Comment calculer les mathématiques pour un bon investissement de condo

Cherchez-vous à acheter un condo comme investissement? Si oui, comment savez-vous si un condo est un bon investissement? Il y a plusieurs calculs que vous pouvez faire et des questions à résoudre pour déterminer la réponse.

Lorsque vous considérez un condo comme un investissement, vous devez estimer avec précision:

• le loyer annuel que vous pourriez recevoir, et
• les dépenses annuelles que vous encourrez, y compris:
  • taxes foncières > assurance
  • maintenance et réparations
  De plus, vous devez prendre en compte les dépenses occasionnelles que vous pourriez subir, telles que:

frais juridiques si une expulsion est requise

• frais de publicité pour obtenir des locataires
• frais de réparation si un locataire endommage la propriété
• Faisons les mathématiques! Un exemple d'investissement en copropriété:

Regardons un exemple. Si vous trouvez un condo de vente pour 55 000 $. Vous pouvez payer en espèces. Il sera loué pour 750 $ par mois (9 000 $ par année). Vous pensez que cela représente un rendement de 16,4% (9 000 $ divisé par 55 000 $). Avant de devenir trop excité, vous devez tenir compte de ces dépenses:

Les taxes foncières sont de 1 000 $ par année

• L'assurance est de 300 $ par année
• Vous estimez environ 300 $ par année en entretien et réparations
• Vous Figurez que le condo sera vacant environ un mois par année (vous considérez cela comme un coût de 750 $ par année)
• Vous calculez chaque fois qu'il est vacant que vous devrez dépenser 250 $ en frais de publicité, et vous estimez que Une fois par an, vous estimez que peut-être une personne sur cinq pourrait avoir une mauvaise expérience et engager des frais juridiques et des coûts de réparation supplémentaires d'environ 5 000 $ (ce qui représenterait environ 1 000 $ par année) .
• Ces coûts totalisent 3 600 $ par année (ou environ 300 $ par mois).

Votre loyer net est maintenant de 5 400 $ (9 000 $ moins 3 600 $), ce qui représente un rendement locatif net de 9,8%, ce qui demeure un rendement intéressant. En plus de flux de trésorerie, vous aurez à participer à l'appréciation de la valeur de la propriété. Si vous vous attendiez à ce que l'immobilier augmente d'environ 3% par an, votre condo apprécierait de 55 000 $ à 56 650 $ la première année, soit un gain de 1 650 $.

Si vous ne pouvez pas payer, la propriété, vous devrez également prendre en compte le coût d'intérêt. Pour les immeubles de placement, prévoyez de réduire de 25 à 50% le nombre de prêts admissibles. Dans le scénario ci-dessus, disons que vous réduisez de 30% (16 500 $) et financez les 70% restants (38 500 $) à un taux de 7% sur 30 ans. Votre paiement serait de 256 $ par mois.

Lorsque vous ajoutez votre paiement de 256 $ par mois et les dépenses estimées ci-dessus, d'environ 300 $ par mois, vous obtenez 556 $ par mois de dépenses estimées. Avec un loyer prévu de 750 $ par mois, cette propriété produirait toujours des flux de trésorerie positifs, et sur la base de ces chiffres serait probablement un bon investissement.

Autres facteurs: Évaluation du condominium et frais d'association

Vous devrez également savoir si le condo que vous envisagez a des frais d'association et à quelle fréquence vous devrez payer des cotisations. Les évaluations sont des dépenses engagées pour couvrir les parties communes de la propriété condominiale. Les évaluations pourraient inclure l'aménagement paysager, les réparations et l'entretien du stationnement et des garages de stationnement, les améliorations à l'extérieur du bâtiment et les dépenses associées aux espaces communs comme le vestibule principal ou l'entrée. Ces dépenses doivent être prises en compte dans votre estimation des dépenses avant de calculer le rendement estimé de votre investissement en copropriété.

Avant de faire un investissement immobilier, vous devez également évaluer si vos hypothèses sont réalistes. Voici quelques questions supplémentaires à considérer pour déterminer si un achat de condo sera un bon investissement:

Est-ce que votre condo est dans une zone où les propriétés locatives sont en demande, comme près d'un collège?

Est-ce que c'est dans une région qui devient moins populaire ou plus populaire?

• Un grand employeur de la région pourrait-il fermer ses portes et entraîner une baisse de la demande de logements locatifs?
• Est-ce qu'un nouveau lotissement pourrait être construit à proximité, ce qui nécessiterait des améliorations coûteuses?
• Il faut une connaissance d'un domaine et de l'expérience pour évaluer ces types de risques. Pour un excellent livre sur le sujet, consultez Comment commencer dans l'investissement immobilier de John Reed.