Qu'est-ce que Fannie Mae ou FNMA

Définition : Fannie Mae est l'Association Nationale Fédérale des Hypothèques (FNMA). C'est une ancienne entreprise parrainée par le gouvernement qui est sous la tutelle de l'Agence fédérale de financement du logement. Le Département du Trésor des États-Unis détient toutes ses actions privilégiées de premier rang. Cela signifie que tous les profits de la FNMA vont au Trésor américain. Les investisseurs peuvent toujours acheter des actions ordinaires et des actions privilégiées juniors. La conservature ne leur permet pas de payer des dividendes.

Les actionnaires espèrent qu'un jour le gouvernement mettra fin à la conservature. C'est improbable. (Source: «Acheter des actions de Fannie Mae n'investit pas», Motley Fool, 17 juin 2014.)

Ce qu'il fait

Fannie Mae achète des hypothèques auprès de banques, de courtiers en hypothèques et de coopératives de crédit. Cela donne de l'argent aux banques pour faire plus de prêts. Il transfère également le risque de défaut de la banque à Fannie Mae.

Fannie encapsule ensuite des types de prêts similaires dans des titres adossés à des hypothèques (MBS). Il vend les titres aux investisseurs. Il s'agit notamment des fonds de couverture, des fonds de pension, d'autres banques et même des investisseurs individuels.

Fannie Mae continue de détenir les hypothèques sous-jacentes. Il verse aux investisseurs leur part au prorata du paiement hypothécaire de chaque mois. Cela comprend à la fois le principal et l'intérêt. La Federal Reserve Bank de New York effectue le paiement par virement bancaire.

Fannie Mae garantit le paiement. Néanmoins, les investisseurs supportent trois risques.

1. Le propriétaire peut rembourser l'hypothèque par anticipation. Cela signifie que l'investisseur reçoit moins que ce qu'il pensait au départ.
2. Si les taux d'intérêt baissent, les propriétaires se refinanceront. Dans ce cas, ils rembourseront l'hypothèque par anticipation. La baisse des taux d'intérêt fera baisser la valeur du MBS.
3. L'emprunteur peut être en défaut. Cependant, Fannie Mae garantit le paiement, de sorte que l'investisseur n'a pas ce risque. D'un autre côté, si de nombreux emprunteurs font défaut, cela pourrait théoriquement submerger la capacité de Fannie Mae à effectuer des paiements en temps opportun. (Source: «Principes de base des FMS de Fannie Mae», Fannie Mae.)

Fannie Mae fournit également du financement pour le développement de logements locatifs abordables.

Un certain pourcentage des hypothèques de Fannie Mae doit servir les familles à revenu faible ou modeste.

Histoire

La FNMA a été créée en 1938 pour créer un marché hypothécaire secondaire pour les prêts assurés par la Federal Housing Administration (FHA). En 1968, Fannie Mae est devenue une société détenue par des actionnaires qui pouvait acheter n'importe quelle hypothèque, pas seulement celles assurées par le gouvernement. Il a même été inscrit sur le NYSE.

Cependant, la crise des subprimes a submergé la capacité de la FNMA à garantir tous ces mauvais prêts. Après de nombreux renflouements et tentatives de garder le FNMA solvable, le gouvernement fédéral a nationalisé l'entreprise.Pour en savoir plus, voir Fannie Mae, Freddie Mac et la crise des prêts hypothécaires à risque.

Le 8 juillet 2010, Fannie Mae a annoncé que ses actions privilégiées et ordinaires seraient négociées sur le Tableau d'affichage OTC, au lieu de la Bourse de New York et de la Bourse de Chicago.

Comment cela affecte l'économie américaine

Avant la crise, Fannie Mae a stimulé le marché du logement, qui représentait 10% de l'économie. Cela a créé de la richesse pour les propriétaires qui pouvaient alors s'offrir des maisons à prix plus élevé. Fannie Mae a également permis aux familles à revenus faibles et moyens d'avoir un coussin financier en dessous d'elles et un niveau de vie plus élevé, sous la forme d'une accession à la propriété.

Fannie Mae était impliquée dans la crise, mais ne l'a pas provoquée. Les MBS ont été reconditionnés par les banques en tant qu'obligations hypothécaires garanties. Ceux-ci ont pris MBS et les ont découpés en tranches. Par exemple, ils ont regroupé tous les paiements à faible intérêt en une seule tranche. Les investisseurs qui voulaient moins de risques les ont achetés. D'autres ont acheté les paiements à intérêt élevé.

Ces OCM étaient garanties par des swaps sur défaillance de crédit. Lorsque les prix de l'immobilier ont commencé à baisser en 2006, personne ne savait ce que les OCM valaient. AIG ne pouvait pas rembourser tous les CDS qu'elle avait émis. Pour en savoir plus, voir Fannie et Freddie ont-ils provoqué la crise des subprimes?

Depuis la crise, Fannie Mae a maintenu le secteur de l'habitation en situation de survie. En 2010, le logement ne représentait que 2% de l'économie. Fannie Mae et une autre ancienne entreprise publique, Freddie Mac, garantissent maintenant 90% de toutes les hypothèques.

En d'autres termes, les banques (qui prêtaient autrefois à peu près à tout le monde avec un pouls) ne prêtent désormais personne sans garantie gouvernementale.

Comment cela vous affecte

Fannie Mae vous aide de deux façons:

1. Si vous êtes propriétaire, Fannie Mae aide à maintenir les coûts hypothécaires à un faible niveau en facilitant le financement des hypothèques.
2. Si vous êtes une famille à revenu faible ou moyen, comme un enseignant, un agent de police, un pompier ou un travailleur de la santé, Fannie Mae vous fournira une hypothèque que vous n'auriez pas pu vous permettre autrement.

L'avenir de Fannie Mae

Les actionnaires de la FNMA demandent à la Maison Blanche de rendre à nouveau privée Fannie et Freddie. Ils se rendent compte que les deux sont un bon investissement commercial. Les futurs actionnaires pourraient réaliser un bon retour sur investissement si les deux étaient privés.

Il y en a beaucoup au Congrès qui voudraient dissoudre Fannie et Freddie. Ils y voient une ingérence inutile du gouvernement dans le marché du logement.

L'administration Obama résiste aux demandes des deux côtés. La question ne sera probablement pas résolue avant au moins après les élections présidentielles de 2016. (Source: "Status Quo pour Fannie, Freddie," The Wall Street Journal , 20 octobre 2015.)