Emphytéose de couverture des intérêts

La couverture des intérêts par bail protège une entreprise contre les conséquences financières de la perte d'un bail intéressant. Cette couverture est importante lorsqu'une entreprise paie beaucoup moins que le taux du marché pour louer ses locaux.

Annulation d'un bail

De nombreux baux immobiliers permettent au propriétaire du bâtiment d'annuler le bail si le bâtiment devient partiellement ou totalement inhabitable en raison d'une perte physique.

Le propriétaire peut avoir le droit de résilier le bail même si la partie de l'immeuble occupée par le locataire n'a pas été endommagée. Si le bâtiment est totalement détruit, le propriétaire peut avoir l'option, mais pas l'obligation, de reconstruire la structure. Le propriétaire ne peut être obligé de réparer ou de remplacer un bâtiment gravement endommagé à moins qu'il n'ait reçu un paiement d'assurance.

Comme le montre l'exemple suivant, l'annulation d'un contrat de location peut avoir de graves répercussions sur une petite entreprise qui paie moins que le loyer en vigueur. Cela démontre également l'importance de la couverture des intérêts à bail.

Exemple

Floyd est propriétaire de Fantastic Flooring, une entreprise qui vend des tapis et autres revêtements de sol dans un entrepôt. L'entreprise loue la moitié d'un entrepôt de 20 000 pieds carrés de Peerless Properties. Il paye actuellement $. 50 pieds carrés pour 10 000 pieds carrés ou 5 000 $ par mois. La valeur locative de l'entrepôt est de $. 75 pieds carrés ou 7 500 $ par mois.

Valeur locative désigne le loyer que le propriétaire pourrait percevoir aux taux du marché.

M. Floyd a négocié son bail il y a deux ans, lorsque les prix de location dans sa région étaient déprimés. Les loyers ont depuis rebondi, mais le bail de Floyd n'expirera pas pour trois ans. Si Floyd devait perdre son bail, son entreprise devrait louer une autre propriété aux taux du marché.

En vertu d'un nouveau bail, l'entreprise paierait probablement 2 500 $ de plus par mois ou 30 000 $ par année pour le loyer. Si l'entreprise perdait son bail aujourd'hui, elle engagerait une dépense additionnelle de 90 000 $ au cours des trois prochaines années.

Floyd a ajouté un certain nombre d'améliorations et d'améliorations à l'entrepôt depuis le début de son bail. Ceux-ci comprennent un nouvel éclairage, des étagères personnalisées et des améliorations au quai de chargement. Les améliorations font maintenant partie du bâtiment. Floyd ne les possède pas, mais il aura un intérêt d'utilisation pour le reste de son bail.

Tard dans la nuit, un câblage défectueux déclenche un incendie qui endommage gravement le bâtiment. En dehors de la fumée mineure sur les revêtements de sol, la partie de l'entrepôt occupée par Fantastic Flooring n'est pas affectée par l'incendie. Néanmoins, Peerless Properties annule le bail de Floyd. Fantastic Flooring est assuré pour les dommages à ses matériaux de revêtement de sol en vertu de sa politique de propriété commerciale. Cependant, Fantastic Flooring n'a aucune couverture pour la perte économique qu'elle subira en raison de la perte de son bail.L'entreprise n'a également aucune couverture pour la perte d'utilisation des améliorations qu'elle a apportées au bâtiment. Ces articles n'ont pas été endommagés, de sorte que la perte d'utilisation n'est pas couverte par l'assurance des biens de l'entreprise.

Floyd aurait pu protéger son entreprise contre les pertes financières résultant de l'annulation d'un contrat de location en achetant une couverture d'intérêts à bail. Cette couverture peut être ajoutée à une police d'assurance commerciale via un formulaire distinct.

Assurance intérêts locatifs

L'assurance locative couvre la perte financière que vous subissez en raison de l'annulation de votre bail. Pour qu'une perte soit couverte, elle doit résulter de la perte physique directe (ou de l'endommagement) de la propriété dans les locaux décrits dans les déclarations. De plus, les dommages doivent résulter d'un risque assuré en vertu de votre police.

