Couvrant votre locateur en tant qu'assuré additionnel

Exploitez-vous votre entreprise dans un espace que vous louez chez un propriétaire? Si oui, votre bail peut vous obliger à couvrir votre propriétaire en vertu de votre police d'assurance responsabilité civile générale en tant qu'assuré supplémentaire.

Raison de l'assurance supplémentaire

Lorsqu'un propriétaire loue tout ou partie d'un bâtiment à un locataire, le propriétaire risque de blesser quelqu'un sur la propriété louée en rendant visite au locataire.

Si la partie lésée poursuit le propriétaire, le propriétaire (ou son assureur) pourrait être tenu responsable des dommages.

Par exemple, Glen's Groceries exploite un magasin de détail dans un immeuble qu'elle loue chez ABC Properties. Si un client est blessé dans les locaux du magasin, il pourrait intenter des poursuites contre Glen's Groceries, ABC Properties ou les deux pour négligence.

ABC veut se protéger contre les réclamations ou poursuites qui pourraient découler de l'exploitation ou de l'entretien de l'épicerie par Glen. À cette fin, ABC Properties a inclus des dispositions spécifiques concernant l'assurance dans le bail que Glen a signé. Le bail exige que Glen's Groceries achète une police d'assurance responsabilité civile générale qui liste ABC Properties comme assuré additionnel.

Exigences de location

Avant de signer un bail commercial, vérifiez s'il contient des exigences en matière d'assurance responsabilité civile. Habituellement, un locateur vous demandera d'acheter une police d'assurance responsabilité civile générale (aussi appelée responsabilité civile).

Le bail peut vous obliger à acheter une limite spécifique (par exemple 1 million de dollars par événement) et à couvrir le propriétaire en tant qu'assuré additionnel. Le bail peut spécifier certaines couvertures que votre police doit inclure. Votre agent ou courtier peut vous aider à déterminer si les protections requises sont incluses dans votre police.

Certains baux peuvent contenir des conditions difficiles à satisfaire. Par exemple, le bail peut exiger que votre assureur informe votre propriétaire 30 jours à l'avance si votre police est annulée. Certains assureurs accepteront d'envoyer des avis d'annulation à d'autres assurés, mais beaucoup ne le feront pas. Si une disposition de bail spécifique ne peut pas être satisfaite, votre propriétaire peut être prêt à faire des compromis. Par exemple, il peut accepter d'accepter un avis d'annulation de votre part plutôt que votre assureur.

Les baux commerciaux sont rédigés par des avocats et non par des professionnels de l'assurance. Ainsi, ils contiennent souvent une terminologie inappropriée. Par exemple, les avocats utilisent souvent le terme blessure corporelle pour désigner une blessure physique au corps d'une personne. En vertu d'une politique de responsabilité, une blessure physique est appelée blessure corporelle . De plus, les baux peuvent inclure des termes périmés comme responsabilité contractuelle globale ou dommages matériels généraux responsabilité . Au cours des dernières années, ces couvertures ont été fournies par des avenants.De nos jours, ils sont inclus dans la politique de responsabilité standard.

Couverture assurée supplémentaire

Pour couvrir un locateur en vertu de votre police d'assurance responsabilité, un avenant sera probablement nécessaire. Les avenants utilisés pour couvrir les propriétaires en tant qu'assurés supplémentaires varient d'un assureur à l'autre.

Beaucoup limitent la couverture au propriétaire décrit dans l'avenant. Ainsi, un avenant distinct doit être utilisé pour chaque propriétaire. Un avenant typique comprend un «calendrier» qui identifie le bâtiment ou une partie de celui-ci que vous avez loué. Il est important de s'assurer que vos locaux loués sont décrits avec précision. Si la propriété louée est mal identifiée, une réclamation contre le propriétaire pourrait ne pas être couverte.

L'endossement doit également indiquer avec précision le nom de votre propriétaire. Par exemple, supposons que le nom de votre propriétaire soit Bill Smith. Toutefois, votre bail mentionne le nom de votre propriétaire comme étant Smith Properties Inc., qui est la société dont Bill est propriétaire. L'avenant assuré additionnel devrait inscrire Smith Properties Inc. à titre d'assuré additionnel.

Certaines polices de responsabilité permettent une couverture automatique pour les bailleurs de locaux loués.

Les locateurs peuvent être automatiquement couverts par l'intermédiaire de la section «Qui est assuré?» De votre police. Alternativement, ils peuvent être couverts par un endossement qui contient un libellé général. La couverture automatique a plusieurs avantages. Tout d'abord, tout propriétaire qui répond à la description de la politique est couverte sans être spécifiquement énumérés. Deuxièmement, la couverture pour les propriétaires est déjà pris en compte dans votre prime de police. Si vous louez des propriétés supplémentaires, vos propriétaires devraient être couverts sans frais supplémentaires.

Restrictions

Pratiquement tous les avals assurés supplémentaires utilisés pour couvrir les propriétaires contiennent des limites. Par exemple, l'approbation ISO standard limite la couverture à la personne ou à l'organisation indiquée dans l'avenant. Le locateur n'est couvert que pour sa responsabilité à l'égard de la propriété, de l'entretien ou de l'utilisation des locaux (ou d'une partie de ceux-ci) qui vous sont loués et décrits dans l'avenant.

Supposons par exemple que ABC Properties (dans le scénario d'ouverture) soit poursuivi par un client de Glen's Groceries. La cliente a été blessée lorsqu'elle a trébuché sur un seuil libre en entrant dans le magasin. Sa plainte prétend qu'ABC Properties est responsable de sa blessure parce qu'elle n'a pas correctement entretenu le bâtiment. Le costume est né de l'entretien du bâtiment loué à Glen's Grocery. En supposant que le bâtiment est correctement décrit dans l'endossement, le procès devrait être couvert par la politique de responsabilité de Glen.

Les avenants couvrant les propriétaires en tant qu'assurés supplémentaires excluent généralement les accidents qui se produisent après que vous cessez d'être locataire dans les lieux. Ils excluent également les réclamations découlant de nouvelles constructions, de démolitions ou de modifications structurelles effectuées par le locateur dans les locaux loués. Par exemple, supposons que ABC Properties embauche un entrepreneur pour construire un ajout à l'épicerie. ABC devra se fier à sa propre politique de responsabilité (et non à celle de Glen's Groceries) pour se protéger contre les réclamations découlant des activités de construction.

Enfin, certains avenants assurés n'offrent pas de couverture plus large, ou de plus grandes limites, pour un propriétaire que ce que vous êtes obligé de fournir en vertu du contrat. En d'autres termes, si les conditions du contrat exigent moins de couverture pour le propriétaire que celle prévue par la police, les conditions du contrat s'appliqueront. Par exemple, supposons que votre bail vous oblige à assurer votre propriétaire à une limite de 500 000 $. Si une réclamation est déposée contre le propriétaire et que votre police prévoit une limite de 1 million de dollars, la poursuite contre le propriétaire sera assujettie aux 500 000 $. limite (la limite requise par le contrat).