Ce que les acheteurs doivent savoir sur les prêts FHA

Prêts FHA, combien aimons-nous? Il y a beaucoup de raisons que les nombres record d'acheteurs à la maison aiment des prêts de FHA aujourd'hui. Par rapport aux prêts conventionnels, les prêts FHA sont souvent supérieurs. Surpris? Ne sois pas. Au début, les prêts FHA sont tombés en disgrâce pendant quelques années, mais depuis 2005, ils ont rebondi. C'est une institution qui existe depuis longtemps, depuis le 27 juin 1934. Le ministère du Logement et du Développement urbain a regroupé l'Administration fédérale du logement (FHA) sous son égide en 1965.

Les prêts de la FHA ont commencé à perdre faveur à la fin des années 1990, lorsque les valeurs des maisons ont commencé à augmenter, dépassant les limites hypothécaires FHA, et les vendeurs ont rechigné aux directives d'évaluation rigoureuses de la FHA et le coût élevé de l'assurance hypothécaire. Cela a depuis changé. Ne vous laissez pas abuser par les anciennes façons de penser. Les lignes directrices de la FHA sont venus et sont beaucoup plus détendus.

Comment fonctionnent les prêts de la FHA

Tout d'abord, clarifions quelques idées fausses. Pour commencer, FHA ne fait pas de prêts ou de garantir des prêts. Il assure les prêts. L'assurance supprime ou minimise le risque de défaut auquel les prêteurs sont confrontés lorsque les acheteurs déposent moins de 20%. Sans autre approbation de la FHA, ses prêteurs approuvés sont autorisés à:

Prendre des demandes de prêt

• Traiter des demandes de prêt
• Souscrire et fermer le prêt

FHA limites d'hypothèque

Mes parents ont acheté notre première maison en 1955 pour 9 000 $ avec un prêt FHA. Il est presque inconcevable de penser à une maison qui coûte aujourd'hui. En conséquence, FHA change périodiquement ses limites de prêt hypothécaire.

À compter du 1er janvier 2009, la limite maximale des prêts hypothécaires dans les zones à coût élevé est de 115% du prix médian local, ne dépassant pas 625 500 $. La limite maximale admissible est de 417 000 $ pour les maisons unifamiliales à l'échelle nationale. Votre région pourrait supporter une limite d'hypothèque inférieure. Voici comment trouver votre limite d'hypothèque FHA.

Les prêts FHA permettent une histoire de crédit défectueuse

Si votre crédit est moins que parfait, FHA pourrait être le prêt pour vous. Vous pourriez être admissible à un prêt FHA même si vous avez eu des problèmes financiers.

Les scores FICO peuvent être inférieurs à ceux d'un prêt conventionnel.

• Faillite. Vous pouvez obtenir un prêt FHA un à deux ans à compter de la date de votre libération de faillite, aussi longtemps que vous avez maintenu un bon crédit depuis que vos dettes ont été libérées.
• Forclusion. Si vous gardez votre crédit en excellent état depuis une forclusion, un prêt FHA sera disponible pour vous trois ans à compter de la date limite de votre saisie.
• Les prêts FHA affichent des taux et des conditions concurrentiels

Les conditions d'aujourd'hui sont assez simples. En fait, dans de nombreux marchés, les taux et les conditions sont meilleurs que ceux des prêts de 80% / 20%.

Il y a peu ou pas d'ajustement au taux d'intérêt pour un prêt FHA, car les taux varient à l'intérieur.125 pour cent d'un prêt conventionnel.

• L'assurance hypothécaire est financée dans le prêt, ce qui signifie qu'un pourcentage de prime est ajouté au solde du prêt au lieu d'être payé de sa poche. De plus, une petite partie de la prime d'assurance hypothécaire est ajoutée au paiement mensuel, mais elle est beaucoup moins élevée que les primes d'assurance hypothécaire privée.
• À compter du 1er janvier 2009, les emprunteurs peuvent financer 96,5% du prix d'achat et rembourser 3,5%. Dans certains cas, combiné à d'autres types de prêts, l'acompte peut être nul.
• Les ratios d'endettement admissibles sont plus élevés que les limites du ratio d'endettement imposées pour les prêts conventionnels.
• Les prêts FHA demandent moins de réparations

À un moment donné, les demandes de réparation de la FHA étaient si excessives que les vendeurs allèguent le prix de liste aux acheteurs qui accepteraient d'obtenir des prêts conventionnels plutôt que des prêts FHA. Aujourd'hui, les directives de réparation FHA semblent plus raisonnables.

Les toits défectueux qui fuient doivent être remplacés, mais un toit plus ancien ne nécessite pas de remplacement s'il ne fuit pas.

• Les fenêtres qui se collent lors de l'ouverture ou qui ont des panneaux fissurés ne nécessitent pas de remplacement.
• Les évaluations de la FHA ne prennent pas la place d'une inspection de la maison et ne l'ont jamais fait. Les acheteurs devraient toujours obtenir une inspection professionnelle de la maison.
• Les prêts FHA sont disponibles pour tout acheteur qui a l'intention d'occuper la propriété, mais qui sont le plus souvent utilisés par les accédants à la propriété et les acheteurs à revenu faible ou modeste. Cependant, il n'y a pas de limite de revenu. Même un millionnaire peut contracter un prêt FHA, sous réserve de plafonds de prêt basés sur les paramètres régionaux.

L'administration Trump supprime les coupures de prêts FHA mises en place par Obama

Juste avant que le président Obama quitte son poste, son administration a mis en place une réduction des coûts de la FHA qui devait entrer en vigueur le 27 janvier 2017. Ce nouvel ordre administratif réduit le coût de MIP (prime d'assurance hypothécaire) dans certains cas. 85 à. 60 (varie avec la matrice). La réduction du point de base a été faite par l'administration Obama dans le but de compenser la hausse des taux d'intérêt et d'augmenter le nombre d'emprunteurs qui seraient admissibles à un prêt FHA. On prévoyait que les acheteurs d'une maison économiseraient environ 500 $ par année.

Quelques jours après son entrée en fonction, le président Trump a éliminé cette réduction du taux de prêt FHA. Alors que certains pourraient argumenter que la suspension de la réduction des taux d'Obama par le président Trump enlève un avantage qui n'avait encore été reçu par personne, cette initiative inattendue a retardé un tas de fermetures de biens immobiliers prévues à la fin de Janvier 2017. Parce que les coûts d'un Le prêt de la FHA avait changé, les règlements de la TRID obligeaient les sociétés de prêts hypothécaires à divulguer de nouveau et donnaient aux acheteurs 3 autres affaires avant que les acheteurs puissent signer des documents de prêt.

Dans un tel cas, un acheteur de Sacramento achetait une vente à découvert, avec une lettre d'approbation de vente expirée le 30 janvier 2017. Les actions de Trump empêchaient l'acheteur de conclure la vente à découvert le 30 janvier. Nous avons dû prier le prêteur court pour nous donner encore deux jours pour fermer l'engagement, et bien que le prêteur n'était pas obligé d'accorder la prolongation, la banque a compris notre situation et nous a donné deux jours de plus.

Dans un communiqué publié par la National Association of Realtors, le président William E. Brown prédit que 750 000 à 850 000 propriétaires paieront maintenant davantage pour obtenir un prêt FHA sous l'administration du président Trump.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.