Devriez-vous acheter votre deuxième maison d'abord?

Ce n'est pas facile d'être un acheteur d'une première maison - surtout si vous habitez dans un endroit où le stock de maisons de démarrage est bas, où les besoins d'acompte sont élevés et où les prix de l'immobilier sont élevés. au dessus de la moyenne. Cela inclut des endroits chers comme New York, Silicon Valley et Miami, mais même les petites et moyennes villes comme Stamford, CT, Providence, RI et Lansing, MI peuvent être difficiles pour les acheteurs.

Mais cela n'ébranle pas le désir de s'enraciner.

Ainsi, certains habitants de ces régions à prix élevé empruntent une voie surprenante vers l'accession à la propriété: l'achat de leur «résidence secondaire» tout en continuant de louer leur résidence principale. L'achat peut être un lieu d'évasion pour les week-ends, un endroit où vous passez des vacances, ou un endroit que vous considérez louer à d'autres comme un faiseur d'argent. Mais cela correspond également à la croyance répandue selon laquelle posséder un bien immobilier est un investissement judicieux.

«Quand on y regarde, chaque génération a essayé d'accumuler des richesses grâce à la propriété», explique Mitchell Roschelle, partenaire de PwC et l'un des fondateurs de sa pratique de conseil immobilier. "La meilleure chose à propos de l'accession à la propriété, c'est si vous possédez assez longtemps pour le rembourser, vous avez accumulé de la richesse. "Cela" épargne forcé ", dit-elle, est un atout que vous pouvez utiliser pour la retraite, la vie plus tard, ou d'autres objectifs.

Mais cela ne signifie pas que l'achat d'une maison de vacances pendant que vous louez est nécessairement la bonne décision pour vous.

Voici quelques points à considérer.

La logique immobilière

Selon Mark Zandi, économiste en chef chez Moody's Analytics, il y a un argument à faire valoir pour investir dans l'immobilier. "Après le buste, personne ne toucherait les maisons unifamiliales sauf les vautours", dit-il. "Mais depuis un an ou deux, de plus en plus de gens s'intéressent à l'immobilier résidentiel pour gagner de l'argent … L'immobilier semble revenir. L'économiste de l'Association nationale des agents immobiliers, Lawrence Yun, est d'accord.

«À long terme, l'accession à la propriété a procuré une accumulation de richesse, car les valeurs foncières ont augmenté avec le temps», dit-il. "Cette appréciation des prix peut fournir des capitaux propres pour les achats compensatoires. "

Potentiel d'appréciation du prix

Tout bien immobilier est, bien sûr, local. Il y a aussi une grande différence dans l'achat d'un fixateur-supérieur - et de mettre un peu de sueur équité le week-end - par rapport à acheter un endroit vierge et transpirer sur où placer votre chaise sur le pont.

Mais il vaut aussi la peine de regarder quels prix sont susceptibles de faire dans les régions axées sur les vacances. Trulia utilise les données de recensement pour comparer l'appréciation des prix dans les codes postaux de vacances contre les codes non-vacances. En 2012 et en 2013, l'appréciation des prix d'une année à l'autre dans les régions autres que les vacances était environ trois fois celle des vacances (6.6% pour les zones autres que les vacances au dernier trimestre de 2013, comparativement à 1, 9% pour les zones de vacances). En d'autres termes, une maison achetée dans une ville ou une banlieue était susceptible de s'apprécier en valeur plus rapidement qu'un week-end que vous pourriez acheter dans une ville balnéaire ou dans une région rurale.

Mais au cours des dernières années, l'écart s'est considérablement réduit, les zones de vacances allant de l'avant. En décembre dernier, les prix dans les régions de villégiature ont augmenté de 5,2% d'une année à l'autre, comparativement à 5% dans les autres régions.

Pour l'avenir, Trulia prévoit un terrain de jeu assez équitable.

Le coût de la propriété

Il est également important de comprendre que l'achat d'une résidence secondaire est susceptible de vous coûter un peu plus cher que d'acheter une première. L'exigence d'acompte sera probablement un peu plus élevée, tout comme le taux d'intérêt sur une hypothèque - à hauteur de 50 à 100 points de base, selon Yun. "Du point de vue du prêteur, il est considéré comme plus risqué", explique-t-il. C'est parce que, si une maison n'est pas votre résidence principale et que vous tombez sur des moments difficiles, il est plus facile de partir, parce que vous aurez toujours un endroit où vivre.

Pouvez-vous l'utiliser?

C'est la grande question, et c'est une question facile à se tromper. La plus grande erreur des acheteurs d'une première maison n'est pas de comprendre le coût de la propriété, dit Roschelle. "Ils regardent le paiement mensuel et viennent avec un certain nombre de services publics qu'ils auraient payé s'ils louaient.

Ils oublient que la chaudière date d'environ 1987, et ils doivent avoir 1 pour cent de la valeur de la maison, parce que quelque chose va se casser. "

Sa ligne directrice: Si l'augmentation du loyer pour l'endroit où vous vivez au jour le jour plus les coûts de la résidence secondaire pèsent 50 p. 100 de votre revenu, cela n'a aucun sens. Une façon de garder les coûts de votre lieu de vacances en échec est d'acheter dans un endroit avec une association de propriétaires qui prend soin de l'entretien prévisible: l'entretien des pelouses, le déneigement, et autres.

Sera-t-il un Moneymaker?

Airbnb et des sites comme HomeAway facilitent l'utilisation de votre maison de vacances quand vous voulez et en profitent quand vous ne le faites pas. "C'est comme le rêve américain sur les stéroïdes", dit Roschelle. "Je ne vais pas seulement le posséder, je vais le transformer en une entreprise. "Avance prudemment, cependant. Si vous louez votre maison moins de 14 jours par an, vous n'avez pas à payer d'impôts sur l'argent. Plus que cela, cependant, et vous entrez dans un monde compliqué de la fiscalité qui nécessite une tenue de dossiers claire et diligente. Vous êtes également devenu propriétaire, ce qui est (au minimum) un tracas et (au maximum) un deuxième emploi.

Un futur retraité voudrait-il vous acheter?

Cherchez-vous à acheter dans un endroit où certains retraités pourraient éventuellement vouloir s'enraciner? "Je pense que les perspectives de la valeur du logement sont plutôt bonnes, en particulier pour les régions où vous allez voir beaucoup de retraités dans les prochaines décennies", dit Zandi. Si c'est une considération, pensez à ce qu'une personne âgée peut vouloir dans une maison que vous regardez: Halls et portes larges, une suite de chambre à coucher principale au premier étage, une entrée sans escaliers.Vous pourriez ne pas être en mesure de saisir toutes ces choses (un très petit pourcentage du parc de logements aux États-Unis les a tous), mais le plus sera le mieux.