Acceptant une offre d'achat trop élevée pour évaluer

Dans les marchés immobiliers hyper-chauds qui se composent d'un stock limité et de nombreux acheteurs rivalisant souvent pour la même maison, les acheteurs de maisons motivés pourraient ressentir le besoin d'offrir un prix d'achat trop élevé pour justifier leur évaluateur du prêteur. Cela pourrait entraîner ce que l'on appelle une évaluation faible. Cependant, les vendeurs ne devraient pas laisser la possibilité d'une évaluation faible les empêcher de choisir une offre qui pourrait être plus élevée que la maison va évaluer.

Les vendeurs ont des options.

Regardons un exemple typique de ce qui peut arriver dans le marché d'un vendeur chaud. Tout d'abord, les maisons que les acheteurs veulent souvent se battre sont les maisons qui sont:

• Dans le meilleur état
• Prix juste
• Dans un quartier à forte demande, généralement situé dans un district scolaire extrêmement désirable.

Si la maison que vous voulez vendre possède toutes ces qualités et qu'elle a été sur le marché pendant une courte période, c'est un signe que vous, en tant que vendeur chanceux, pourriez recevoir plus de une offre. Surtout s'il y a une indication d'un grand intérêt et de nombreuses visites à domicile, mis en évidence par la multitude de cartes de visite d'agent laissées sur le comptoir de la cuisine.

Quelle offre multiple par rapport au prix catalogue est la meilleure à accepter?

Il est courant que les vendeurs soient très excités à l'arrivée d'un tas d'offres d'achat, toutes dépassant le prix courant. La première chose qu'un vendeur est susceptible de penser est "O h, mon dieu, nous avons évalué la maison pour trop peu ", ce qui est logique mais pas nécessairement vrai.

En règle générale, recevoir plusieurs offres signifie que vous avez évalué la maison correctement. Les offres sur le prix de liste reflètent l'excitation et la détermination d'un acheteur à être choisi comme l'offre gagnante.

Méfiez-vous des lettres d'amour émotionnelles soumises avec l'offre d'achat. Il existe de nombreux sites Web où les acheteurs peuvent télécharger et réécrire une lettre conçue pour tirer les ficelles du vendeur; certains sont vrais et d'autres non.

Cela laisse le prix de vente. Les acheteurs croient que s'ils offrent un prix plus élevé que n'importe quel autre acheteur, alors le vendeur saisira leur offre comme l'argent libre tombant du ciel et le signera. Mais les vendeurs doivent considérer les conséquences de ce qui pourrait arriver si la maison n'évalue pas pour ce montant. Si la maison n'évalue pas le prix d'achat, cela signifie que le prêteur n'acceptera pas de prêter un solde prêt-valeur élevé. Bien sûr, si l'offre est en espèces, il n'y a généralement pas d'évaluation.

La meilleure offre à accepter est l'offre susceptible de clôturer l'entiercement. Ce n'est peut-être pas l'offre avec le prix de vente le plus élevé.

Exemple de 3 offres sur le prix de liste qui ne peut pas évaluer

Disons, par exemple, que le vendeur d'une belle maison dans un quartier hautement désirable à Elk Grove, Californie, décide d'inscrire sa maison à un prix de 350 000 $.Peut-être que les ventes comparables dans un rayon de 1/2 mile suggèrent un prix de vente supérieur de 349 000 $, rendant son prix de la maison très agressif. Cependant, en raison de la faiblesse des stocks et de la forte demande, le vendeur reçoit 3 offres. Ils sont:

• Offre # 1 de Jane Eyre : 360 000 $ d'un acheteur avec un acompte de 3,5% et un prêt FHA. Cet acheteur a une forclusion sur son dossier au cours des 5 dernières années. Jane ne comblera pas l'écart entre le prêt et l'évaluation, mais acceptera de payer 1 000 $ de plus que tout autre acheteur.
• Offre # 2 d'Arlo Guthrie : 357 000 $ avec une baisse de 10% et un prêt conventionnel. Arlo propose de payer toute différence entre la valeur estimée et le prix de vente, jusqu'à un maximum de 5 000 $.
• Offre # 3 de Joe Dimaggio : 359 000 $ avec une baisse de 3,5% et un prêt FHA. Cet acheteur a soumis une autre offre à l'agent inscripteur sur une autre propriété avec des termes similaires et espère simplement pour le mieux. Cela s'est réellement passé, si vous pouvez le croire.

En tant que vendeur, vous pourriez être tenté de prendre l'offre de Jane Eyre. Après tout, qui sait à propos des évaluateurs? Une évaluation est juste l'opinion d'une personne de la valeur, et il pourrait différer de l'évaluateur à l'évaluateur. Le marché change et change constamment. De nouvelles ventes comparables pourraient apparaître, ou un évaluateur pourrait donner plus à des mises à niveau qu'un autre évaluateur. Il y a parfois beaucoup de flexibilité entre les valeurs évaluées.

Ou, vous pourriez vouloir considérer le pire des cas. Dans le pire des cas, la maison pourrait évaluer à 350 000 $. Dans ce cas, Jane Eyre annulerait son contrat. Sans oublier, des offres telles que "Je paierai 1 000 $ de plus que le prochain acheteur" peuvent être considérées comme n'étant pas des offres légalement acceptables car il n'y a pas de prix de vente réel offert. C'est ambigu. En plus de cela, il est possible que le prêteur de Jane ne la qualifie pas pour acheter une maison en raison de sa forclusion, car c'est une option de souscripteur.

L'offre d'achat de Joe Dimaggio semble dénuée de sens lorsque Joe est prêt à acheter la prochaine maison et ne semble pas être engagé dans cet achat en particulier. Sans oublier, le prix de vente de Joe est beaucoup plus bas que les autres, et son prêt est le même que celui de Jane. Joe a déjà montré qu'il ne suivait pas le protocole et il est considéré comme contraire à la loi, voire contraire à la loi, d'écrire une offre pour plus d'une maison lorsque l'acheteur ne peut pas se permettre d'acheter les deux maisons. En outre, quel type d'agent d'acheteur envoie deux offres différentes pour deux maisons différentes au même agent inscripteur? Trouble écrit partout.

La seule offre dans ce scénario qui a du bon sens pour le vendeur est l'offre d'Arlo. C'est propre, l'acheteur est prêt à mettre son argent là où sa plume signe. Si la maison évalue seulement 350 000 $, le vendeur recevra 5 000 $ de plus de l'acheteur.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento, Californie