Comparaison des ventes dans l'évaluation immobilière

L'approche de comparaison des ventes compare les propriétés similaires locales récemment vendues à la propriété en question. Les rajustements de prix sont effectués pour tenir compte des différences entre la propriété comparable et la propriété en question.

L'approche de la comparaison des ventes est le fondement de la CMA, Analyse comparative du marché, du professionnel de l'immobilier. C'est un processus utilisé pour déterminer la valeur marchande actuelle d'une propriété basée sur les ventes récentes de propriétés comparables dans la région.

Les résultats du calcul sont utilisés pour aider un vendeur à la propriété qui établit la liste des clients à choisir le prix auquel inscrire leur propriété.

Les professionnels de l'immobilier utilisent également un processus CMA pour aider les acheteurs à déterminer si le prix d'une maison est juste et en ligne avec l'activité actuelle du marché. L'agent, s'il est minutieux, en fera deux, l'un en utilisant des propriétés récemment vendues et l'autre en utilisant les propriétés actuellement listées et en utilisant leurs prix de liste. C'est parce que les marchés changent constamment, et ils veulent voir les propriétés comparables actuellement cotées qui sont la concurrence. Selon l'inventaire et la demande actuels, il pourrait y avoir une raison de réduire ou d'augmenter le prix d'inscription déterminé dans les propriétés vendues CMA.

Le processus CMA

Il existe un processus structuré pour créer un CMA, et il existe quelques exigences de base importantes:

• Les propriétés comparables sélectionnées doivent être aussi similaires que possible à la propriété subject:
  • nombre de chambres
  • nombre de salles de bains
  • superficie en pieds
  • superficie du lot
• Les propriétés comparables doivent être aussi proches que possible, dans le même quartier ou subdivision est le meilleur.
• Leur date de vente devrait être la plus récente possible. Si les dates vendues des comps (comparables) sont trop éloignées dans le passé, elles sont déjà trop anciennes pour être exactes sur le marché actuel. S'il n'y a pas assez de propriétés proches pour les comps, il est nécessaire de se déplacer un peu plus loin.

Donc, dans cet esprit, regardons un exemple d'une simple RMR.

1. Nous avons notre propriété en question, un 3 BR, 2 BA maison de 1900 pieds carrés avec un garage attaché deux voitures.
2. La maison se trouve sur un terrain de subdivision standard très semblable à tous les autres.
3. Trois maisons comparables ont été trouvées dans le même lotissement.
4. Deux maisons étaient très proches, avec les mêmes chambres, les mêmes bains et les mêmes garages.
5. Une maison avait une chambre supplémentaire et un demi-bain. Le prix de vente de cette maison a été réduit par la nouvelle valeur de construction d'une chambre à coucher et demi-bain pour le rendre semblable à notre propriété en question.
6. La superficie des maisons était proche mais pas exacte. Ainsi, les prix des trois comps ont été divisés par leur taille respective de pied carré pour obtenir un prix de vente par pied carré.Ceux-ci ont été moyennés à un nombre.
7. Ce nombre a été multiplié par 1 900 pieds carrés de la propriété en question afin de déterminer sa valeur approximative sur le marché actuel.

Maintenant, pour le vendeur et le professionnel de l'immobilier, c'est généralement aussi loin qu'ils vont. Cependant, je proposerais une autre analyse de marché pour voir la concurrence actuelle, comme je le ferais pour un acheteur. Une autre RMR est faite à peu près de la même manière. Cependant, maintenant nous trouvons trois comps qui sont à vendre et utilisent leurs prix d'inscription.

Cet exemple de marché a été très occupé, et il y a eu plus de ventes que de nouvelles inscriptions ces dernières semaines. Le stock actuel de maisons à vendre est plus bas et les prix d'inscription de nos trois maisons indiquent que l'estimation du prix d'inscription de la RMR régulière peut être augmentée. Nous restons sur la partie inférieure des prix des maisons concurrentielles pour obtenir un avantage commercial et aller au marché.

Alors, quoi de différent dans ces processus et cette évaluation? L'évaluateur utilise également des comps, peut-être les mêmes comps. Cependant, l'évaluateur travaille habituellement pour le prêteur, donc leur travail est différent. Le professionnel de l'immobilier veut obtenir le meilleur prix possible pour son vendeur. L'évaluateur veut une valeur qui couvre l'investissement du prêteur mais n'est pas gonflée.