Prêts pour Renverser les Maisons: Ce qui marche et ce qui ne

Une entreprise retournant une maison peut procurer un revenu sain et la possibilité de changer de carrière. Basé sur des émissions de télévision populaires, il semble facile à faire, et vous n'avez pas besoin de passer des années dans un programme d'éducation coûteux pour réussir.

Malheureusement, ce n'est pas aussi simple que ça en a l'air. Une bonne planification et un savoir-faire technique sont essentiels, mais le plus grand obstacle est probablement le financement - il faut de l'argent pour gagner de l'argent.

Alors, comment obtenez-vous l'argent?

Les investisseurs privés, y compris les personnes que vous connaissez et les prêteurs d'argent, sont la meilleure source de prêts pour faire tourner les maisons. Ces prêteurs n'ont pas besoin du même temps et de la même paperasserie que les banques traditionnelles. Au lieu de cela, ils évaluent la propriété elle-même (à la fois avant et après les améliorations) et votre capacité à mener à bien le projet.

Nous parlerons des prêteurs privés ci-dessous, mais il pourrait être utile de comprendre les défis propres aux prêts immobiliers inversés avant de demander de l'argent. Surtout après avoir été approuvé pour une hypothèque pour acheter la maison que vous habitez, vous pourriez supposer que vous avez juste besoin d'obtenir une autre hypothèque.

Prêts hypothécaires pour renverser une maison?

Les prêts immobiliers traditionnels ne seront probablement pas et non une option pour acheter des immeubles de placement - du moins au début.

La bonne nouvelle est que les prêts des banques et des prêteurs traditionnels sont relativement peu coûteux: les taux d'intérêt sont parmi les plus bas que vous trouverez pour les immeubles de placement (mais vous devrez payer frais).

Malheureusement, ces prêts ne sont pas toujours pratiques.

Lent à fermer: L'un des principaux défis liés à l'utilisation d'un prêteur traditionnel est le temps qu'il faut pour conclure un prêt. Les prêteurs exigent que vous remplissiez une demande détaillée, et ils passeront par vos finances avec un peigne à dents fines. S'ils voient quelque chose qui soulève des questions, ils demanderont plus de documentation, et ils prendront encore plus de temps pour examiner votre demande.

Le processus prend rarement moins de 30 jours (45 ou 90 jours pourraient être plus réalistes), et les opportunités d'investissement vont souvent trop vite pour ce calendrier. Surtout si les saisies ou les ventes à découvert font partie de votre stratégie, vous risquez d'être frustré par la vitesse des prêteurs traditionnels.

Évaluation du revenu: Les prêteurs traditionnels basent leurs décisions de prêt sur votre capacité à rembourser un prêt. Ils vont regarder combien vous gagnez chaque mois par rapport aux paiements mensuels de prêt requis pour calculer un ratio d'endettement. Si vous êtes un investisseur immobilier ou un travailleur indépendant, vous n'avez peut-être pas le type de «revenu» recherché (les prêteurs aiment voir les formulaires W-2 et les talons de chèque de paie).

Combien vaut la propriété? Les prêteurs comparent également la valeur de la propriété que vous achetez au prêt que vous demandez. Connu comme un ratio prêt / valeur, les prêteurs classiques préfèrent souvent garder ce nombre en dessous de 80%, bien qu'il soit possible d'obtenir des prêts FHA avec aussi peu que 3,5% de baisse. Lorsque vous achetez une maison à retourner, cela ne vaut probablement pas beaucoup dans son état actuel - mais vous avez besoin d'assez d'argent pour acheter la propriété et payer pour des améliorations, ce qui peut être plus que la maison vaut.

La valeur après réparation (ARV) de la maison pourrait être une meilleure mesure, mais les prêteurs traditionnels ne prennent en compte que la valeur actuelle d'une propriété.

Crédit classique: La plupart des banques et des prêteurs hypothécaires exigent que vous ayez un crédit solide pour obtenir un prêt. Vous n'avez peut-être pas d'antécédents d'emprunt, ou vous avez peut-être des éléments défavorables dans vos rapports de solvabilité - mais cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas retourner les maisons avec succès. Les prêteurs alternatifs sont plus intéressés par vos projets précédents que votre pointage de crédit.

Problèmes avec la maison: Les prêteurs traditionnels préfèrent faire des prêts sur des maisons qui sont en assez bon état. S'il y a des problèmes de santé ou de sécurité, le prêt est interdit. Vous pouvez avoir l'intention de régler ces problèmes, en augmentant considérablement la valeur de la maison pour un profit, mais les prêteurs sont plus intéressés à prêter pour les maisons qui sont prêts à l'emploi.

Impossible? Il est possible d'utiliser les prêts hypothécaires traditionnels pour retourner une maison, surtout dans les situations suivantes:

