Les FPI peuvent être un moyen abordable d'acheter Hôtels

Imaginez que vous voulez posséder une collection d'hôtels. (Peut-être avez-vous joué beaucoup de Monopoly quand vous étiez enfant et savourez l'idée de recevoir un flux d'argent de quelqu'un qui passe la nuit dans une de vos chambres.) Si vous êtes riche, vous pouvez franchiser un concept d'hôtel directement grandes entreprises d'accueil. Malheureusement, de nombreux hôtels de classe affaires coûtent entre 2 et 15 millions de dollars. Hôtels de luxe et haut de gamme peuvent facilement exiger de 30 à 60 millions de dollars ou plus.

Bien que la plus grande partie de cette somme soit traditionnellement financée par l'endettement, l'acompte sur fonds propres requis est encore loin de la réalité pour pratiquement tous les investisseurs.

Les bonnes nouvelles? Ces jours-ci, il existe une autre façon d'investir dans les hôtels. Vous pouvez acheter des FPI d'hôtel dans votre compte de courtage de la même façon que vous achetez des actions, des obligations ou des fonds communs de placement.

Tout d'abord, revenons un peu sur les REIT et parlons-en un instant. Dans le cas où vous avez oublié ou n'avez jamais étudié, une fiducie de placement immobilier, ou REIT, est un type particulier de société axée sur l'acquisition et la gestion des biens immobiliers et liés à l'immobilier. Une des choses qui différencient les FPI des sociétés ordinaires est que le Congrès les a exonérées de l'impôt sur les sociétés pourvu que plusieurs conditions strictes soient remplies, la plus importante étant la distribution d'au moins 90% de tous les profits sous forme de dividendes en espèces. aux actionnaires.

Cela rend les FPI très sensibles aux fluctuations des taux d'intérêt, mais cela signifie aussi qu'ils ont tendance à offrir des rendements en dividendes beaucoup plus élevés que leurs homologues des actions de premier ordre. Le mauvais côté? Les distributions de FPI ne sont pas des «dividendes admissibles» aux termes du code des impôts, ce qui signifie que vous serez imposé comme s'il s'agissait d'un revenu ordinaire et non aux taux d'imposition des dividendes moins élevés et plus attrayants.

Une fois que vous commencez à construire un portefeuille important, cela peut parfois vous causer des ennuis si vous achetez trop par un Roth IRA, SEP-IRA, 401 (k) ou un autre abri fiscal, car vous pourriez déclencher le revenu d'entreprise non lié Taxe, ou UBIT. C'est une discussion différente pour un autre jour.

Les FPI d'hôtel sont très différentes d'une FPI ou d'une FPI spécialisée dans la location d'espaces commerciaux

Tout comme les actions de différentes industries et secteurs présentent des caractéristiques de risque différentes, les FPI varient considérablement selon le type de projet immobilier dans lequel ils investissent. spécialiser. Ce n'est pas une nouveauté pour les investisseurs immobiliers qui ont l'habitude d'acquérir une propriété - comme ils le savent, un immeuble d'habitation se comporte très différemment d'un immeuble de bureaux ou d'unités de stockage basé sur l'économie, les traditions, les pratiques, les lois et les forces au travail - mais cela surprend parfois les nouveaux investisseurs qui acquièrent des biens immobiliers par l'intermédiaire de titres cotés en bourse.Ils ne comprennent pas que votre FPI de bureau commercial pourrait connaître des taux de location cycliques car il suit des cycles d'expansion et de ralentissement, alors que votre FPI d'entrepôt industriel pourrait être beaucoup plus stable puisque la surcapacité peut être arrêtée avec des coûts d'entretien minimes. quelque chose comme un immeuble d'appartements.

C'est la nature de la classe d'actifs.

