Changer les maisons pour modifier les jours moyens sur le marché

L'une des premières choses qu'un acheteur demande à propos d'une annonce est ses jours sur le marché. Jours sur le marché correspond au nombre de jours pendant lesquels une liste est active dans un service à listes multiples avant qu'elle ne soit entrée en statut "en attente". Le statut en attente est lorsqu'une offre a été acceptée par le vendeur mais que la transaction n'est pas encore clôturée. De nombreux agents se réfèrent à " jours moyens sur le marché ", qui est obtenu en additionnant tous les jours sur le marché de chaque annonce et en divisant par le nombre d'inscriptions.

Dans un marché acheteur, les DOM sont généralement plus élevés car les stocks prennent plus de temps à vendre. Dans un marché de vendeur, les DOM sont moins nombreux.

Les jours de marché comptent. Pour déterminer les jours moyens sur le marché, les agents prennent les 30 derniers jours à six mois d'annonces vendues, additionnent les jours sur le marché (avant que chaque liste soit en attente) et divisent ce total par le nombre d'annonces.

Par exemple, si six inscriptions sont entrées en attente en décembre - ce qui signifie que le vendeur a accepté l'offre de l'acheteur mais qu'il n'a pas encore fermé - et que trois de ces inscriptions étaient sur le marché pendant cinq jours, une liste était sur le marché pendant 21 jours et deux étaient listées pendant 30 jours avant qu'une offre ne soit acceptée, d'abord additionnées tous les jours sur le marché. Le nombre moyen de jours sur le marché pour décembre, dans cet exemple, est obtenu en ajoutant 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30, ce qui équivaut à 96 jours. Ensuite, la division de 96 par six listes équivaudra à 16 jours en moyenne sur le marché.

Est-ce que les jours moyens sur le marché sont importants?

Lequel est le plus important? Les 16 jours moyens sur le marché ou le nombre de jours sur le marché de chaque liste? Si vous êtes un acheteur, bien sûr, c'est la maison que vous voulez acheter qui compte. Si vous êtes un vendeur dont la maison est sur le marché depuis 17 jours, vous serez tombé dans les 50% inférieurs des maisons qui ont été vendues au cours du mois précédent.

Comment les acheteurs observent les jours de marché

Il n'y a pas de «si», «ou» ou «mais» à ce sujet. Quand les acheteurs voient des jours étendus sur le marché, ils trouvent le vendeur est désespéré de vendre parce que la maison est toujours sur le marché. Les acheteurs croient également qu'il pourrait y avoir quelque chose de mal avec la maison qui a fait que d'autres acheteurs le font passer. Ces deux hypothèses peuvent toutefois être fausses.

Les maisons peuvent s'attarder sur le marché pour les raisons suivantes:

• La raison courante est la surévaluation.
  L'agent a peut-être «acheté» la cotation en trompant le vendeur en lui faisant croire que la maison valait plus que ce que le marché pourrait supporter. Il n'est pas inhabituel pour un agent de prendre délibérément une liste hors de prix.
• Motivation du vendeur.
  Parfois, les vendeurs veulent «tester le marché» en établissant des prix trop élevés, juste pour voir s'ils peuvent trouver un idiot pour payer ce prix.C'est connu comme la pire erreur du vendeur.
• Obstination.
  Les vendeurs pourraient être bloqués sur le prix et prêts à attendre le marché jusqu'à ce que le marché rattrape le prix demandé.
• Baisse du marché immobilier.
  Sur les marchés d'acheteurs, la vente d'une maison peut prendre plus de temps que sur les marchés des vendeurs. Une maison qui se vendrait dans cinq jours sur le marché d'un vendeur pourrait se vendre dans 90 jours sur un marché immobilier en baisse.
• Indisponible pour montrer.
  Si la propriété est occupée par un locataire, il peut être difficile d'obtenir un rendez-vous avec le locataire. Dans la plupart des cas, les maisons avec un lockbox sont montrées plus souvent que celles sans.
• Ne convient pas à montrer.
  Parfois, les vendeurs mettent des maisons sur le marché avant qu'ils ne soient prêts à laisser les acheteurs le voir. Ils pourraient finir des réparations de revente ou peindre pendant les premiers 30 à 60 jours d'une liste.
• Temps d'affichage réduits.
  Certains vendeurs pensent qu'un acheteur respectera les heures de présentation strictes telles que 9 heures le lundi ou seulement 5 à 18 heures le vendredi. Les acheteurs visitent les maisons selon leurs propres horaires. Si votre maison n'est pas disponible au moment où l'acheteur veut la voir, elle ne la verra probablement jamais
• Commission réduite.
• Bien que les agents d'achat soient tenus de montrer toutes les listes, de nombreux agents refusent de montrer les maisons qui ne paient pas la même commission que les maisons concurrentes. Souvent, ces maisons sont répertoriées par les courtiers à escompte.
• Peu d'exposition à Internet ou MLS.
  Si la maison a une photo dans MLS, les acheteurs sont susceptibles de passer la liste et de choisir plutôt des maisons à voir qui ont plusieurs photos.