1. Vous avez des actifs importants qui vous aideront à vous qualifier - qu'ils soient utilisés comme garantie ou partie d'une baisse Paiement.
2. Vous n'êtes pas en train de "renverser" la maison. Lors de l'achat d'une résidence principale (où vous êtes propriétaire / occupant), vous pourriez obtenir des fonds pour des améliorations d'achat et en utilisant un prêt FHA 203k. Cependant, le processus est lent et comporte de nombreuses restrictions.
3. Vous détenez des capitaux propres importants dans une autre propriété qui peut être utilisée pour une marge de crédit sur valeur domiciliaire (ou d'autres actifs, y compris des biens immobiliers, qui peuvent être utilisés comme garantie). Gardez à l'esprit que vous pouvez perdre cette propriété dans la forclusion si vous ne pouvez pas suivre les paiements, donc cette option est risquée (surtout si votre famille vit dans cette propriété).
4. Vous avez de l'expérience avec des projets réussis dans le passé. Vous pourriez être en mesure d'obtenir des prêts d'investissement immobilier auprès des banques et des coopératives de crédit si vous les convainquez que vous êtes une véritable entreprise avec des partenaires compétents, un processus solide et des ressources financières.
5. Vous pouvez obtenir des prêts non garantis. Si vous êtes en mesure d'emprunter sans nantissement de garanties, vous pourriez être en mesure d'utiliser des prêts comme des cartes de crédit pour financer des améliorations. Vous aurez toujours besoin de fonds pour acheter la propriété, mais l'argent supplémentaire peut provenir d'un prêt non garanti. Cette stratégie est risquée parce que les cartes de crédit sont notoirement chères, et votre projet s'arrêtera si votre ligne de crédit est coupée ou gelée de façon inattendue (plus vous avez besoin de limites de crédit extrêmement élevées).

Prêts privés pour les biens immobiliers retournés

Les prêts accordés par des prêteurs privés atténuent la plupart des problèmes susmentionnés. Le principal inconvénient est le coût, mais l'objectif est d'utiliser ces prêts de façon stratégique. Les prêts privés peuvent provenir de presque n'importe où, mais la plupart des prêts retournés peuvent être classés en deux grandes catégories:

1. Prêts de personnes que vous connaissez
2. Prêts d'argent dur

Au début, il sera difficile de trouver prêt à vous donner de l'argent - les personnes qui vous connaissent (et qui pourraient ne pas avoir beaucoup d'argent ou de tolérance au risque) peuvent être votre seule option. Alternativement, vous devrez peut-être financer vos premières affaires par vous-même.

Créez le réseau: Impliquez-vous dans la communauté locale de l'investissement immobilier. Au fil du temps, vous rencontrerez des gens et vous apprendrez qui peut potentiellement prêter de l'argent. De plus, les gens vont vous connaître. D'autres investisseurs, des agents immobiliers et des prêteurs privés verront que vous êtes engagé à gérer une entreprise prospère (pour ne pas mentionner compétent), et vos chances d'obtenir un prêt vont s'améliorer.

Finalement, vous devriez être en mesure de commencer à emprunter auprès des prêteurs d'argent dur. Ces prêteurs se spécialisent dans les prêts pour renverser et autres investissements, et ils sont différents des banques traditionnelles.

Fermeture rapide: Avec un prêteur privé, le processus est différent, et votre prêt peut être financé beaucoup plus rapidement (une semaine ou deux est raisonnable lorsque vous avez une bonne relation avec un prêteur professionnel). Se déplacer rapidement peut être un avantage concurrentiel lorsque quelqu'un cherche à se débarrasser d'une propriété.

Prêts adossés à des actifs: Au lieu de consulter les rapports de solvabilité et de calculer les ratios de revenu, les prêteurs privés ont tendance à se concentrer sur la valeur de l'actif que vous achetez. Si vous renversez des maisons, le prêteur veut savoir qu'ils peuvent vendre la maison rapidement pour récupérer leur argent (comme d'autres prêteurs, les prêteurs privés auront un privilège sur la propriété, leur permettant de prendre possession de la propriété et de la vendre si vous ne remboursez pas le prêt).

Achat et améliorations: Les prêteurs privés sont dans l'obligation d'accommoder les investisseurs et de baser vos fonds disponibles sur les ARV d'un projet. Mais ils pourraient ne pas vous donner tout à la fois - vous devrez peut-être tirer sur un compte séquestre au fur et à mesure que votre projet progresse.

Renverser sans argent? Jusqu'à ce que vous ayez quelques projets réussis, les prêteurs exigeront que vous ayez des capitaux propres dans un projet. À un moment donné, vous pourrez peut-être emprunter 100% pour un projet et avoir plusieurs projets en cours en même temps.

Coûts des prêts

Les prêts pour les projets de retournement coûtent plus cher que les prêts d'achat . Le taux d'intérêt est plus élevé, et vous devrez souvent payer plusieurs points ou frais d'origination (un point représente un pour cent de la valeur de votre prêt).

Les projets de retournement sont des projets à court terme. Vous n'allez pas vivre à la maison pendant des décennies, donc une hypothèque standard de 15 ans ou de 30 ans n'est pas le bon prêt pour l'emploi. Les investisseurs préfèrent souvent acheter, améliorer et vendre une propriété dans l'année ou moins, et c'est ainsi que la plupart des prêts privés fonctionnent.Ces prêts deviennent coûteux si vous détenez une propriété pendant une longue période, et cela est logique parce que le risque du prêteur augmente à mesure que vous retardez le remboursement.

Combien cela coûte-t-il d'emprunter pour lancer? Les coûts sont partout, et tout est négociable. Les taux d'intérêt peuvent être entre 8 et 20% par an, et vous devrez payer de 1 à 10% d'avance. Plus vous êtes en affaires et meilleures sont vos relations avec les prêteurs, moins vous paierez.

Afin de maximiser le montant disponible pour votre projet, les prêteurs autorisent souvent les paiements d'intérêts seulement, et il ne devrait pas y avoir de pénalité pour remboursement anticipé, de sorte que vous pouvez vendre et rembourser le prêt chaque fois que vous êtes prêt.