Qu'est-ce que l'Hypothèque Subprime: Définition, Incidence économique

Définition: Une hypothèque subprime est un prêt au logement accordé à des emprunteurs ayant des antécédents de crédit douteux. Souvent, ils n'ont aucun historique de crédit. Leurs scores de crédit ne leur permettent pas d'obtenir une hypothèque conventionnelle.

Selon la FDIC, ces emprunteurs ont été en faillite, en faillite, ont des scores de crédit faibles et / ou un faible revenu. Plus précisément, ils ont été en retard sur leur paiement (deux ou plusieurs arriérés de 30 jours au cours de la dernière année).

Le prêteur a dû radier ou annuler le prêt, ou il y a eu un jugement contre eux au cours des deux dernières années. Ils sont subprime s'ils ont fait faillite au cours des cinq dernières années. Les emprunteurs subprime ont généralement des scores de crédit faibles, comme un FICO de 660 ou moins. Leur revenu annuel est inférieur à la moitié du total du capital annuel + les paiements d'intérêts sur le prêt.

Ces prêts présentent un risque de défaillance plus élevé que les prêts aux emprunteurs principaux. Par conséquent, les banques imposent des frais plus élevés pour compenser le risque supplémentaire. Ils peuvent avoir des taux d'intérêt plus élevés, des coûts de clôture plus élevés, ou exiger plus d'une mise de fonds.

Un prêt à coût élevé doit être déclaré à la FDIC si son APR est supérieur de plus de 3 points de pourcentage au rendement d'un bon du Trésor similaire ou si les frais de clôture représentent plus de 8% du montant du prêt. (Source: FDIC, arrière-plan ComE-In)

Types de prêts à risque

Pour attirer les emprunteurs subprime, les banques ont offert tous les types de prêts qui étaient bon marché au début, mais qui ont fait des bénéfices plus tard.

La plupart avaient un faible taux de "teaser" pour la première année ou deux. Beaucoup d'emprunteurs ne se sont pas rendu compte que le taux a augmenté de façon spectaculaire après cela. D'autres pensaient pouvoir vendre la maison ou se refinancer avant cette date. Ces prêts dits exotiques n'étaient pas carrément trompeurs, mais ils ont obtenu des malentendants ou des emprunteurs naïfs en difficulté.

Voici les exemples les plus populaires:

Le prêt à intérêt seulement est plus facile à payer parce qu'il n'exige pas que le principe soit payé pour les premières années du prêt. La plupart des emprunteurs supposent qu'ils vont soit refinancer, soit vendre leur maison, avant que le principal doit être remboursé. C'est très dangereux, car c'est à ce moment que le paiement mensuel augmente. Ils ne peuvent généralement pas se permettre le paiement plus élevé. Si la valeur de la maison baisse, alors ils ne peuvent pas se qualifier pour un refinancement ou vendre la maison. Dans ce cas, ils sont forcés de faire défaut parce qu'ils ne peuvent pas faire le paiement plus élevé.

Les prêts ARM Option permettaient aux emprunteurs de choisir le montant à payer chaque mois. Cependant, le petit paiement signifiait que le reste était ajouté à votre capital. Après cinq ans, l'option disparaît et le prêt était encore plus important qu'au début.

Les prêts à amortissement négatif étaient semblables à des prêts à intérêt seulement, mais moins bons.C'est parce qu'ils n'ont jamais payé le principal. En fait, les paiements d'intérêt étaient si bas que chaque mois, la dette augmentait au fur et à mesure que le principe augmentait. En d'autres termes, le principe a grandi chaque mois.

Prêts à taux fixe ultra-longs qui ont duré 40 ou 50 ans, au lieu de l'emprunt hypothécaire conventionnel de 30 ans.

Les prêts hypothécaires permettaient de faibles paiements mensuels, mais exigeaient un gros paiement après cinq à sept ans pour rembourser le reste du prêt.

Prêts sans amortissement permettant à l'emprunteur de contracter un emprunt pour l'acompte. (Source: FACTBOX: Types de prêts à risque, Reuters, 14 mai 2007).

Impact économique

Les prêts hypothécaires à risque ont été l'une des causes de la crise des subprimes. Les fonds spéculatifs ont découvert qu'ils pouvaient gagner beaucoup d'argent en achetant et en vendant des titres adossés à des créances hypothécaires. Ce sont des dérivés qui sont basés sur la valeur des hypothèques sous-jacentes. Ils sont devenus populaires lorsque les commerçants ont commencé à regrouper les prêts hypothécaires à risque avec des prêts hypothécaires conventionnels de haute qualité.

Les traders de hedge funds ont divisé ces bundles en différentes composantes, appelées tranches. Ils ont mis tous les paiements à faible taux d'intérêt des trois premières années des prêts hypothécaires à risque avec les paiements à faible intérêt des prêts conventionnels.

Les paiements à taux d'intérêt élevé étaient groupés en tranches qui semblaient plus risquées, car elles avaient un rendement élevé. Pour couronner le tout, ils ont vendu une assurance contre tout défaut, appelé credit default swaps.

La popularité des titres adossés à des créances hypothécaires signifiait que les traders de hedge funds avaient de plus en plus besoin de prêts hypothécaires réels pour répondre à la demande. Les banques ont créé ces hypothèques exotiques juste pour obtenir plus d'affaires réservées, regrouper les hypothèques et les vendre aux commerçants de fonds spéculatifs.

Tout s'est bien passé jusqu'à ce que les prix du logement aient commencé à baisser en 2006. Cela s'est rarement produit dans l'histoire des États-Unis. Cependant, il s'est produit à peu près au même moment que de nombreux emprunteurs ont constaté que leurs taux d'intérêt augmentaient de la troisième à la cinquième année de l'hypothèque exotique.

Puisque leur maison valait maintenant moins que l'hypothèque, ils ne pouvaient pas refinancer ou vendre la maison. Quand ils ont commencé à faire défaut, les propriétaires des titres adossés à des hypothèques ont réalisé que leurs dérivés ne valaient pas ce qu'ils payaient. Lorsqu'ils ont tenté de recouvrer leur assurance, l'émetteur (AIG) a failli faire faillite. Cela a conduit à la crise financière de 2008, et la Grande Récession.