Acte au lieu de forclusion

De plus en plus, lorsque j'entends parler des banques offrant aux propriétaires l'option d'un acte tenant lieu de forclusion plutôt que d'une vente à découvert, je reviens à une prémisse de base. Pourquoi quelqu'un voudrait-il donner à une banque un acte tenant lieu de forclusion? Essentiellement, si la banque rejette votre vente à découvert, la banque dit «go pound sand».

À mon avis, un acte en faveur favorise davantage une banque qu'elle ne favorise un propriétaire. À quand remonte la dernière fois qu'une banque vous a aidé?

De plus, pourquoi voudriez-vous aider une banque qui ne veut pas vous aider? La plupart des gens font face à la décision de l'acte en place après que la banque ait refusé une modification de prêt ou rejeté une vente à découvert. Bien sûr, si vous avez des capitaux propres, vous vendriez la maison avant d'envisager un acte en place, mais la plupart des vendeurs confrontés à cette décision n'ont aucune équité; ils sont sous l'eau.

Définition d'un acte tenant lieu de forclusion

Un acte tenant lieu de forclusion est un document de transfert de titre signé par le propriétaire, notarié par un notaire public et éventuellement consigné dans les registres publics. Il livre le titre des propriétaires à la banque qui détient l'hypothèque.

Raisons pour lesquelles une banque pourrait rejeter un acte tenant lieu de forclusion

Une idée fausse très répandue à propos des actes tenant lieu de lieu est que la propriété doit faire l'objet d'une forclusion. Le prêteur peut ou non avoir déposé un avis de défaut ou engagé une procédure judiciaire pour forclusion, mais peut toujours être disposé à discuter d'un acte tenant lieu de lieu.

Cependant, les banques sont souvent réticentes à accepter un acte tenant lieu de forclusion si le propriétaire est à jour, mais être à jour ne signifie pas que la banque refusera. Les banques ne sont pas tenues d'accepter un acte tenant lieu de forclusion. Voici quelques raisons pour lesquelles une banque pourrait refuser un acte:

• Une telle action n'est pas rentable.

  Si une banque estime qu'elle peut gagner plus d'argent en procédant à une saisie, soit parce que la propriété a des fonds propres, soit parce que le gouvernement fédéral offre des incitatifs financiers à la banque, la banque pourrait rejeter l'offre d'un propriétaire. saisie.

• Prélèvements, jugements ou privilèges fiscaux pour les juniors.

  Tout privilège subséquent déposé contre la propriété restera avec la propriété et deviendra la responsabilité du prêteur s'il n'est pas libéré avant l'accord pour un acte tenant lieu de forclusion. Typiquement, une propriété avec un seul prêt est le meilleur candidat. Ou, un deuxième prêteur pourrait accepter un acte en place si le premier prêt est en cours et la propriété vaut plus que la somme de ses charges.

• Les directives d'entretien interdisent les actes en lieu et place.

  De nombreux prêts sont gérés par des PSA, et les lignes directrices de ces PSA pourraient interdire un acte tenant lieu de forclusion.Les messages d'intérêt public doivent respecter des lignes directrices et ces conditions ne peuvent pas être modifiées.

• Conditions inacceptables.

  Il est également possible que le PSA demande à l'emprunteur de faire une contribution financière en échange de l'acceptation de l'acte en place, et l'emprunteur pourrait refuser soit en raison du principe ou du manque de capital.

Inconvénients d'un acte tenant lieu de forclusion

Demandez toujours un avis juridique avant de sauter par-dessus la pièce pour donner à la banque un acte tenant lieu de forclusion. Rappelez-vous, il est dans l'intérêt de la banque d'obtenir l'acte de votre part. Il ne serait peut-être pas dans votre intérêt de vous y conformer. À certains égards, il peut être soutenu que donner à une banque un acte au lieu de forclusion est juste une étape plus loin s'éloignant de votre prêt hypothécaire.

• Effet sur le crédit.

  Un acte tenant lieu aura une incidence sur votre dossier de crédit. Certaines sources disent que l'effet sur le crédit est identique à celui d'une forclusion à part entière. La situation de chaque individu est différente. En cas de doute, appelez un bureau de crédit et demandez. Ne croyez pas tout ce que vous lisez en ligne.

• Possibilité d'acheter une autre maison.

  Il n'y a rien de tel que de donner un acte en place et de se retourner pour acheter immédiatement une autre maison. Les géants de l'hypothèque, Fannie Mae et Freddie Mac, qui achètent des prêts sur le deuxième marché n'achèteront pas une hypothèque faite par un emprunteur qui a signé un acte tenant lieu de 4 ans sans circonstances atténuantes, 2 ans avec des circonstances atténuantes. Ils apportent continuellement des changements aux lignes directrices.

  Comparez l'attente d'acheter après une forclusion, qui est de 7 ans sans circonstances atténuantes, 5 avec, et ce que vous avez ramassé est essentiellement un gain de 3 ans. En regardant d'une autre façon, une vente à découvert peut vous qualifier pour acheter une maison dans les 2 ans, auquel cas vous pouvez avoir perdu deux ans si vous êtes obligé d'attendre 4 ans après un acte en lieu et place.

• Libération de la responsabilité.

  Assurez-vous que l'acte en place vous libère spécifiquement de toute responsabilité pour rembourser le prêt. De plus, il est inutile de céder le titre si vous avez un deuxième prêteur qui vous poursuivra pour une déficience.

Conseil: Assurez-vous de demander à votre comptable si la dette annulée pourrait entraîner une dette fiscale. Temporairement, la Loi sur l'allégement de la dette de pardon hypothécaire de 2007 offre une protection, mais celle-ci prend fin en décembre 2012. L'insolvabilité peut être une autre exemption possible.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}