Déductions fiscales communes pour les locateurs

Le gouvernement fédéral permet aux propriétaires et aux propriétaires locatifs de déduire certaines dépenses de leurs impôts, ce qui peut compenser leur revenu imposable. Être en mesure de tirer parti de tant de déductions fiscales est souvent ce qui rend la propriété locative une entreprise lucrative. Voici les déductions fiscales les plus courantes pour les propriétaires. *

Vous ne pouvez déduire ces dépenses que si elles sont considérées ordinaires et nécessaires dans le secteur d'activité:

Une dépense est considérée ordinaire si elle est «commune et acceptée» dans votre secteur d'activité. Par exemple, une dépense ordinaire pour un propriétaire pourrait être payer un entrepreneur pour réparer une fuite de toit.
Une dépense est considérée nécessaire si elle est «utile et appropriée» pour votre entreprise. Par exemple, une dépense nécessaire pour un propriétaire pourrait être l'achat de Quicken Rental Property Manager, afin de mieux garder la trace de tous les nombreux documents qu'un locateur doit documenter.

Deux points d'attention

Vous devez conserver des enregistrements détaillés et précis si vous souhaitez déduire l'une des déductions suivantes sur vos taxes.
Voir aussi: Quels enregistrements dois-je conserver à des fins fiscales?
Ce sont des déductions fiscales communes. Ils ne s'appliquent pas à tous les propriétaires, propriétaires de biens locatifs ou investisseurs immobiliers. *
Par exemple, bon nombre de ces déductions ne s'appliquent pas à ceux qui louent des maisons ou des condos qui sont également considérés comme leur résidence. La propriété est considérée comme une résidence si vous l'avez utilisé pour un usage personnel pendant plus de «X» nombre de jours dans cette année ou «X»% de jours où la propriété a été louée à la juste valeur marchande. (Ces numéros apparaîtront à l'annexe E de l'année d'imposition en cours ou vous pouvez consulter votre comptable).
* Vous devez consulter votre comptable ou l'IRS pour déterminer la manière correcte de déposer vos impôts et les déductions appropriées pour votre situation spécifique.

Déductions fiscales communes

1. Dépréciation

La dépense d'amortissement est utilisée pour les choses que vous avez achetées pour votre entreprise et qui ont une durée de vie utile au-delà de l'année d'imposition en cours. Pour que quelque chose soit considéré comme amortissable, il doit répondre à trois règles:

On s'attend à ce qu'il dure plus d'un an.
Soyez précieux pour votre entreprise d'une manière ou d'une autre.
Perdre sa valeur ou s'user avec le temps.

Voici quelques exemples d'actifs amortissables:

Le prix d'achat de la propriété (moins la valeur du terrain).
Améliorations à la propriété, telles que de nouvelles armoires de cuisine ou un tout nouveau toit.
Arbustes ou clôtures.
Meubles ou appareils ménagers.
Automobile à usage professionnel.

Différents actifs, tels qu'un réfrigérateur et un immeuble, auront des durées d'utilité différentes et différents types de dépréciation peuvent être utilisés, tels que la dépréciation linéaire et l'amortissement accéléré.Consultez l'IRS ou votre comptable pour déterminer le type d'amortissement à utiliser et la durée de vie utile de chaque actif que vous tentez de déprécier.

2. Perte d'activité passive

La propriété locative est considérée comme une activité passive. Il existe des règles complexes qui s'appliquent aux activités passives, mais en définitive, elles limitent votre capacité à réclamer les pertes subies dans l'activité passive par rapport à d'autres types de revenus.

Il existe certaines exceptions:

Si vous êtes considéré comme un professionnel de l'immobilier (certaines règles s'appliquent, par exemple travailler au moins 750 heures par an sur des activités liées à l'immobilier), les activités immobilières locatives auxquelles vous participez ne sont pas considérées activités passives.
Si vous êtes considéré comme activement impliqué dans votre activité de location, vous pouvez déduire jusqu'à 25 000 $ de pertes locatives passives si vous gagnez moins de 100 000 $. Vous devez avoir participé à la prise de décisions de gestion, comme trouver des locataires ou décider des termes de vos locations, et votre intérêt dans l'activité de location n'a jamais été inférieur à 10% pour l'année. Le montant que vous pouvez déduire diminuera pour chaque dollar que votre revenu dépasse 100 000 $. Vous ne pourrez déduire aucune perte d'activité passive une fois que votre revenu atteindra 150 000 $.

3. Réparations

Vous pouvez déduire les frais de réparations engagées au cours d'une année d'imposition donnée. Les réparations sont considérées comme un travail nécessaire pour garder votre propriété «en bon état de fonctionnement». Ils n'ajoutent pas de valeur significative à une propriété. Les réparations comprennent des choses telles que la peinture. Il est important de comprendre que toute la maintenance que vous faites sur votre propriété n'est pas considérée comme une réparation. L'IRS fait une distinction entre l'amélioration et les réparations. Les améliorations sont considérées comme une valeur ajoutée à la propriété. Les améliorations ne peuvent être entièrement déduites dans l'année où elles ont été engagées. Ils doivent plutôt être capitalisés et amortis au cours de leur vie utile.