L'une des sous-spécialités intéressantes de l'industrie de l'investissement immobilier est l'hôtel REIT. Comme vous pouvez probablement le deviner, les sociétés de placement immobilier de l'hôtel se concentrent sur le développement, la gestion, l'acquisition ou le financement d'hôtels et de propriétés hôtelières. Ceux-ci peuvent s'étendre des auberges de budget situées du côté des routes et des routes d'état oubliées aux stations de prestige de cinq diamants dans certains des capitaux de divertissement, de jeu, et de population du monde. Ils peuvent impliquer le développement et la propriété de la propriété, en payant une équipe de gestion tierce pour gérer le fonctionnement réel de l'hôtel en échange d'une part des revenus. Ils peuvent se concentrer principalement sur la gestion des propriétés d'hôtels d'autres personnes pour une coupe de revenus. Ils peuvent impliquer le financement de projets hôteliers, agissant plus comme des investissements quasi-obligataires.

Vous devez absolument comprendre ce que vous possédez ou risquer vos économies durement gagnées.

Les REITs hôteliers sont notoirement instables, car l'occupation des hôtels est en corrélation avec les conditions économiques générales, ce qui les rend très sensibles à l'expansion et à la contraction. Quand une récession frappe, les entreprises réduisent leurs budgets de voyage, optant plutôt pour la vidéoconférence ou les appels téléphoniques. Les familles et les organisations remettent leurs vacances à plus tard, en restant plus près de chez elles. Dans le cas d'une FPI d'hôtel, cela signifie souvent que les liquidités se tarissent et que les rendements augmentent, ce qui entraîne une baisse spectaculaire de la valeur des parts ou des actions. Inversement, lorsque les choses tournent, les flux de trésorerie explose parfois à travers le toit afin que vous obteniez ces paiements en flèche et les valeurs du marché. Ils sont très différents des piliers du monde qui pompent de l'argent comme une horloge, génération après génération; des entreprises comme Colgate-Palmolive ou Nestlé.

Regardons une illustration du monde réel pour démontrer le fonctionnement d'un REIT d'hôtel.

Examen du comportement d'un FPI réel durant l'effondrement économique de 2008-2009

Hospitality Properties Trust est un FPI hôtelier qui possède 291 hôtels, soit 43 976 chambres ou suites, ainsi que 185 centres de voyages en propriété ou en location. Selon les documents de la SEC, ces propriétés sont situées dans 44 États des États-Unis, du Canada et de Porto Rico. L'hôtel exploite son portefeuille d'hôtels dans le cadre d'une gamme diversifiée de contrats de franchise, notamment Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Suites Sonesta ES, Hôtels & Resorts InterContinental, Hôtels et Resorts Marriott, Hôtel Clift, Hôtels & Resorts Radisson, Hôtels TownePlace Suites by Marriott, Suites Hawthorn, Country Inns & Suites par Carlson, Hôtels Holiday Inn & Resorts, Suites SpringHill par Marriott et Park Plaza Hotels & Resorts.

Dans les années de prospérité qui ont précédé l'effondrement de l'immobilier dans l'économie dans la pire récession depuis la Grande Dépression, cet hôtel REIT a généré de grosses distributions pour les propriétaires. En 2004, ils ont reçu 2 $. 88 espèces par action, en 2005, 2 $. 89 espèces par action, en 2006, 2 $. 94 espèces par action, en 2007, 3 $. 03 espèces par action, en 2008, 3 $. 08 espèces par action. Lorsque le monde financier s'est effondré, les réservations d'hôtel sont tombées d'une falaise. Les conférences d'affaires ont été annulées et les distributions d'argent ont été décimées, passant à 0 $. 77 par action, une baisse stupéfiante de 75%. Si vous utilisiez cet argent pour payer vos factures, vous avez soudainement constaté qu'il s'était évaporé au moment même où vous en aviez le plus besoin. Bêtement vendre leurs participations (encore une fois, si vous possédez un hôtel REIT, vous devriez savoir que cela fait partie intégrante de l'expérience de propriété), les actions se sont effondrées d'un sommet de 51 $. 50 en 2006 à seulement 6 $. 90 en 2009. Cette baisse de 86% de 6% du prix de l'action a été ajoutée à l'insulte à la blessure de la coupe sévère de votre revenu passif.

