Forclusion Principes de base (les trois types)

Par Cameron Street, courtier immobilier et principal chez Erate. com

Peu importe comment vous regardez, l'entreprise d'achat et de vente de propriétés à ou près de la forclusion n'est pas une bonne chose. Cependant, il peut être une transaction mutuellement bénéfique pour un investisseur consentant et un propriétaire de maison en détresse.

La forclusion est le revers du rêve américain d'accession à la propriété. C'est le pire cauchemar d'un propriétaire, et peut entraîner un coup dur et dévastateur pour les finances personnelles.

La forclusion peut effacer l'équité dans une maison. Il peut détruire le crédit personnel pendant des années et pourrait signifier déraciner une famille de leur voisinage, amis, famille et écoles.

L'envers des forclusions

Toutefois, pour un investisseur astucieux et, espérons-le, bienveillant, l'achat de propriétés saisies peut être une excellente affaire immobilière. L'espoir est que les deux parties à la transaction gagnent en profitant d'un transfert de propriété rapide - qui produit un bon investissement pour l'investisseur et la cession pour le propriétaire - et cela pourrait épargner la cote de crédit du propriétaire avant que les choses empirent .

L'inconvénient des saisies

Profiter des saisies n'est pas le non-dire que beaucoup supposent qu'il soit - pour chaque histoire de réussite, il ya probablement cinq histoires d'horreur. Toute transaction immobilière comporte des risques. Bien que les investisseurs ayant les meilleures intentions puissent contribuer à réduire le risque, ils ne peuvent l'éliminer complètement.

Les trois types de saisies

Il y a trois façons d'acquérir des biens en détresse, selon l'endroit où se trouve la propriété dans le processus de forclusion. Les trois étapes sont les suivantes: pré-forclusion, forclusion et post-forclusion.

• Pré-Forclusions

  Dans la phase de pré-forclusion, les investisseurs seront probablement en mesure de faire le plus de bien pour le propriétaire en détresse et pour eux-mêmes. Pré-forclusion est où d'autres dommages à la cote de crédit du propriétaire de la maison peuvent être prévenus et la maison peut être transférée à un prix mutuellement convenu avant qu'il soit nécessaire d'obtenir le prêteur impliqué. Le meilleur potentiel conduit à localiser une propriété à ce stade peut provenir d'avocats, comptables, agents immobiliers, ou par l'intermédiaire d'associés et d'amis.

• Étape de la forclusion

  Dans la phase suivante, lorsqu'une propriété est au stade de la forclusion, la meilleure façon d'identifier une propriété potentielle est le bureau du greffier du comté. Découvrez où les avis de défaut sont classés et de déterminer comment trier l'indice général pour découvrir les ventes en forclusion en attente. Vous pouvez également demander que votre adresse ou adresse e-mail soit placée sur une liste de préavis ou une liste de défauts en attente. Les compagnies d'assurance titres peuvent également être utiles dans ce domaine en fournissant des informations enregistrées en échange de l'attente de futures affaires.

  Le processus de forclusion lui-même varie d'un État à l'autre, selon qu'il s'agit d'un État de titre ou de privilège, qui détermine s'il s'agit d'une forme de forclusion judiciaire ou non judiciaire. Les saisies judiciaires concernent les hypothèques, plutôt que les actes de fiducie, et prennent beaucoup plus de temps à compléter.

  Les saisies non judiciaires se rapportent à des actes de fiducie lorsqu'un tiers, appelé fiduciaire, gère l'ensemble du processus dans un délai de deux à quatre mois après que l'emprunteur a fait défaut et a cessé d'effectuer les paiements. Une fois que la propriété passe par la phase judiciaire ou non judiciaire, elle est alors prête à être vendue aux enchères au plus offrant.

• Post-forclusion

  Et enfin, au stade de la post-forclusion, le prêteur a déjà pris le contrôle de la propriété. La maison est alors en possession du département REO (Real Estate Owned) du prêteur, ou entre les mains d'un nouveau propriétaire ou investisseur qui a acheté la propriété aux enchères.

  Reportez-vous à l'avis de forclusion pour déterminer le nom du prêteur ainsi que le solde dû sur l'hypothèque. Les prêteurs sont généralement des vendeurs extrêmement disposés, car un REO dans les livres est un signe évident d'avoir pris une mauvaise décision de prêt. Les frais généraux et les pertes associés à un OER - reflétés à la fois dans les réserves supplémentaires qu'un prêteur doit maintenir ainsi que dans les éventuels frais de gestion immobilière engagés - signifient que la banque est probablement un négociateur volontaire.

  Si la propriété est entre les mains d'un investisseur privé, plutôt qu'avec le prêteur, vous pouvez toujours faire une offre soit seul, soit avec l'aide d'un agent immobilier. Cependant, le prix à ce stade peut ne pas être bas.

Une décision d'investissement clé à prendre est de savoir où entrer dans le processus de forclusion. Il est essentiel que vous identifier l'une des trois étapes susmentionnées et devenir un expert dans ce processus particulier, ce qui vous aidera à atteindre le plus de succès à devenir un investisseur à long terme des propriétés en difficulté.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}