Clause d'hypothèque standard

La plupart des polices d'assurance des biens commerciaux contiennent une clause qui protège les droits des créanciers hypothécaires (prêteurs). Cette disposition s'applique lorsque des biens assurés ont été utilisés pour garantir une hypothèque et que ces biens ont été endommagés par un risque couvert. La clause garantit que le prêteur recevra le paiement en vertu de la politique dans la mesure de la dette restante.

Lorsqu'un propriétaire d'entreprise achète un immeuble commercial avec une hypothèque, le détenteur de l'hypothèque peut exiger que l'acheteur obtienne une police d'assurance qui comprend la clause hypothécaire standard .

Voici un exemple.

Exemple

Andy possède A-1 Appliances, une entreprise qui vend des appareils électroménagers. La société d'Andy vient d'acheter un nouvel entrepôt avec une hypothèque obtenue auprès de Lucky Lending.

Le prêt A-1 obtenu auprès de Lucky Lending est garanti par l'entrepôt. Parce que l'entrepôt sert de garantie pour le prêt, Lucky Lending a un intérêt assurable. Pour protéger l'intérêt de Lucky, l'accord de prêt exige A-1 pour assurer l'entrepôt contre les dommages par le feu et d'autres périls dans le cadre d'une politique de propriété commerciale. Le contrat stipule que la police doit inclure la clause hypothécaire standard.

Clause standard

Dans les années passées, les assureurs qui rédigeaient des polices d'assurance des biens étaient tenus d'utiliser un formulaire de police intitulé «1943 New York Standard Fire Policy». Ce dernier contenait une clause intitulée Mortgagee, qui portait sur les droits des prêteurs. Cette clause était appelée clause hypothécaire standard .

De nos jours, le formulaire de New York est rarement utilisé et la politique de propriété commerciale de l'ISO est considérée comme la norme de l'industrie. Le formulaire ISO s'adresse aux créanciers hypothécaires dans une clause intitulée Mortgageholders. Cette clause sert maintenant de clause hypothécaire standard. Il apparaît dans de nombreuses polices immobilières rédigées par des assureurs individuels.

Intérêts

La clause d'hypothèque ISO s'applique au titulaire de l'hypothèque mentionné dans les déclarations. Le prêteur est couvert pour la perte ou l'endommagement du bâtiment ou de la structure qui sert de garantie pour le prêt.

Si plusieurs prêteurs sont énumérés dans la police, ils sont classés par ordre de préséance. Par exemple, supposons qu'un preneur d'assurance ait acheté un immeuble avec deux hypothèques (une première et une seconde). Si le bâtiment brûle, le prêteur figurant sur la première hypothèque sera payé. Après que le premier prêteur a été indemnisé, le prêteur sur la deuxième hypothèque recevra le paiement.

La clause d'hypothèque stipule que les prêteurs recevront un paiement «au fur et à mesure que leurs intérêts apparaîtront». Cela signifie que le montant que chaque prêteur recevra dépend de l'étendue des dommages à l'immeuble assuré et le solde impayé (principal et intérêts) du prêt. Par exemple, un incendie détruit l'entrepôt d'A-1 Appliances.Au moment de l'incendie, A-1 doit Lucky Lending 750 000 $ en capital et intérêts courus. Lucky Lending reçoit un paiement d'assurance de 750 000 $, son intérêt dans la propriété.

Le montant que l'assureur paiera pour une perte est assujetti à la limite de la police. Par exemple, si l'entrepôt de A-1 est assuré pour 1 $. 5 millions, l'assureur ne paiera pas plus de 1 $. 5 millions à toutes les parties couvertes (A-1 Appliances et tous les prêteurs).

Dans certains États, les prêteurs garantissent leurs prêts par des actes de fiducie plutôt que par des hypothèques. Pour cette raison, le terme détenteur d'hypothèque dans la clause hypothécaire standard inclut un fiduciaire.

