ÉValuation des biens locatifs - 4 choses à considérer

Lorsque vous cherchez à acheter une propriété locative, quatre facteurs peuvent vous aider à faire le meilleur choix. Ces quatre facteurs suivants peuvent vous aider à évaluer un investissement:

• Emplacement
• Services financiers
• Réparations
• Marché actuel

Évaluer l'emplacement de la propriété

L'emplacement est l'un des éléments les plus importants à considérer lors de l'évaluation d'une propriété d'investissement potentielle. Cela peut vous aider à faire une estimation éclairée du potentiel d'appréciation de la propriété au fil des ans.

Par exemple, le gourou de l'immobilier Robert Kiyosaki parle des avantages de l'achat d'une propriété à revenus près d'une communauté universitaire. Le raisonnement est, il ya toujours une offre suffisante de locataires, les parents des étudiants paieront généralement le loyer et vous pouvez souvent facturer un loyer plus élevé en raison de l'opportunité de la région et de la demande accrue pour les appartements.

À quoi ressemble le quartier?

• Est-il banlieusard ou urbain?
• Est-ce près des magasins de détail, des centres de transport, des hôpitaux et des écoles?
• Quel type de locataire voudra vivre là-bas? (familles, aînés, célibataires, classe moyenne, etc.)
• Y a-t-il un nombre suffisant de locataires dans la région?
• Est-il proche de votre résidence actuelle?
  -Si elle est éloignée, vous devrez tenir compte des coûts de déplacement en termes de coûts financiers liés au navettage et aux coûts d'opportunité liés à la perte de productivité.
• Le quartier est-il stable, en expansion ou en déclin?
  - Y a-t-il beaucoup de propriétés vacantes ou y a-t-il beaucoup de nouvelles constructions?

• Voyez-vous une opportunité de croissance à l'avenir?
  -Par exemple, une nouvelle ligne de chemin de fer qui relie une grande ville est en cours de construction ou une nouvelle entreprise déménage dans la région et crée de nouveaux emplois. Ceux-ci peuvent augmenter considérablement l'opportunité de l'emplacement.

Évaluer les finances de la propriété

Connaissez votre budget

• Combien pouvez-vous investir dans cet investissement?
• Combien pouvez-vous vous permettre de perdre?
• Si vous avez besoin de fonds supplémentaires, d'où les obtiendrez-vous?
• Quel sera votre paiement hypothécaire mensuel et votre taux d'intérêt?

Regardez la valeur de la propriété

• Demandez à voir les revenus réels et les feuilles de dépenses pour la propriété. Si aucun n'est disponible, assurez-vous que vous êtes en mesure de prévoir raisonnablement les coûts d'exploitation.
• Calculez le revenu net d'exploitation (NOI) de la propriété.
  - Quel est le taux d'inoccupation standard dans votre région?
  - Quel est le loyer prévu pour la propriété?
  -Que coûterait l'assurance?
  -Combien d'impôts?
  -Que coûtera l'entretien de la propriété?
• Avez-vous déterminé le taux de capitalisation de votre marché (taux de capitalisation)? Si vous n'êtes pas au courant du taux de capitalisation de votre marché, vous devriez consulter un courtier immobilier local.
  -Une fois que vous avez déterminé le taux de capitalisation, vous pouvez maintenant diviser la NOI par le taux de capitalisation et obtenir la valeur actuelle de la propriété.
• Avez-vous fait une analyse comparative du marché (AMC)?
  -Quelles sont les maisons comparables dans la zone de vente? Que vous achetiez une propriété locative ou que vous cherchiez à retourner une maison, vous voudrez vous assurer que vous ne payez pas trop pour la propriété.

Évaluer les réparations nécessaires

À quelles réparations êtes-vous à l'aise?

• Voulez-vous une propriété qui a juste besoin d'une couche de peinture et de nouveau tapis, êtes-vous OK avec une quantité modérée de travail ou êtes-vous à l'aise avec une cure de désintoxication (nouvelle plomberie, électrique, sols, murs, etc.) Pouvez-vous vous permettre de faire ces réparations?

Le coût des réparations varie grandement selon que vous pouvez le faire vous-même ou si vous devez embaucher quelqu'un d'autre pour le faire.

• Votre budget de construction pour les matériaux et l'artisanat variera également considérablement selon que vous rénovez une maison d'un million de dollars ou une propriété locative de cinquante mille dollars.
• Une autre règle générale est que les réparations coûteront toujours plus cher que prévu. Si vous embauchez un entrepreneur, un travail de deux semaines se transforme souvent en quatre semaines. Même si vous faites les réparations vous-même, les coûts peuvent devenir incontrôlables.
• Par exemple
  : Vous prévoyez d'installer un nouveau mur sec dans une pièce pour 800 $. Quand vous ouvrez les murs, vous trouvez une infestation de termites et la nécessité non seulement d'exterminer, mais aussi de ré-encadrer les murs. Des dépenses inattendues comme celles-ci s'ajouteront rapidement. Vous aurez non seulement un budget de construction plus élevé, mais vous paierez des coûts de financement supplémentaires, appelés «coûts accessoires», pour payer l'hypothèque, les taxes foncières et l'assurance sur la propriété vacante pendant que ces réparations supplémentaires sont effectuées. Évaluer l'investissement par rapport au marché actuel

Essayer de faire tourner une McMansion pendant une récession ne sera pas la solution la plus facile. Dans une récession, l'achat d'une propriété forclos à louer aux locataires pourrait être un meilleur pari pour le succès. Vous devez regarder ce qui se passe sur le marché immobilier maintenant et ajuster votre plan en conséquence. Si vous achetez ce McMansion et avez l'argent pour le garder pendant sept ans jusqu'à ce que vous puissiez le vendre pour un profit, alors, oui, il peut potentiellement être un bon investissement.

Une autre chose à considérer lors de l'achat d'une propriété est sa valeur de revente. Les actifs hautement souhaitables sont ceux qui peuvent être facilement achetés et vendus indépendamment du marché. Ils sont toujours en demande. Considérez-les comme des nécessités, comme le pain et l'eau.

Les gens n'ont pas besoin d'une maison avec une piscine creusée et une salle de projection de télévision. Les gens ont besoin d'une maison avec une salle de bain propre et un toit solide. Vous voulez que votre propriété fasse appel au plus grand nombre de personnes afin que vous ayez le plus grand nombre de locataires et d'acheteurs potentiels.

L'ABC de l'investissement immobilier