Qu'est-il arrivé aux investisseurs avertis qui ont compris la nature de la propriété des FPI hôteliers? Ils se sont assis sur leurs derrière proverbiale, en regardant les distributions en espèces grimper à 1 $. 96 par action avec un cours de 32 $. 46. ​​Bien sûr, il est loin des bonnes années, mais pour une période de mesure assez horrible, vous avez légèrement battu l'inflation après impôts, conservant votre pouvoir d'achat. Vous avez acheté la sécurité immobilière il y a dix ans, en payant entre 26 $. 50 et 42 $. 40 par action. Au cours de cette période, vous avez recueilli 24 $. 83 ou plus dans les distributions en espèces. Si vous avez été intelligent et réinvesti ces dividendes pendant la crise, ils sont devenus ce qu'un universitaire financier a appelé un «accélérateur de retour», faisant plusieurs centaines de points de profit sur chaque chèque ou dépôt réinvesti dans l'achat d'actions supplémentaires en raison de la partielle récupération en valeur de marché.

Comparez cet hôtel REIT avec quelque chose comme un REIT industriel. Même si le monde s'effondre, les entreprises ne veulent pas quitter leurs entrepôts, leurs installations d'expédition et leurs usines. En outre, ils sont souvent (pas toujours) en mesure de payer les contrats de location qu'ils doivent légalement, même si l'entreprise elle-même finit par faire faillite. Au cours de la même crise, un FPI industriel comme EastGroup Properties n'a pas réduit le dividende. Le stock est tombé de 48 $. 54 à 24 $. 58, une baisse de seulement 49. 36%, ce qui n'était pas très différent des indices boursiers, tels que le Dow Jones Industrial Average et le S & P 500! Compte tenu de la nature dynamique des titres et de leur influence sur la valeur marchande, c'est incroyablement impressionnant. Encore plus impressionnant? Les actions sont en fait à 59 $. 32 maintenant, donc vous avez un 10 $. 78% de plus-value, ou 22% + sur l'action elle-même en plus de tous ces dividendes dont vous avez bénéficié.

Les implications pour les investisseurs dans les hôtels REIT sont claires

Vous pouvez envisager stratégiquement l'acquisition de FPI hôteliers de quatre façons si vous voulez les détenir:

1. N'achetant que des blocs de FPI hôteliers pendant les krachs boursiers , le traiter très différemment de vos fonds indiciels ou d'autres avoirs que vous prévoyez alors de détenir pour toujours.Plus votre coût est bas, plus vite vous pourrez extraire votre prix d'achat en dividendes en espèces si vous envisagez d'investir cet argent ailleurs.
2. La moyenne des coûts en dollars pour les FPI d'hôtels , sachant que parfois, vous allez acheter au pire moment, mais en faisant confiance aux hauts et aux bas, combinée aux dividendes réinvestis, vous obtiendrez une moyenne rendement total satisfaisant. Pour la plupart des gens, c'est probablement la meilleure approche, car la moyenne des coûts en dollar réduit considérablement le risque boursier, surtout lorsqu'elle est combinée à la diversification.
3. Spéculer . Lorsque l'industrie de l'hôtellerie est en train de s'effondrer, achetez des REITs hôteliers jusqu'à ce que les années fastes reviennent, puis jetez-les même si elles finissent par aller beaucoup plus haut. Les chances de succès à long terme ne sont pas grandes à moins que vous soyez capable de comprendre implicitement l'industrie hôtelière et de traiter l'acquisition de FPI de la même façon que si vous dépensiez des millions de dollars pour acheter une propriété, mais il y a une minorité de des gens financièrement sophistiqués qui ont la capacité de le faire sur une base d'évaluation, à condition de pouvoir acheter trop tôt ou vendre trop tôt, ce qui est inévitable étant donné que les investisseurs, dans leur ensemble, ont l'habitude d'être trop optimistes ou pessimiste de temps en temps.
4. Jeter l'éponge et acheter quelque chose comme le Vanguard REIT Index Fund , qui regroupe un bon nombre de FPI différentes, y compris des FPI hôtelières, dans le cadre d'un portefeuille diversifié. Il a un rendement de dividende beaucoup plus bas, mais si vous pensez que le risque réduit vaut ce compromis, il pourrait être votre plan d'action le plus sage.

Quoi qu'il en soit, les hôtels REIT ne sont pas les plus friands. Si vous ne savez pas ce que vous faites, marchez légèrement.