Contrôle de l'utilisation des terres avec codes de zonage et permis

La discussion sur le contrôle de l'utilisation des terres comporte trois éléments fondamentaux. Pour les détails sur chacun, prenez les liens:

• Utilisation du sol - Le plan: Les municipalités élaborent des plans directeurs pour l'utilisation de leurs terrains, zones de circulation, commerciales et résidentielles, ainsi que des écoles et des parcs communautaires .
• Codes de zonage: Des codes de zonage, des lois ou des ordonnances sont élaborés pour préciser les utilisations du sol et les types de bâtiments qui seront autorisés dans certaines zones.

• Permis de zonage: Les permis de zonage sont un outil pour appliquer les ordonnances de zonage. Les permis doivent être accordés pour toutes les utilisations et structures.

Houston, la ville sans le mot «Z»

Je voulais en parler, en partie parce que Houston, au Texas, est la seule grande ville des États-Unis sans ordonnances de zonage. L'autre raison est que je suis né là-bas et que j'ai vécu là-bas jusqu'au lycée. C'est une ville OK que les villes vont, mais je suis parti pour voyager et n'aime toujours pas les aspects plats, chauds et humides de la vie là-bas. Cependant, revenons au sujet à portée de main.

Houston n'a jamais eu d'ordonnances de zonage. On pourrait supposer que vous trouverez une situation assez horrible là-bas, comme:

• une grande élévation dans un petit quartier de maisons unifamiliales, dominant sur eux et effaçant le soleil.
• un stand de tir intérieur niché entre une maison de soins infirmiers et une garderie.
• un Super Walmart en plein centre-ville.

Il y a d'autres histoires d'horreur que vous pouvez me rappeler.

L'intéressant c'est qu'aucun d'entre eux ne sera trouvé à Houston. Même si la ville n'a jamais eu de lois de zonage, vous pourriez penser qu'elle ressemble à la plupart des autres villes que vous avez vues.

Ce n'est pas qu'il n'y a aucun contrôle sur le développement, seulement qu'il n'est pas accompli à Houston dans les mêmes zones géographiques.

Les restrictions sur les actes sont utilisées comme une seule méthode de contrôle. De même, les codes du bâtiment qui limitent la proximité de certaines structures avec les zones résidentielles ont permis d'éviter certaines utilisations commerciales dans les zones résidentielles.

Il est difficile de prétendre qu'aucun zonage n'est nuisible au développement, car Houston tend à prouver le contraire. Les développeurs ont beaucoup plus de latitude dans la situation de Houston, bien qu'ils ne soient pas libres de toute façon. Avec les restrictions de l'acte, les codes du bâtiment et les restrictions d'utilisation liées aux propriétés environnantes, Houston a un peu du meilleur des deux mondes. Les développeurs peuvent créer de nouvelles structures ou des installations existantes ou les convertir souvent avec des variances de code mineures.

Un exemple pourrait être la conversion d'un centre commercial fermé en un centre d'activités pour personnes âgées, ou l'inverse.Le zonage pourrait rendre cela impossible, tandis que Houston voudra simplement que la nouvelle utilisation soit conforme aux ordonnances de sécurité et d'utilisation.

La question qui se pose est de savoir pourquoi Houston est le seul parmi les grandes villes à ne pas avoir de zonage. Il semble que la charte de la ville exigée et instituant le zonage exigé de le mettre à un vote populaire, pas seulement une décision du conseil municipal. Les partisans ont réussi à faire voter le zonage en 1948, mais ils ont échoué.

Deux fois plus, en 1962 et en 1993, il a de nouveau échoué. Les gens n'en voulaient tout simplement pas ou pensaient que c'était nécessaire, car Houston se balançait sans problèmes majeurs.

Cela ne veut pas dire qu'il n'y a jamais eu de problèmes. De temps en temps, les développeurs commerciaux et highrise obtenaient un peu de densité dans leur placement de structure. Les bâtiments étaient plus tard trop rapprochés pour élargir les routes ou répondre aux besoins des services publics.

En réponse, au lieu d'un zonage, des restrictions de recul, des espaces de stationnement et des zones tampons entourant les grands bâtiments ont été adoptés. La différence est que contrairement au zonage, ils ne sont pas liés à la géographie. Ils sont liés à la proximité des bâtiments entre eux et à leurs usages. Houston n'a certainement pas souffert de l'approche différente, car le développement a toujours été robuste. La ville maintient un taux de croissance gérable, mais agressif.

Ce n'est pas toujours un problème d'être différent.