La couverture des intérêts par bail peut inclure l'un des éléments suivants si une limite d'assurance est indiquée dans le tableau de couverture:

• Intérêt de bail des locataires Il s'agit de la différence entre le loyer mensuel payé et la valeur locative de la propriété (le taux de location du marché). Dans l'exemple précédent, l'intérêt des locataires de Fantastic Flooring est de 2 500 $ (7 500 $ moins 5 000 $).
• Paiements bonis Il s'agit de la partie non amortie d'une prime en espèces que vous avez payée pour obtenir un bail et qui ne vous sera pas retournée. Par exemple, vous avez versé à votre propriétaire une prime de 5 000 $ pour obtenir un bail de trois ans plutôt qu'un bail de cinq ans.
• Améliorations et améliorations Votre entreprise a peut-être apporté des améliorations à votre propriété locative que vous ne pouvez légalement supprimer. Les intérêts de location visés comprennent la partie non amortie des paiements que vous avez versés pour des améliorations. Il n'inclut pas la valeur des améliorations couvertes par d'autres assurances.
• Loyer prépayé Il s'agit de la portion non amortie du loyer que vous avez payée à l'avance qui ne vous sera pas remboursée. Par exemple, vous avez payé trois mois de loyer à l'avance lorsque vous avez loué votre propriété.

Intérêt net à la location

Dans le cadre de la couverture des intérêts à bail, la limite d'assurance est exprimée en intérêt net sur le bail . Si votre bail est annulé, le plus votre assureur paiera pour une perte est votre intérêt net de location au moment où la perte se produit. L'intérêt net sur les baux comprend deux composantes.

Intérêt de bail des locataires (TLI) Ceci représente l'avantage que vous tirerez d'un bail avantageux sur les mois restants. Votre TLI correspond à la valeur actuelle de votre intérêt à bail brut . Il est calculé en multipliant votre intérêt brut de location par le facteur d'intérêt de bail applicable. Votre intérêt brut de location est la différence entre la valeur locative de vos locaux et le loyer que vous payez chaque mois. Supposons, par exemple, que le loyer du marché soit de 5 000 $ par mois et que votre entreprise paie actuellement 3 500 $. Votre intérêt à bail brut est de 1 500 $ (5 000 $ moins 3 500 $).

Le facteur de l'intérêt à bail est dérivé d'un tableau joint à votre police. Les facteurs varient en fonction du taux d'intérêt en vigueur et des mois restants dans le bail.Par exemple, supposons qu'il vous reste 36 mois dans votre bail. Si le taux d'intérêt en vigueur est de 5%, le taux d'intérêt est de 33. 4213. Votre intérêt net au bail est de 1 500 X 33. 4213 ou 50 132.

Intérêt Mensuel de Bail (MLI) Les intérêts mensuels à la location reflètent vos coûts mensuels pour les paiements de primes, les améliorations et améliorations, et le loyer payé d'avance. Ces articles ne s'appliqueront pas si vous n'avez pas payé un bonus, apporté des améliorations ou payé le loyer à l'avance. Si vous souhaitez assurer ces coûts, le droit de bail mensuel pour chacun doit être calculé séparément. Pour chaque article, votre coût d'origine est divisé par le nombre de mois restant dans votre contrat de location lorsque vous avez effectué la dépense. Par exemple, supposons que six mois dans votre bail de 36 mois, vous avez dépensé 25 000 $ pour des améliorations. Votre IJM est de 25 000 $ / 30 ou 833.

Intérêt net sur location

La limite indiquée sur votre police pour la couverture des intérêts à bail est la somme des intérêts de location de vos locataires et de vos intérêts mensuels à la date d'entrée en vigueur de votre contrat. politique. Par exemple, si votre TLI est de 1 500 $ et votre MLI est de 833 $, votre intérêt net au bail est de 2 333 $. C'est le montant que votre assureur paiera en vertu de la couverture des intérêts bail si votre bail est annulé à la date de politique.

Votre intérêt net sur votre bail diminue chaque mois pendant la durée de votre police. Si votre bail est annulé, le montant que votre assureur paiera en vertu de la couverture des intérêts à bail est le montant net de votre intérêt sur le bail au moment où la perte survient . Votre assureur calculera votre intérêt net en ajoutant ce qui suit:

• Votre intérêt brut au bail multiplié par le facteur de l'intérêt à bail pour les mois restants de votre bail au moment de la perte
• Votre intérêt à bail mensuel multiplié par le solde mois de votre bail au moment de la perte