Traitement fiscal de la dette hypothécaire annulée

Les prêteurs hypothécaires annulent ou pardonnent parfois la dette d'une personne. Alors que cela soulage le débiteur d'un stress financier immédiat, il déclenche souvent une obligation fiscale. En vertu de la loi fiscale, la dette annulée est considérée comme un revenu pour le débiteur et est incluse dans le revenu du débiteur. Le prêteur signale cette dette annulée à l'individu et à l'Internal Revenue Service en utilisant le formulaire 1099-C . La loi fiscale prévoit trois recours pour exclure les dettes annulées des impôts.

Il y a une exclusion en cas d'insolvabilité, pour les cas de faillite, et une nouvelle exclusion pour certains types de dettes hypothécaires. L'exclusion des prêts hypothécaires est particulièrement importante pour les personnes qui subissent une forclusion, une vente à découvert ou une réduction de leur capital à la suite d'une modification de prêt.

En décembre 2007, le Congrès a adopté la Mortgage Forgiveness Debt Relief Act. Cette loi prévoit des allégements fiscaux pour les propriétaires qui perdent leur maison par le biais de forclusion ou de ventes à découvert, ou qui restructurent leurs prêts hypothécaires avec un montant en principal inférieur. La loi permet aux particuliers d'exclure de l'impôt jusqu'à 2 millions de dollars de certaines dettes hypothécaires annulées par les prêteurs. Il y a un certain nombre de critères qui doivent être remplis pour être admissibles à cette exclusion. Une dette hypothécaire annulée qui ne répond pas à ces critères pourrait être exclue en utilisant les règles d'insolvabilité ou de faillite. Les personnes ayant des prêts sur valeur domiciliaire et des refinancements de consolidation ou de consolidation de dette devront faire un peu de comptabilité supplémentaire pour s'assurer qu'ils peuvent profiter pleinement de toutes les exclusions fiscales qui s'appliquent à eux.

Dette annulée et revenu imposable

Normalement, une dette qui est pardonnée ou annulée par un prêteur est considérée comme un revenu imposable pour le débiteur. Les lois fiscales précisent que les dettes annulées sont incluses dans le revenu d'une personne et assujetties à l'impôt. Pour référence, la loi est Internal Revenue Code article 61 (a) (12). Cette loi stipule que «le revenu provenant du remboursement de la dette» est inclus dans le revenu brut d'une personne pour l'année.

Les lois fiscales définissent également les circonstances particulières dans lesquelles une personne n'aura pas à payer d'impôt sur les dettes annulées. Ce sont des exclusions, ce qui signifie que le montant ne sera pas inclus dans le revenu imposable d'une personne.

Plusieurs exclusions sont possibles, mais seulement trois d'entre elles s'appliquent à la situation des hypothèques annulées. Ces trois exclusions sont:

• Dette annulée dans une procédure de faillite,
• Dette annulée lorsque la personne est insolvable, et
• Dette conforme à la Loi sur l'allègement de la dette hypothécaire.

Chacune de ces exclusions a son propre ensemble de critères et de procédures de reporting. Pour les personnes qui ont perdu leur maison, il peut être crucial de rassembler des documents de prêt originaux pour montrer où l'argent du prêt a été dépensé.

• Pour plus de détails sur la dette annulée en général, voir la section annulation de la dette de la publication 908 et la section des dettes annulées de la publication 17.

Admissibilité en vertu de la Loi sur le remboursement des dettes hypothécaires

du revenu en vertu de la Loi sur l'allégement de la dette pardon hypothécaire. Cette loi prévoit que certains types de dettes hypothécaires annulées peuvent être exclues des taxes. Cette exclusion est importante pour les personnes dont les maisons ont été saisies ou qui ont vendu leur maison à découvert ou qui ont restructuré leur prêt hypothécaire.

Il y a deux types de dettes hypothécaires dans le code des impôts, la dette d'acquisition et la dette à la maison. La distinction entre les deux impacts que l'exclusion peut appliquer. La dette d'acquisition est une dette dont le produit a été utilisé pour acheter, construire ou améliorer de façon substantielle une résidence principale. La dette nette immobilière est une dette dont le produit n'a pas été utilisé pour acheter, construire ou améliorer la résidence. La dette d'acquisition peut être exclue de l'impôt en vertu de la Loi sur l'allègement de la dette hypothécaire pardon. La dette à domicile ne peut être exclue en vertu de cette nouvelle loi. Au lieu de cela, la dette sur valeur domiciliaire peut être admissible en vertu des exclusions d'insolvabilité ou de faillite.

