Pour en savoir plus sur les baux industriels

Bien que les restrictions et les conditions de location soient des facteurs importants à considérer lors de la recherche d'un espace industriel commercial, la valeur du loyer mensuel est souvent déterminante pour la plupart des nouvelles entreprises. Les baux commerciaux peuvent avoir des frais supplémentaires en plus du loyer. Assurez-vous de bien comprendre les coûts supplémentaires en posant des questions, notamment:

• Quel est le loyer de base sur pieds carrés ? Beaucoup de baux commerciaux ont un loyer de base, c'est-à-dire ce que vous payez pour la superficie réelle de l'espace. Mais des frais de «charges» et de «CAM» peuvent s'ajouter à ce taux, augmentant ainsi votre loyer mensuel.

• Les termes du bail sont-ils négociables? Les conditions négociables comprennent le loyer de base, le loyer gratuit, les dépôts de garantie, la durée du bail, le loyer annuel et les frais de location, etc.
• Y a-t-il des frais supplémentaires? ? Existe-t-il des taxes spéciales, des frais de propriété, des frais de chargement, des frais de CAM ou d'autres frais? Si oui, prenez-les par écrit. Assurez-vous que chaque frais est identifié individuellement, combien chaque frais vous coûtera, et combien de fois vous devrez payer les frais.

• Combien cela vous coûtera-t-il à l'avenir? Combien votre loyer (et d'autres frais) peut-il être augmenté chaque année? Quel est le pourcentage maximal ou le montant en dollars que votre loyer et autres frais peuvent être augmentés chaque année? S'il y a un plafond annuel de 1% sur les frais de chargement, cela peut sembler raisonnable, mais cela ne signifie pas que votre loyer de base sera plafonné à 1%. Pour compenser les faibles coûts d'autres frais, votre propriétaire peut tenter de vous imposer une augmentation de loyer de 15%.

• Qu'est-ce qui est inclus dans le loyer? Quelles taxes, services publics et services (aménagement paysager, sécurité, etc.) sont couverts par votre bail, ou que vous êtes tenu de payer vous-même?

Est-ce que le leasing industriel est important pour votre entreprise?

Les espaces industriels commerciaux peuvent offrir de nombreuses options que les espaces de bureaux traditionnels ne peuvent pas offrir.

Mais les espaces industriels peuvent aussi avoir certaines limites que les entreprises traditionnelles et les parcs commerciaux n'ont pas. Assurez-vous de poser des questions sur les restrictions qui pourraient être imposées à votre entreprise dans un parc industriel avant de signer un bail.

Les questions que vous devriez poser au sujet de la propriété que vous pourriez souhaiter inclure dans votre bail comprennent:

• Limites de l'entrepreneur et du service: Le parc industriel exige-t-il que vous utilisiez des fournisseurs ou des entrepreneurs particuliers pour l'éclairage? , des rénovations, des constructions, ou d'autres services tels que l'alarme, le téléphone, le câble, etc.?
• Limites de publicité et d'apparence: Y a-t-il des restrictions qui pourraient affecter votre entreprise, comme toutes les enseignes doivent être en noir et blanc, ne dépassant pas 2 pieds ou exactement 5 pieds du sol?(Toutes ces choses rendraient difficile de distinguer votre entreprise des autres ou d'être vues à distance.)
• Le câble de l'appareil et le téléphone sont-ils prêts? Sinon, est-ce que c'est dans une zone où vous pouvez obtenir ces services et qui sont des fournisseurs locaux?
• Utilitaires: Quels services publics et privés pouvez-vous utiliser ou utiliser depuis votre unité? Allez-vous créer vos propres comptes d'utilitaires? Certains propriétaires peuvent payer vos services publics, puis vous facturer pour eux. Le locateur sera-t-il obligé de fournir une preuve de ce que vous devez vraiment si vous n'êtes pas facturé directement par les entreprises de services publics?
• Limites de stationnement et de circulation: Le nombre de places de stationnement que vous et vos clients pouvez utiliser est-il limité? Sinon, il n'y a probablement aucune restriction sur les autres locataires. Avez-vous ou avez-vous assigné un parking?
• Heures d'affaires: Y aura-t-il des restrictions sur les heures d'ouverture ou les jours de la semaine où vous pouvez exploiter votre entreprise ou recevoir des clients et des clients?
• Nature de l'entreprise Protection et restrictions: Y aura-t-il des restrictions sur la nature de l'entreprise que vous exploitez? Par exemple, si vous envisagez d'ouvrir un magasin d'antiquités, y a-t-il des restrictions sur ce que vous pouvez vendre ou, si vous vendez un article, le propriétaire permettra-t-il à d'autres entreprises concurrentes d'ouvrir pendant que vous êtes locataire?

  Un exemple de pourquoi il est si important de demander et de l'obtenir par écrit est que si un locataire existant a un magasin de poupées avec protection des privilèges de détail dans le bail, un magasin d'antiquités peut être interdit de vendre des poupées anciennes parce que vendre les poupées seraient en concurrence avec l'entreprise d'un locataire existant. Vous voulez vous assurer que votre entreprise dispose de protections similaires au sein du complexe industriel.

Traiter les constructions et les rénovations d'espaces industriels dans les baux

Les baux peuvent être compliqués, et si vous prévoyez de prendre un espace tel quel et de le modifier, assurez-vous d'adresser vos plans de changements planifiés dans le bail. Les questions à poser sur les rénovations et les espaces de construction comprennent:

• Pouvez-vous construire ou rénover l'espace existant? Sinon, trouvez un autre espace. Vous n'avez peut-être pas besoin de construire de l'espace maintenant, mais ne limitez jamais le potentiel de croissance de votre entreprise et vos besoins imprévus.
• Ordonnances de zonage : Y a-t-il des ordonnances de zonage qui affecteraient la façon dont vous pouvez construire l'espace?
• Préoccupations relatives aux conflits d'intérêts: Êtes-vous tenu d'utiliser les entrepreneurs du propriétaire? Si oui, considérez ceci comme un fort négatif.
• Autorisations requises: Quelles autorisations ou autorisations spéciales avez-vous besoin d'obtenir à l'avance auprès de la ville, du comté ou du propriétaire?
• Incitatifs à l'amélioration: Le locateur offrira-t-il une réduction de loyer, des crédits de loyer ou d'autres incitatifs financiers pour contribuer au coût des rénovations et des constructions?
• Évitez les «augmentations de valeur» dans le loyer: Si vous augmentez la valeur de l'espace en construisant ou en rénovant, cela permettra-t-il au locateur d'augmenter votre loyer proportionnellement?
• Limites de temps: Votre propriétaire, votre ville ou votre comté aura-t-il besoin de délais pour effectuer des rénovations et des constructions?
• Permis requis: De quels permis spéciaux aurez-vous besoin pour rénover ou construire votre espace, et votre propriétaire vous aidera-t-il à obtenir ces permis?