Acheter des Downs Réduisez votre taux d'intérêt

Pour de nombreux emprunteurs, un rachat d'hypothèque peut être plus avantageux qu'un prêt modulable avec une option de paiement qui permet un amortissement négatif comme une option ARM. Les rachats d'hypothèques incluent toujours le principal et l'intérêt dans les paiements mensuels des consommateurs. Cela signifie que chaque fois que les propriétaires font des paiements hypothécaires, leurs soldes de prêts deviennent plus petits au lieu de plus gros. Un solde hypothécaire plus petit signifie que les capitaux propres augmentent, même lorsque l'appréciation est faible.

Fonctionnalités communes de rachat d'hypothèque

Les rachats d'hypothèques fonctionnent comme suit:

• Les paiements sont réduits et calculés sur la base d'un taux d'intérêt inférieur sur une durée spécifique.
• La différence entre le taux de la note «réelle» et le taux d'intérêt réduit est payée en espèces par le vendeur ou l'acheteur.
• Pensez-y comme une subvention. C'est comme encaisser 1200 $ à la banque et retirer 100 $ chaque mois pendant 12 mois pour aider à faire votre paiement hypothécaire.

3-2-1 Achat d'hypothèque

• Il s'agit d'une hypothèque entièrement amortie sur 30 ans.
• Le taux d'intérêt augmente de 1% chaque année pour les trois premières années.
• Ensuite, le taux d'intérêt est fixé pour le terme restant.

Par exemple, disons que le solde de votre prêt est de 350 000 $ et que le taux d'intérêt est fixé à 6,5% pour 30 ans. Le vendeur (ou vous) pourrait "acheter" le taux d'intérêt en payant une somme forfaitaire de 15 853 $. Voici comment cela fonctionne:

1. Le taux d'intérêt de la première année est de 75%, soit 1 621 $ par mois.
2. Le taux d'intérêt de la deuxième année est de 4,45% payable à 1 826 $ par mois.
3. Le taux d'intérêt de la troisième année est de 75% et payable à 2 043 $ par mois.
4. Années quatre à 30 portent un taux d'intérêt de 6. 75 pour cent payable à 2 270 $ par mois.

Résultat:

• Les économies de la première année (contre 2 270 dollars par mois) sont de 649 dollars par mois ou 7 790 dollars.
• Économies de la deuxième année (contre 2 270 dollars par mois) 449 $ par mois ou 6 332 $.
• Les économies de la troisième année (comparativement à 2 270 $ par mois) sont de 228 $ par mois ou de 2 731 $.

Ajoutez les économies annuelles: 7 790 $ + 6 $ 332 + 2 731 $ = 15 853 $. Par conséquent, il en coûte 15 853 $ pour réduire le taux d'intérêt et les paiements pendant trois années complètes.

3-2-1 Avantages du rachat d'hypothèque

• L'emprunteur est admissible à ce prêt au taux d'intérêt de 3.75 pour cent et le montant du paiement de 1. 670 $ contre le taux réel de 6. 75 pour cent et le paiement de 2 $, 270.
• Au lieu que le paiement saute d'un seul coup, il augmente par petites augmentations, environ 200 dollars par an, pour les trois premières années.
• Il maintient les paiements à un niveau bas pendant 36 mois pour les emprunteurs dont le revenu devrait augmenter plus tard. Peut-être un conjoint retourne-t-il au travail après une pause ou une personne s'attend-elle à obtenir un diplôme et à décrocher un emploi mieux rémunéré avec ce nouveau diplôme?

2-1 Hypothèque d'achat

• Il s'agit d'une hypothèque entièrement amortie sur 30 ans.
• Le taux d'intérêt augmente de 1% chaque année pour les deux premières années.
• Ensuite, le taux d'intérêt est fixé pour le terme restant.

Par exemple, disons que le solde de votre prêt est de 350 000 $ et que le taux d'intérêt est fixé à 6,5% pour 30 ans. Le vendeur (ou vous) pourrait «acheter» le taux d'intérêt en payant une somme forfaitaire de 8 063 $.

Voici comment cela fonctionne:

1. Le taux d'intérêt de la première année est de 75% à 1 $, 826 par mois.
2. Le taux d'intérêt de la deuxième année est de 75%, payable à 2 043 $ par mois.
3. Années trois à 30 portent un taux d'intérêt de 6. 75 pour cent payable à 2, 270 $ par mois.

Résultat:

• Les économies de la première année (par rapport à 2 270 dollars par mois) sont de 444 dollars par mois ou de 6 332 dollars.
• Économies de la deuxième année (contre 2 270 dollars par mois) 229 $ par mois ou 2 731 $.

Additionnez les économies annuelles: 6 332 $ + 2 731 $ = 8 063 $. Il en coûte donc 8 063 $ pour réduire le taux d'intérêt et les paiements pour deux années complètes.

Rachats d'hypothèques permanentes

Un rachat d'hypothèque permanent se produit lorsque vous achetez le taux d'intérêt à la date de création en versant des points de prêt. La plupart des acheteurs ne veulent pas prendre l'argent de leur poche pour réduire un taux, mais parfois, c'est logique.

Supposons également que le vendeur paie un crédit de clôture de 4% à l'acheteur et que les frais de clôture de l'acheteur s'élèvent à 2%. Utilisez le crédit supplémentaire de 2 pour cent pour réduire le taux d'intérêt!

Remarque: Les prêteurs exigent généralement un acompte plus élevé pour un Buydown 3-2-1 et un moins pour un Buydown 2-1. Il existe d'autres types de prêts hypothécaires, mais ces deux sont les plus populaires.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.