Il y a un autre critère également. La maison doit avoir été utilisée comme résidence principale, ce qui signifie qu'elle était le principal lieu de résidence du débiteur. Cela signifie que les résidences secondaires, les maisons de villégiature, les immeubles de placement ou les logements locatifs ne seront pas admissibles en vertu de cette exclusion.

Les dettes annulées pour ces propriétés peuvent toutefois être admissibles en vertu des exclusions en matière d'insolvabilité ou de faillite.

Combien de dettes peut-on exclure de l'impôt? Les dettes hypothécaires annulées jusqu'à 2 millions de dollars (ou 1 million de dollars sont mariées et produisent une déclaration distincte) peuvent être exclues du revenu pour les années 2007 à 2016. Après 2016, les personnes peuvent toujours exclure l'effacement de leur dette tant que le débiteur et le prêteur a signé une convention écrite d'annulation de la dette au plus tard le 31 décembre 2016.

Dette d'achat séparée et dette sur valeur domiciliaire

Avant de pouvoir déterminer comment une hypothèque annulée sera traitée aux fins de l'impôt, vous D'abord besoin de savoir combien de votre dette annulée tombe dans les deux catégories:

• Dette d'acquisition
• Dette immobilière

Séparer ces deux types de dettes hypothécaires pourrait être facile ou compliqué. La complexité du processus dépend du refinancement de vos hypothèques.

Si vos seuls prêts étaient les hypothèques originales utilisées pour acheter votre maison, alors toutes vos dettes seront des dettes d'acquisition. Vous pouvez exclure jusqu'à 2 millions de dollars en dette d'acquisition en vertu de la Loi sur l'allégement de la dette hypothécaire pardon (ou 1 million de dollars pour une personne mariée produisant une déclaration distincte).

Pour les prêts refinancés, seul le solde impayé sur les hypothèques initiales de la dette d'acquisition comptera. Si vous avez effectué un refinancement de consolidation de la dette, ou si vous avez retiré de l'argent ou si vous aviez une marge de crédit hypothécaire utilisée à d'autres fins que l'acquisition d'une maison, cette partie de votre dette sera constituée de titres de participation.Cette dette sur titres de propriété ne sera pas admissible dans le cadre de l'exclusion de 2 millions de dollars, mais pourrait être admissible à l'exclusion en vertu des exceptions d'insolvabilité ou de faillite.

Vous devrez documenter les montants en dollars de cette acquisition et de la dette sur valeur domiciliaire. Un simple document de travail pourrait ressembler à ceci:

Prix d'achat de la maison: 200 000 $
160 000 $ (premier pour 80% du prix de la maison)
40 000 $ (deuxième pour 20% du prix de la maison)
15 000 (crédit sur valeur domiciliaire pour réparer le toit)
Dette totale d'acquisition jusqu'à présent: 215 000 $
Refinancement des trois prêts en prêt de 235 000 $
Solde des prêts d'emprunt d'origine de 200 $ , 000
Bons de consolidation de 35 000 $
Dette totale d'acquisition: 200 000 $
Dette totale sur valeur domiciliaire: 35 000 $

Exclusion d'insolvabilité pour dettes annulées

Dette immobilière (non utilisée acheter, construire ou améliorer substantiellement une maison principale) et d'autres types de dettes annulées, comme les cartes de crédit, pourraient être admissibles à un traitement en franchise d'impôt en vertu de l'exclusion de l'insolvabilité. L'insolvabilité se produit lorsque le passif de la dette dépasse la juste valeur marchande des actifs d'une personne. Ce sera le cas de nombreuses personnes qui ont perdu leur maison, puisque la valeur marchande de la maison est tombée en dessous du montant qu'ils devaient à la propriété.

L'IRS explique l'exclusion de l'insolvabilité:

"Un débiteur est insolvable lorsque, dans la mesure où le passif du débiteur excède la JVM [juste valeur marchande] des actifs Déterminer le passif du débiteur et la JVM des actifs immédiatement avant l'annulation de la dette du débiteur afin de déterminer si le débiteur est insolvable et le montant par lequel le débiteur est insolvable.

"Exclure de la dette du débiteur le revenu annulé lorsque le débiteur est insolvable, mais seulement jusqu'à montant par lequel le débiteur est insolvable. Toutefois, vous devez utiliser le montant exclu pour réduire certains attributs fiscaux »(Publication 908).