Forclusion

Le droit du prêteur de recouvrer une perte en vertu de la police immobilière de l'emprunteur n'est pas affecté par les mesures de forclusion que le prêteur a engagées contre le propriétaire avant la perte. Par exemple, supposons que A-1 Appliances ne parvienne pas à effectuer plusieurs paiements hypothécaires, Lucky Lending émet un avis de défaut. Un mois après la publication de l'avis, l'entrepôt est détruit par un incendie. L'avis par défaut n'affectera pas le droit de Lucky de recevoir le paiement de la perte en vertu de la politique.

Actes du souscripteur

Le créancier hypothécaire a le droit de recouvrer une perte en vertu de la police même si le titulaire de la police a enfreint une condition du contrat d'assurance.

Supposons, par exemple, que l'entrepôt d'A-1 Appliances soit détruit par un incendie. A-1 dépose une réclamation auprès de son assureur de biens pour les dommages causés au bâtiment et à son contenu. Cependant, A-1 refuse de laisser un expert sur la propriété pour inspecter les dommages. L'assureur rejette finalement la réclamation de A-1 parce que A-1 n'a pas respecté une condition de la police.

Le droit de récupération de Lucky Lending en vertu de la police ne sera pas affecté par les actions de A-1 tant que le prêteur remplira certaines conditions. Le prêteur doit:

• payer toute prime due parce que le preneur d'assurance n'a pas payé
• Soumettre une preuve de perte (si le preneur d'assurance ne l'a pas fait) dans les 60 jours suivant la réception d'un avis de perte
• Aviser l'assureur si le prêteur est au courant d'un changement dans la propriété ou l'occupation du bâtiment, ou si le risque a considérablement changé

Une fois que le prêteur a complété toutes ces étapes, il est admissible à une La politique de propriété de A-1.

Transfert des droits

La clause ISO Mortgageholders contient une clause de subrogation. Il stipule que si l'assureur fait un paiement de perte au prêteur mais refuse le paiement à l'assuré, les droits de subrogation du prêteur sont transférés à l'assureur dans la mesure du montant du paiement. Dans l'exemple précédent, A-1 Appliances s'est vu refuser un paiement en vertu de la police parce qu'elle ne respectait pas les modalités du contrat d'assurance. Supposons que Lucky Lending ait reçu un paiement d'assurance de 700 000 $ pour son intérêt dans l'entrepôt endommagé. L'incendie a été causé par un défaut dans un séchoir électrique stocké dans le bâtiment. Si Lucky Lending n'avait pas reçu d'indemnisation pour les dommages, le prêteur aurait pu poursuivre le fabricant de la sécheuse pour dommages matériels.

L'assureur de biens de A-1 a indemnisé Lucky Lending pour la perte. Ainsi, le droit du prêteur de poursuivre le fabricant pour obtenir une indemnisation est transféré à l'assureur. L'assureur a maintenant le droit de poursuivre le fabricant pour récupérer les 700 000 $ qu'il a versés à Lucky Lending.

L'assureur peut choisir de payer au prêteur le principal de l'hypothèque, plus les intérêts courus. Si une dette reste, le preneur d'assurance doit payer ce montant à l'assureur.

Annulation et non-renouvellement

En vertu de la clause d'hypothèque, l'assureur doit aviser par écrit le détenteur de l'hypothèque si l'assureur annule la police ou refuse de la renouveler. Si l'assuré n'a pas payé la prime, l'assureur doit aviser le prêteur 10 jours à l'avance avant d'annuler la police. Si l'assureur annule la police pour une raison autre que le non-paiement de la prime, il doit donner un préavis de 30 jours au prêteur. Si l'assureur décide de ne pas renouveler la police, il doit donner un préavis de dix jours au prêteur.

Ces conditions d'annulation peuvent être modifiées par la loi de l'État. Par exemple, certains États exigent que les assureurs avisent un prêteur au moins 45 jours à l'avance si une police est annulée pour une raison autre que le non-paiement de la prime.