Pratique des agents pour relancer les jours de mise sur le marché

Une pratique courante parmi de nombreux agents immobiliers consiste à retirer une inscription de MLS après un certain nombre de jours et à la réinscrire comme nouvelle inscription. Les agents réapparaissent pour montrer zéro jour sur le marché parce qu'ils savent que les acheteurs gravitent vers de nouvelles listes.

Beaucoup d'acheteurs n'aiment pas cette pratique parce qu'ils estiment qu'elle est trompeuse et ne donnent pas une image précise du nombre de jours sur le marché. Après qu'une maison est sur le marché pendant 60 à 90 jours, il n'est pas inhabituel qu'elle la vende dans les cinq jours après son retour sur le marché en tant que nouvelle inscription.

Parfois les listes expirent. De nombreux agents prennent une liste pendant 90 jours et lorsque la liste expire, un nouvel agent insère la liste et récolte les fruits du travail acharné du premier agent. Si vous êtes satisfait de votre agent actuel, vous pouvez envisager de le relier à votre agent existant.

Détermination des jours cumulatifs sur le marché

Certains systèmes MLS refusent que les agents retirent une fiche et l'inscrivent comme nouvelle inscription sans annuler ni expirer la liste. Dans les deux cas, il est relativement facile pour un agent de déterminer le nombre de jours sur le marché; ce n'est pas si facile pour un acheteur.

• Vérifier l'historique des inscriptions.
  Une façon consiste à entrer l'adresse de la propriété dans MLS pour trouver des listes en double, expirées ou retirées. Dans le Sacramento MLS, ceci est connu comme tirant «l'histoire» de la propriété.
• Recherchez DOM cumulatif.
  Certains MLS ont modifié la façon dont les annonces sont publiées et incluront des jours cumulatifs sur le marché dans la liste elle-même.
• Demandez à votre agent.
  Si vous travaillez avec un spécialiste du quartier, votre agent aura une assez bonne idée si la maison a été répertoriée auparavant, pour combien de temps et par qui.
• Demandez à l'agent de listage.
  Étant donné que les agents immobiliers ne peuvent pas déformer une propriété, vous pouvez poser une question directe à l'agent inscripteur. Ne demandez pas combien de temps la maison a été sur le marché parce qu'il pourrait y avoir eu une réduction de prix, de sorte que l'agent se sentira justifié de vous dire les jours sur le marché au nouveau prix. Demandez s'il a expiré / retiré / annulé et remis en vente. Être spécifique.
• Recherche en ligne.
  Entrez l'adresse de la propriété de plusieurs façons différentes dans un moteur de recherche tel que Google ou Yahoo. Toutes ses listes en ligne précédentes devraient apparaître.
• Demandez à vos voisins.
  Les voisins savent tout ce qui se passe dans leur région et sont souvent heureux de vous dire depuis combien de temps une maison est sur le marché.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.