Inventaire de l'ombre: Définition, impact sur l'économie

Définition: L'inventaire des ombres compte les maisons qui sont dans une phase de forclusion, mais qui n'ont pas encore atteint le marché. Il doit être ajouté aux maisons invendues qui ont été répertoriées comme étant en vente pour obtenir une image précise de l'offre de logements. En 2010, il y avait deux maisons en forclusion pour chacun à vendre, selon Capital Economics.

CoreLogic a défini l'inventaire des ombres plus précisément. Il a compté les maisons qui étaient en retard de 90 jours ou plus, en forclusion, et appartenant à des prêteurs.

Elle n'incluait pas les maisons en retard de paiement, mais la banque n'avait pas entamé de procédure de saisie.

C'est pourquoi l'estimation de Capital Economics était tellement plus élevée. En octobre 2010, CoreLogic a estimé qu'il y avait 2 millions de foyers, soit neuf mois d'approvisionnement. Cette incertitude sur le nombre réel a créé une incertitude.

Cet inventaire fantôme a fait baisser les prix des logements entre un et trois ans. Les investisseurs étaient réticents à l'idée d'acheter des maisons, sachant que l'inventaire fantôme traînait là-bas. Ils ont attendu que ces maisons saisies soient absorbées, et les prix avaient une meilleure chance de monter plus tôt.

L'inventaire parallèle s'ajoutait au véritable inventaire des maisons invendues. C'était environ 4 millions de maisons en septembre 2011. À ce taux de ventes, c'était un approvisionnement de 8. 5 mois. 250 000 autres maisons ont été ajoutées à l'inventaire des ombres chaque mois.

Qu'est-ce qui aurait dû être fait pour réduire l'inventaire fantôme?

Malheureusement, les programmes gouvernementaux n'ont pas brisé l'inventaire parallèle.

Une surabondance de maisons invendues et d'inventaires fantômes pendant deux ans a maintenu les prix à la hausse pendant des années. Le gouvernement fédéral aurait pu faire beaucoup plus pour régler ce problème.

Pourquoi le gouvernement a-t-il virtuellement ignoré cette menace imminente? Il n'a peut-être pas su quoi faire. Le gestionnaire de fonds de PIMCO, Bill Gross, a suggéré d'utiliser les fonds du gouvernement pour transformer toutes les hypothèques de 5% à 7% en hypothèques de 4%.

Il a dit que cela aurait fait monter les prix du logement de 5 à 10%.

La plupart des initiatives n'ont pas endigué le raz-de-marée de la forclusion. Le HARP (programme de refinancement abordable pour les propriétaires) a été lancé en avril 2009. Il a permis aux 2 millions de propriétaires solvables qui étaient à l'envers dans leurs maisons de se refinancer à des taux plus bas. Malheureusement, seulement 810 00 propriétaires ont été aidés. Pourquoi? Les banques ont choisi les meilleurs candidats.

Le département du Trésor a lancé Making Homes Affordable en 2009. Il a travaillé avec les banques pour aider les propriétaires à modifier leurs prêts avant qu'ils ne soient saisis. Malheureusement, les banques ont seulement modifié les paiements, pas le principal. La plupart des propriétaires devaient deux fois plus d'hypothèque que la maison valait la peine. Ils se sont rendus compte qu'il était inutile de se battre pour faire des paiements avec peu d'espoir d'un rendement décent sur leur investissement.

La Réserve fédérale avait un site Web d'aide aux consommateurs. Il en avait également un pour aider les leaders communautaires à évaluer et à résoudre les problèmes. La Fed a maintenu les taux d'intérêt bas. Il a acheté des dettes toxiques auprès des banques. Ces programmes n'ont jamais abordé la racine du problème de la forclusion pour les propriétaires.

Assez étonnamment, certains législateurs ont suggéré des choses qui ne feraient qu'aggraver le problème. Certains ont suggéré d'abolir Fannie Mae et Freddie Mac.

Cela aurait été un désastre. Leurs garanties de prêt sont nécessaires avant qu'une banque ne pense même à prêter. Avant la crise financière, Fannie et Freddie garantissaient 50% de toutes les hypothèques. Par la suite, il est passé à 90%.

La loi de réforme Dodd-Frank exigeait un acompte de 20% sur toutes les hypothèques. Selon la National Association of Realtors, seulement 40% des acheteurs de maison à l'époque pouvaient même se permettre un acompte de 20%.

Chronologie de l'inventaire des clichés instantanés

• Septembre 2011 - "Les ventes de maisons ont augmenté de 7% par rapport à l'année dernière." Les banques ont commencé à travailler sur le pipeline de la forclusion, stimulant les ventes de maisons, mais abaissant les prix.
• Juillet 2011 - "Un million de saisies expulsées en 2012" Les saisies continuent de se replier, en raison des retards dans le traitement bancaire. Il a fallu attendre 318 jours avant que les banques ne saisissent au deuxième trimestre, soit 41 jours de plus qu'il y a un an.
• Mai 2011 - "Les prix des maisons continuent de chuter." Seize millions de propriétaires (28%) étaient à l'envers dans leurs hypothèques, ce qui a ajouté à l'inventaire fictif et fait baisser les prix des maisons de 1% par mois.
• Décembre 2010 - "Sonde de forclusion s'ajoutant à l'inventaire fantôme". Le taux de saisie a diminué de 24% par rapport à l'année précédente. Cela aurait dû être une bonne nouvelle, mais ce n'était pas le cas. C'était parce que les banques ralentissaient leur processus de forclusion en réponse à une enquête du gouvernement fédéral sur leurs pratiques de forclusion précipitée. Les propriétaires ont continué à prendre du retard sur leurs paiements. Cela vient s'ajouter aux 1,8 million de foyers de l'inventaire des ombres.
• "La croissance économique au quatrième trimestre 2010 était de 3,6%." Qu'est-ce qui l'a retenu? Un marché du logement léthargique. Après la plupart des récessions, le logement est généralement le premier secteur de l'économie à se redresser. La construction de nouvelles maisons crée des emplois. Les emplois dans la construction manquaient cruellement à cette reprise.
• Septembre 2010 - "Les saisies représentent 35% de toutes les ventes." C'est moins que l'année dernière, grâce aux banques qui ralentissent le processus de saisie en réponse aux enquêtes fédérales.
• Juillet 2010 - "Il y a deux maisons dans la forclusion pour chacun à vendre." Une étude réalisée par Capital Economics indique qu'il y a 7,8 millions de maisons dans l'inventaire de l'ombre. C'est bien pire que l'estimation de CoreLogic de moins de 2 millions de foyers.
• Avril 2010 - "L'option ARM Loans Worsen Shadow Inventory". Ces prêts ne représentaient que 2% de toutes les hypothèques à l'échelle nationale, mais 60% en Californie. Ils ont des pénalités pour le refinancement, entre autres dangers
• Octobre 2009 - "Shadow Inventory Looming". Dès le mois d'octobre 2009, le magazine Barron a mis en garde contre l'inventaire de l'ombre, qui nécessiterait 15 mois de travail à l'époque.