Le montant de l'exclusion de l'insolvabilité est le montant de la dette annulée qui dépasse la juste valeur marchande de vos actifs Disons qu'un contribuable possède une maison avec une juste valeur marchande de 150 000 $ avec un solde hypothécaire impayé de 235 000 $, la personne n'a aucun autre actif et une dette d'acquisition de 200 000 $. Cette personne aurait annulé des dettes de 85 000 $ (le montant du prêt moins De ce montant, 35 000 $ sont des titres de participation (le montant non utilisé pour acheter la maison), et ce montant pourrait être exclu en vertu de la disposition sur l'insolvabilité, les 50 000 $ restants seraient admissibles à l'exclusion de l'hypothèque. (Adapté de l'exemple donné dans les instructions du formulaire 982, page 4, règle de commande.)

Exclusion de faillite pour dettes annulées

Les dettes annulées peuvent être exclues du revenu imposable si les dettes sont annulées dans le cadre d'une faillite

Pour se qualifier pour le t traitement sans hache, le contribuable devra avoir déclaré faillite et les dettes annulées à l'ordre du tribunal de la faillite. Pour les contribuables confrontés à la forclusion ou aux ventes à découvert, il pourrait être plus avantageux d'utiliser l'exclusion de l'hypothèque pour la dette d'acquisition et l'exclusion de l'insolvabilité pour l'équité immobilière et d'autres types de dettes annulées avant d'envisager un cas de faillite.

Le dépôt de bilan peut générer plusieurs conséquences fiscales. Pour plus de détails, voir la publication 908, Guide de l'impôt sur la faillite sur le site Web de l'IRS.

Déclaration des dettes annulées sur la déclaration de revenus

Les dettes annulées par un prêteur sont reportées dans votre déclaration de revenus. La façon dont il est rapporté dépend de si vous êtes admissible à l'une des exclusions.

Un prêteur soumettra le formulaire 1099-C à la fois à l'IRS et à la personne dont la dette a été annulée ou pardonnée. Le document indique le montant de la dette annulée. Le montant de la dette annulée est indiqué à la case 2 du formulaire. Pour les personnes qui ont abandonné leur maison dans le cadre d'une vente à découvert, d'une forclusion ou d'un autre processus de règlement, le montant indiqué correspond au capital du prêt qui n'a pas été payé après le règlement. Une description de la dette est présentée dans l'encadré 5, comme l'adresse de la propriété pour laquelle le prêt était destiné. La case 7 du formulaire indiquera la juste valeur marchande de la propriété. Dans une situation de forclusion, le prix de soumission brut de la vente de forclusion sera indiqué comme la juste valeur marchande.

Suivez ces étapes pour déclarer la dette annulée dans votre déclaration de revenus:

1. Déclarez toutes les dettes annulées qui ne sont pas exclues du formulaire 1040, ligne 21.
2. Si vous êtes admissible à exclure une partie ou la totalité de la dette Loi sur l'allégement de la dette, l'exclusion de l'insolvabilité, ou l'exclusion de la faillite, alors vous devrez remplir le formulaire 982 (pdf, 5 pages avec instructions).
3. Sur le formulaire 982, indiquez quelle exclusion s'applique à votre cas en cochant la case appropriée à la ligne 1. Si plus d'une exclusion s'applique, préparez un formulaire 982 pour chaque exclusion. Vous indiquerez également que le montant de la dette est exclu de l'impôt à la ligne 2.
4. Pour les exclusions d'insolvabilité et de faillite, vous devrez également apporter des ajustements à d'autres chiffres d'impôt. Pour plus de détails, voir la section sur la réduction des attributs fiscaux dans la Publication 908.
5. Si vous avez conservé votre maison et restructuré votre prêt hypothécaire pour un solde hypothécaire inférieur, vous devez cocher la case de la ligne 1e, déclarer le montant en ligne 2, et déclarez le même montant à la ligne 10b. Vous réduisez également votre coût de base dans la maison du même montant que sur la ligne 10b.

Plus d'informations sur les dettes annulées et le pardon d'hypothèque

Voici une collection de ressources de l'Internal Revenue Service concernant les dettes annulées et la Loi sur l'allégement de la dette hypothécaire pardon.

• Dettes, saisies, saisies et abandons annulées (publication 4681, également disponible en format pdf)
• Formulaire 982, Réduction des avantages fiscaux en cas d'endettement (pdf, avec instructions)
• Accueil et annulation de la dette
• Est-ce que j'ai une annulation du revenu de la dette sur ma résidence personnelle? (assistant fiscal interactif)
• Guide sur l'impôt sur la faillite (Publication 908)