Les ventes à découvert sont sans marchandage

Les ventes à découvert surviennent lorsque la valeur des maisons baisse et que les vendeurs ne reçoivent pas assez d'argent de l'acheteur pour rembourser leurs hypothèques existantes, pourvu que les prêteurs acceptent de prendre moins que le montant qui leur est dû.

En surface, il peut sembler qu'un acheteur de vente à découvert obtient une bonne affaire. Bien qu'une mince marge de ventes à découvert puisse être rentable pour un acheteur - car il y a toujours des exceptions - la plupart du temps, un acheteur ferait mieux d'acheter une maison qui n'est pas en défaut.

Les ventes à découvert ne sont pas vendues au rabais.

Il est peu probable que les professionnels de l'immobilier vous disent que ce n'est pas une bonne idée d'acheter une vente à découvert. C'est en partie parce que les professionnels de l'immobilier profitent d'une vente à découvert. Tout le monde gagne de l'argent sauf les vendeurs et les acheteurs. Réaliser, aussi, que les agents de liste pourraient pousser les vendeurs à la liste comme une vente à découvert, parce que si les vendeurs sont passés par la forclusion, les agents inscripteurs ne recevront pas la liste.

À Sacramento, où je travaille, par exemple, de nombreux agents ignorent les ventes à découvert et suggèrent à leurs acheteurs d'acheter quelque chose d'autre. Ce sont souvent des agents qui ont été brûlés dans le passé et qui ont vu leurs ventes à découvert s'effondrer parce qu'elles étaient inscrites par un agent qui n'avait pas d'entreprise à vendre à découvert.

Voici 11 raisons pour lesquelles les acheteurs pourraient ne pas vouloir acheter une vente à découvert:

1) Les vendeurs ont payé trop.

Si une maison s'est vendue 500 000 $ il y a quelques années et qu'elle est maintenant en vente à 400 000 $, cela ne signifie pas que l'acheteur récupère 100 000 $ de capitaux propres gratuitement.

Cela signifie que le vendeur a trop payé dans un marché en hausse et que maintenant le marché a baissé. Cela signifie que le vendeur n'a pas d'équité.

2) Les vendeurs ont trop emprunté.

Les banques qui étaient désireuses de prêter de l'argent en appréciant les marchés permettaient parfois aux emprunteurs de sur hypothéquer la maison, ce qui signifiait que le solde du prêt de l'emprunteur dépassait la valeur de la propriété.

Les évaluations sont subjectives, et tous les évaluateurs n'attribueront pas la même valeur à une maison. Bien que contre la loi, certains évaluateurs sont poussés par les banques à évaluer le montant que le propriétaire veut emprunter.

3) Qualifications strictes.

Les agents immobiliers inexpérimentés ou non éthiques pourraient pousser un vendeur à envisager une vente à découvert lorsque le vendeur n'est pas admissible à une vente à découvert. Les vendeurs doivent prouver une difficulté et soumettre la preuve de la difficulté au prêteur pour approbation. Certains agents listent les maisons comme des ventes à découvert sans jamais parler aux prêteurs ou pré-qualifier les vendeurs.

4) Maisons vendues à la valeur marchande.

Les prêteurs ne sont pas naïfs ou ignorent la valeur d'une maison. Les prêteurs insisteront sur une analyse de marché comparative, connue sous le nom de CMA, ou d'opinion de prix de courtier, connue sous le nom de BPO. Si un prêteur croit qu'un meilleur prix peut être obtenu en prenant la propriété en forclusion sur une offre de vente à découvert, le prêteur peut tenir à un prix plus élevé.Ce prix sera proche de la valeur marchande. Les prêteurs acceptent les ventes à découvert lorsque la maison vaut le prix de vente à découvert, ce qui signifie la valeur marchande.

5) Maisons vendent "tel quel".

Si une société de prêts hypothécaires consent à une vente à découvert, elle paiera probablement aussi les frais de clôture de la transaction.

Les prêteurs demandent aux acheteurs d'acheter la maison dans son état actuel. Les prêteurs refusent généralement de payer pour:

Les réparations suggérées divulguées lors d'une inspection de la maison.

• Inspections des organismes nuisibles ou travaux nécessaires pour établir un rapport d'organisme nuisible clair.
• Certifications de toiture ou réparations de toitures.
• Plans de protection de l'habitat pour l'acheteur.
• Maintenance différée.
• 6) Durée de fermeture.

Selon le moment où l'avis de défaut a été déposé, le journal des saisies du prêteur et la quantité de documents que le vendeur a déjà soumis, cela peut prendre de deux semaines à deux mois pour obtenir une réponse à une offre d'achat. prêteur. En outre, si deux prêteurs sont impliqués parce qu'il y a deux prêts garantis à la propriété, il pourrait prendre plus de temps pour satisfaire les demandes du deuxième prêteur.

7) Les prêteurs peuvent changer les conditions.

Certains prêteurs se réservent le droit de renégocier les conditions de la vente à découvert à la dernière minute.

Si le marché change, si de nouvelles lois sont adoptées ou si de nouvelles informations passent par le bureau du prêteur, le prêteur peut tenter de modifier les termes du contrat. Les prêteurs ont généralement des avocats à leur disposition, et les acheteurs ordinaires ne le font pas.

8) Commission de réduction des prêteurs.

Les prêteurs qui ont vendu des prêts à Fannie Mae ou Freddie Mac paient généralement des commissions immobilières traditionnelles à des agents immobiliers. D'autres peuvent demander un rabais. De plus, les agents finissent par faire deux à trois fois le travail d'une transaction conventionnelle et n'apprécient pas d'être moins payés pour faire plus de travail. Si vous avez accepté de payer à votre agent un certain pourcentage en vertu d'un contrat de courtier acheteur, vous pourriez être tenu responsable de la différence entre ce que le prêteur paiera et ce que votre contrat stipule, si votre agent refuse de renoncer à la différence.

9) Coûts de clôture plus élevés pour l'acheteur.

Parce que les prêteurs vont rarement payer pour des extras, comme un vendeur serait prêt à le faire, si vous voulez un de ces extras, vous paierez pour eux. Parfois, les prêteurs refusent de payer pour les frais de clôture standard du vendeur tels que les taxes de transfert, aussi. Si vous voulez des inspections spécifiques, vous devrez probablement les payer de leur poche.

10) Perdez le contrôle de la transaction.

Si vous avez besoin de clôturer l'entiercement à une date précise, beaucoup de chance avec cela. Un processus de vente à domicile de vente à découvert prend un temps indéfini. Le prêteur du vendeur appelle les coups de feu, pas l'acheteur ni le prêteur de l'acheteur. Si vous essayez de fermer l'entiercement en même temps que la vente de votre maison, cela pourrait ne pas arriver.

11) Peu de motivation du vendeur.

Lorsque le vendeur découvre que l'effet de vente à découvert sur le crédit est proche de celui d'une saisie, le vendeur n'est guère incité à coopérer avec une vente à découvert. Bien que les vendeurs peuvent être admissibles à acheter une autre maison dans les 2 ans après une vente à découvert contre 5 (avec des restrictions) sur une forclusion, certains n'ont pas l'intention de jamais acheter une autre maison à nouveau.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, Californie