Voir aussi: Améliorations vs. Réparations

4. Frais de voyage

Les locateurs sont autorisés à déduire certains frais de déplacement locaux et interurbains qui sont liés aux affaires. Cela n'inclut pas les frais de déplacement, c'est-à-dire le déplacement de votre domicile à votre bureau ou à votre lieu de travail.

Si vous avez votre propre automobile pour un voyage local, vous pouvez prendre votre déduction en utilisant le taux de kilométrage standard ou en utilisant les dépenses réelles engagées, comme le coût de l'essence et l'entretien du véhicule. Vous pouvez également déduire les frais de stationnement et les péages, les intérêts sur un prêt automobile et les frais d'immatriculation ou de permis et les taxes applicables.

Si vous n'avez pas votre propre véhicule, vous pouvez déduire vos frais de transport en commun à des fins commerciales.

Voir aussi: Comment déduire les frais de voyage de vos impôts
Taux de kilométrage standard par rapport aux frais réels

5. Intérêt

Vous pouvez déduire l'intérêt que vous avez payé sur les dépenses liées à l'entreprise. Par exemple: Vous pouvez déduire l'intérêt que vous avez payé sur les paiements hypothécaires ou d'autres prêts commerciaux, les paiements de prêt automobile (mais seulement la partie utilisée à des fins commerciales) et les intérêts payés sur les cartes de crédit utilisées uniquement à des fins commerciales.

6. Bureau à domicile

Vous pouvez utiliser la déduction pour bureau à domicile si vous utilisez une partie de votre maison exclusivement comme bureau pour votre entreprise. Vous devez effectuer la majorité de vos affaires ici pour réclamer la déduction. Le montant que vous pouvez déduire dépend du pourcentage de votre maison que votre bureau à domicile prend.

Voir aussi : Principes de base de la déduction pour bureau à domicile
Quels frais de bureau à domicile pouvez-vous déduire?

7. Coûts de divertissement

Malheureusement, les coûts de divertissement ne se réfèrent pas aux coûts utilisés pour vous divertir. Les frais de divertissement correspondent à ceux encourus lors des transactions commerciales. Par exemple, emmener un client dans votre club de pays ou donner à un investisseur potentiel deux billets pour le théâtre sont des frais de divertissement.

8. Frais juridiques et professionnels

Si vous engagez un professionnel pour faire du travail pour vous, les frais que vous leur payez sont déductibles. Cela comprend les honoraires d'avocat, les honoraires de comptable, les honoraires d'agent immobilier, ou les honoraires payés à d'autres conseillers professionnels.

9. Indemnisation des employés

Si vous embauchez quelqu'un pour travailler pour vous, vous pouvez déduire les salaires que vous leur versez comme dépenses d'entreprise. Cela comprend les salaires des employés à temps plein, comme un gestionnaire immobilier ou un surintendant résidant et des employés à temps partiel, comme un entrepreneur que vous engagez une fois pour réparer une fuite de toit.

10. Taxes

Vous pouvez déduire vos impôts fonciers, vos taxes foncières et vos taxes de vente sur des éléments d'affaires qui ne sont pas considérés comme amortissables pour l'année. Vous pouvez déduire des frais pour des conseils fiscaux et la préparation de formulaires d'impôt liés à vos biens immobiliers de location. Vous ne pouvez toutefois pas déduire les frais juridiques de la défense du titre de la propriété, pour récupérer des biens ou pour développer ou améliorer des biens. Vous devez ajouter ces types de frais à la base de votre propriété.

11. Assurance

Vous pouvez déduire les primes que vous avez payées sur la plupart des types d'assurance, y compris la santé, l'accident, le lien de causalité, le vol, l'inondation, le feu, la responsabilité, l'assurance véhicule et l'assurance maladie.

12. Pertes de pertes

Si votre propriété a été endommagée par un événement catastrophique comme un incendie, vous pourriez être en mesure de déduire une partie ou la totalité de la perte. Le montant que vous pouvez déduire dépendra de votre assurance et du montant des dommages causés à la propriété.

Autres retenues fiscales courantes Inclure:

Frais de publicité.
Louez vous payé à d'autres.
Appels téléphoniques liés à vos activités de location. Cependant, vous ne pouvez pas déduire la première ligne pour le service local entrant dans votre maison. C'est considéré comme une ligne personnelle.
Vous pouvez créditer ou déduire les dépenses payées pour rendre votre propriété accessible aux personnes handicapées ou aux personnes âgées.
Si votre propriété est considérée comme un bâtiment commercial, vous pouvez déduire les coûts pour la rendre économe en énergie.

* Vous devriez toujours consulter l'IRS ou un comptable agréé pour décider quelles déductions sont applicables à votre situation spécifique.