Analyse de marché comparative (CMA) - termes achetants à la maison

Avant de mettre une maison sur le marché ou de s'inscrire auprès d'un agent immobilier, les vendeurs de maisons avisés obtiennent une analyse comparative du marché, également appelée RMR dans l'industrie. Vous avez probablement reçu des lettres de publipostage ou des cartes postales d'agents immobiliers locaux au sujet des CMA. Ces emplacements vous offrent un rapport gratuit pour vous dire combien vaut votre maison. Les vendeurs utilisent une RMR pour calculer les prix des maisons.

Qu'est-ce qu'une analyse de marché comparative?

Bien que les rapports puissent varier, d'une liste de deux pages de ventes comparables à un guide complet de 50 pages, la durée et la complexité du rapport dépendent des pratiques commerciales de l'agent.

Cependant, les rapports d'analyse comparative de marché standard contiennent les données suivantes:

• Inscriptions actives

  Les inscriptions actives sont des maisons actuellement en vente. Ces listes ne comptent que dans la mesure où ils sont votre concurrence pour les acheteurs. Ils ne sont pas indicatifs de la valeur marchande parce que les vendeurs peuvent demander ce qu'ils veulent pour leur maison. Cela ne veut pas dire que les prix sont réalistes. Les prix de vente offerts ne reflètent pas la valeur marchande jusqu'à ce qu'ils vendent, et dans les marchés des acheteurs, par exemple, la plupart se vendent beaucoup moins.

• Listes en attente

  Les maisons en attente sont des inscriptions actives en cours de contrat. Ils n'ont pas encore fermé, donc ils ne sont pas encore une vente comparable. À moins que l'agent inscripteur soit disposé à partager des informations sur la vente en cours - et beaucoup ne le sont pas - vous ne connaîtrez pas le prix réel avant la clôture de la transaction. Cependant, les ventes en attente indiquent la direction que prend le marché. Si votre maison est évaluée au-dessus du prix de liste de ces ventes en suspens, vous pourriez faire face à plus de DOM.

• Listes vendues

  Les maisons qui ont fermé au cours des six derniers mois correspondent à vos ventes comparables. Ce sont les ventes qu'un évaluateur utilisera lors de l'évaluation de votre maison pour l'acheteur, ainsi que les ventes en suspens (qui auront probablement fermé au moment où votre maison est vendue). Regardez longuement les ventes comparables parce que ce sont votre valeur marchande.

• Hors marché / Retiré / Annulé

  Il s'agit de propriétés qui ont été retirées du marché pour diverses raisons. Habituellement, la raison pour laquelle les maisons sont retirées du marché est parce que les prix étaient trop élevés. Les prix médians de ce groupe seront presque toujours plus élevés que les prix médians des ventes comparables. Cependant, les inscriptions annulent également pour les raisons suivantes:

1. Remords du vendeur. Les vendeurs ont décidé qu'ils ne peuvent pas se séparer de leur maison et ne veulent plus vendre.
2. Prix trop élevé. Personne n'a fait d'offre ou les seules offres reçues étaient des offres low-ball, qui ont été rejetées.
3. Les DOM étaient trop longs. Les agents retirent parfois les listes afin de pouvoir les réinscrire comme une nouvelle liste et des acheteurs idiots.
4. Demandes de réparation. Les maisons étaient autrefois sous contrat et après l'inspection de la maison, l'acheteur a demandé des réparations que le vendeur a refusées.
5. Le vendeur a renvoyé l'agent. Il n'est pas rare que des vendeurs mécontents licencient un agent et embauchent un nouvel agent.

• Listes expirées

  Ce groupe reflétera le prix de vente médian le plus élevé parce qu'il n'a pas été vendu et que son prix a probablement été déraisonnable. Certaines des listes expirées pourraient également apparaître comme une liste active, répertoriée par un nouvel agent à un nouveau prix. Les listes expirent également parce qu'elles n'ont pas été vendues agressivement ou parce que la maison avait besoin de réparations.

Examen des ventes comparables

Les ventes comparables sont celles qui ressemblent le plus à votre maison. Il est difficile de comparer une maison à trois niveaux à une maison à un étage. Sélectionnez les maisons de cette liste qui sont la plupart du temps identiques à votre maison par leur taille, leur forme et leur état, telles que:

• Surfaces semblables

  Les évaluateurs comparent les maisons en fonction de leur superficie. Les grandes maisons à pied carré valent moins par pied carré que les petites maisons à pied carré. Idéalement, l'écart entre un groupe de maisons à prix médian ne devrait pas dépasser plus de 200 à 400 pieds carrés, plus ou moins.

• Âge de construction similaire

  Idéalement, l'âge de la maison - l'année de sa construction - devrait se situer à quelques années d'autres maisons comparables. Les subdivisions d'âge mixte sont communes. Par exemple, dans une zone de Sacramento, une subdivision se compose de maisons construites dans les années 1950, puis ils sautent quelques décennies aux années 1970. Bien que les maisons soient situées l'une à côté de l'autre, les maisons chargées de caractère des années 1950 se vendent plus que leurs homologues Brady Bunch. Si votre maison a été construite en 1980, par exemple, et les maisons neuves dans la rue se vendent pour plus, vous ne pouvez pas commander le même prix qu'une nouvelle maison.

• Aménagements, améliorations et condition similaires

  Les évaluateurs déduiront la valeur de votre maison si d'autres maisons ont des améliorations et la vôtre non. Une maison avec piscine aura une valeur différente d'une maison sans piscine. Une maison complètement rénovée vaut plus qu'un fixateur. Les maisons avec un bain valent moins que les maisons avec deux ou plusieurs bains. La maintenance différée sera comptabilisée contre vous.

• Emplacement

  Tout le monde sait que les biens immobiliers sont évalués sur «l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement», mais avez-vous réfléchi à ce que cela signifie? Une maison avec une vue sur la ville, par exemple, vaut plus qu'une maison face à un mur de ciment. Les maisons situées sur des voies de circulation occupées valent considérablement moins que les maisons dans les rues calmes. Comparez votre maison à celles d'endroits similaires. Si votre maison se trouve en face d'une centrale électrique, recherchez d'autres maisons avec une exposition de centrales électriques ou celles situées le long des voies ferrées, entre autres endroits indésirables.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}