Combien de temps dure la fermeture d'une maison?

Si vous ne faites pas attention, le processus de fermeture de la maison peut prendre plus de temps que vous ne le pensez, et peut même durer plus longtemps que prévu, ce qui est normal, mais il existe des moyens d'éviter les problèmes. Par exemple, juste après avoir accepté une offre d'achat, la prochaine question que les acheteurs veulent savoir est combien de temps cela prendra pour que la maison ferme. À moins que les acheteurs paient tout l'argent pour la maison, c'est le prêteur de l'acheteur qui déterminera le temps requis pour traiter le prêt et fermer.

Ce qui signifie que le prêteur joue un rôle important qui ne peut être négligé.

Un acheteur et un vendeur peuvent convenir d'une date de clôture plus tôt dans le contrat d'achat, mais si le prêteur ne peut pas effectuer pendant cette fenêtre, peu importe la date choisie, parce qu'elle ne va pas fermer la date spécifiée par l'acheteur et le vendeur. Il fermera lorsque le prêteur est prêt à fermer. En outre, tous les prêteurs ne sont pas utiles.

Processus de clôture de l'entiercement

Selon l'endroit où vous habitez, un nombre illimité d'entités peut gérer le processus de clôture. Parlons un peu. L'agent de clôture pourrait être un agent d'entiercement, un plus proche, la société de titre ou un avocat de l'immobilier.

Les processus de fermeture peuvent varier considérablement même dans le même état. En Californie, par exemple, le processus d'entiercement est différent dans le nord de la Californie par rapport au sud de la Californie. La principale différence entre les deux est que les instructions d'entiercement sont dessinées et signées à l'avant (peu après l'acceptation de l'offre) dans le sud de Cal et à l'arrière (juste avant la fermeture) dans le nord de Cal.

Cependant, avant que tout dépôt puisse être fermé, toutes les conditions du contrat d'achat doivent être respectées; alors le vendeur dépose l'acte et l'acheteur dépose les fonds. Voici quelques exemples de conditions requises en Californie. Votre processus de fermeture d'état peut varier.

• Contrat d'achat entièrement exécuté et addenda.
• Dépôt du dépôt d'argent sérieux.
• Inspection ou renonciation à domicile.
• Accomplissement des obligations du vendeur telles que la soumission du rapport d'inspection parasitaire et / ou l'achèvement, la certification du toit, la garantie de la maison, la police provisoire de propriété, la demande de bénéficiaire, les réparations, le cas échéant.
• Achèvement des inspections de l'acheteur, y compris la libération des éventualités, si exigé.
• Inspection finale ou renonciation de l'acheteur.
• Évaluation de la propriété par l'évaluateur du prêteur.
• L'approbation du prêt par le prêteur et la satisfaction des conditions du prêt par l'acheteur, telles que le dépôt de la preuve d'une police d'assurance habitation.
• Instructions d'entiercement signées du vendeur et de l'acheteur.
• Titre de transport signé et notarié du vendeur.
• Acte de fiducie signé et notarié de l'acheteur et billet à ordre exécuté.
• Signature de l'acheteur sur tous les documents de prêt.
• Dépôt des fonds de l'acheteur auprès du prêteur.
• Dépôt du solde de l'acompte de l'acheteur et des frais de clôture de l'acheteur.

Combien de temps dure une fermeture de maison?

Les acheteurs qui ont reçu une pré-approbation de prêt ou une pré-qualification de prêt sont souvent en mesure de fermer plus tôt. Le processus de pré-approbation implique la vérification de certains éléments avant la signature du contrat d'achat, ce qui déplace l'emprunteur à quelques pas de la clôture.

Si un prêteur a vérifié l'emploi, les comptes bancaires et le rapport de crédit de l'emprunteur, la clôture peut avoir lieu aussi rapidement que les souscripteurs peuvent traiter les documents et réviser l'évaluation, généralement dans une semaine ou deux. Toutefois, si un document est manquant dans le fichier, tel qu'un rapport préliminaire sur le titre ou les conditions de vente d'un vendeur, la clôture peut être retardée.

La plupart des prêts hypothécaires fédéraux peuvent être conclus dans les 30 jours. Les programmes spéciaux d'achat d'une première maison, en particulier ceux qui prévoient une aide pour la mise de fonds de l'acheteur, peuvent prendre de 35 à 45 jours avant de se terminer. Ces prêts spéciaux nécessitent généralement l'approbation de deux processus de souscription.

D'autre part, se conformer aux directives TRID peut parfois ralentir le processus parce que les entités qui travaillent ensemble n'ont aucune relation préexistante.

Délai de fermeture de la maison

Les plus gros problèmes surviennent souvent après que le fichier a été soumis à l'assureur. Les agents de crédit sont généralement familiers avec les directives de souscription; Cependant, ils ne peuvent pas toujours prédire la réponse d'un assureur. Chaque souscripteur est unique.

Il est un peu plus difficile pour les acheteurs que de s'asseoir au-dessus de boîtes contenant toutes leurs précieuses pièces, d'attendre les déménageurs et de ne pas savoir si leur prêt sera approuvé par un souscripteur. Les derniers jours de fermeture peuvent être très suspensifs.

Les prêteurs institutionnels semblent causer plus de retards que les courtiers hypothécaires. Je ne sais pas si c'est parce que les grandes banques suivent leurs propres procédures ou que leurs employés donnent un coup de poing et ne se soucient pas vraiment du dossier comme les contre-parties commandées, mais la plupart des retards sont de grandes banques.

Voici quelques problèmes courants qui peuvent retarder ou empêcher la fermeture, dont beaucoup, ce qui me peine de le dire, auraient dû être réglés avant d'être soumis à un souscripteur, mais parfois le ballon est abandonné:

• Cotisation faible ou souscripteur ordonne une évaluation critique qui ne correspond pas à la première évaluation.
• Dette additionnelle trouvée sur le rapport de crédit mis à jour de l'acheteur.
• Erreurs notées dans le rapport de crédit de l'acheteur.
• Nouveaux privilèges ou jugements déposés contre l'acheteur ou le vendeur lors de la mise à jour du titre.
• Nuages ​​sur le titre.
• Changement d'état civil pour l'acheteur ou le vendeur.
• Relevés bancaires ou documents financiers à jour obligatoires.
• Informations d'assurance manquantes.
• Prêt expiré ou engagement de programme.
• Modifications substantielles des frais dans l'estimation du prêt.

Si le contrat d'achat ne contient pas de clause subordonnant la fermeture à l'approbation du prêt, le dépôt en argent comptant de l'acheteur pourrait être à risque si le prêt n'est pas approuvé et que la transaction n'est pas conclue.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.