foire aux questions sur les ventes à découvert

Question: Quelles sont les 10 questions fréquemment posées sur les ventes à découvert?

Votre guide d'achat, Elizabeth Weintraub, dit: "Au fil des années, j'ai eu le plaisir de travailler avec de nombreux vendeurs et acheteurs dans des opérations de vente à découvert. J'ai découvert que les vendeurs, en particulier, ont souvent des questions qu'ils ne savaient même pas qu'ils voulaient poser jusqu'à la moitié de la vente à découvert. "

Réponse: Chacune des questions et réponses suivantes a été compilée à partir de parties du monde réel à une vente à découvert. La première chose qu'un vendeur envisageant une vente à découvert devrait faire est d'interviewer quelques agents immobiliers spécialisés dans les ventes à découvert. C'est votre agent de vente à découvert qui peut rendre le processus lisse ou difficile. Demandez des informations d'identification et des numéros de production et, quoi que vous fassiez, ne faites pas confiance à une transaction aussi compliquée à un novice.

# 1) Qu'est-ce qu'une vente à découvert?

Une vente à découvert se produit lorsque la banque vous permet de vendre votre maison pour moins que le montant que vous devez. Une vente à découvert est un privilège accordé par la banque. Ce n'est pas un droit. Toutes les banques ne vous permettent pas de faire une vente à découvert.

# 2) Devrions-nous choisir une vente à découvert pendant une forclusion?

Dans certains cas, il peut être plus facile de laisser une maison aller à la forclusion que d'endurer la lutte et le stress d'une vente à découvert. Si vous devriez envisager la forclusion peut dépendre des conséquences financières et juridiques d'une forclusion.

Vous devriez toujours obtenir des conseils juridiques et fiscaux parce que les agents immobiliers, à moins d'être autorisés à exercer le droit, ne peuvent pas le faire.

# 3) Comment un vendeur peut-il obtenir plusieurs offres sur une vente à découvert?

Un moyen sûr d'obtenir plusieurs offres consiste à évaluer votre vente à découvert en dessous de la valeur marchande. Il existe d'autres façons d'obtenir des acheteurs sur les uns les autres pour votre maison.

Méfiez-vous de la tarification de votre vente à découvert trop faible parce que a) la banque est peu susceptible de prendre une offre basse et b) certains acheteurs pourraient être confus et faire des offres de lowball.

# 4) Devrions-nous cesser d'effectuer nos paiements hypothécaires pour faire la vente à découvert?

C'est un mythe que vous devez être en défaut, en retard dans vos paiements, pour faire une vente à découvert. Cependant, il existe certaines situations dans lesquelles vos paiements doivent être en souffrance. La plupart d'entre elles impliquent des prêts du gouvernement parce que oui, dans certains cas, le gouvernement veut que vous arrêtiez de faire votre paiement hypothécaire. Effrayant, hein?

# 5) La banque nous suivra-t-elle pour la différence?

Encore une raison d'obtenir des conseils juridiques. L'une des principales raisons de faire une vente à découvert est d'obtenir une décharge de responsabilité personnelle, mais pas tous les vendeurs sont libérés.Certains prêts comportent une garantie personnelle dans certains États. Certains prêts d'argent dur dans certains États permettent des carences. L'absence de verbiage concernant une déficience dans une lettre d'approbation ne signifie pas nécessairement que le vendeur est libéré.

# 6) Une vente à découvert ruine-t-elle ma cote de crédit?

Selon FICO, le plus grand impact sur votre cote de crédit semble être quand il y a un déficit. Avec une déficience, l'effet sur le crédit pour une vente à découvert est presque identique à celui d'une forclusion.

Sans, c'est moins. Les prêteurs déclarent généralement qu'une vente à découvert sur votre dossier de crédit est «payée en totalité pour moins que ce qui a été convenu», mais il existe d'autres options de déclaration.

# 7) Comment pouvons-nous faire une vente à découvert avec deux prêts?

Vous faites une vente à découvert avec deux prêts de la même manière qu'une vente à découvert avec 3 prêts et / ou un ensemble de privilèges. Négocier individuellement. Typiquement, le prêteur en première position allouera un faible pourcentage du produit à des détenteurs de privilège junior. Toutefois, les emprunteurs peuvent également être invités à faire une contribution du vendeur.

# 8) Avons-nous besoin d'un avocat pour une vente à découvert?

Si vous avez des biens à mettre à l'abri, un revenu disponible et que vous êtes personnellement responsable d'un prêt, ce sont 3 excellentes raisons d'engager un avocat pour effectuer une vente à découvert. Malheureusement, si vous demandez à un avocat, un avocat dira, oui, embaucher un avocat. Vous avez besoin de conseils juridiques.

Que vous ayez besoin d'un avocat pour négocier en votre nom dépend de la complexité et des particularités de votre situation. Demandez à votre agent ou CPA et d'autres conseillers de confiance.

# 9) Avons-nous besoin d'une difficulté financière pour faire une vente à découvert?

Au début de la manie des ventes à découvert, cette dernière remise de prix, qui a débuté fin 2005, était un critère absolu de qualification pour une vente à découvert. Compte tenu du nombre étonnant de maisons sous-marines et de la nécessité de disposer de prêts sans garantie, certains investisseurs bancaires accorderont une vente à découvert stratégique.

# 10) Pourquoi la banque rejette-t-elle notre vente à découvert?

Les banques recherchent des éléments cruciaux pour approuver une vente à découvert, mais le plus grand facteur de motivation est peut-être de savoir si la banque gagnera plus d'argent en accordant une vente à découvert plutôt que de procéder à une saisie. Parfois, la banque ne vous dira pas qu'elle va profiter beaucoup plus grâce à la forclusion. Il indiquera simplement un prix qu'il veut qu'aucun acheteur ne paierait jamais. Une sorte de sortie de poulet.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}