Comment savoir où se trouve votre maison à vendre

Le facteur le plus important à considérer lors de la vente d'une maison est la tarification correcte de la maison; c'est choisir l'étiquette de prix absolue: combien vaut votre maison, prix de la maison à vendre. Vous ne voulez pas surévaluer la maison parce que vous perdrez la fraîcheur de l'appel de la maison après les deux à trois premières semaines de projections. Après 21 jours, la demande et l'intérêt déclinent.

D'un autre côté, ne vous inquiétez pas d'une tarification trop basse, car les logements dont le prix est inférieur à la valeur du marché recevront souvent plusieurs offres, ce qui fera grimper le prix au marché.

Les prix sont une question d'offre et de demande. C'est une partie de l'art et une partie de la science, et pas deux agents prix propriété de la même manière. Certains agents sont beaucoup mieux à trouver comment déterminer le prix de votre maison que d'autres. L'expérience compte.

Extraction de listes comparables et de ventes

• Examinez chaque maison similaire qui était ou qui est répertoriée dans le même quartier au cours des trois derniers mois. Les évaluateurs n'utilisent pas les comps de plus de 3 mois.
• La liste devrait contenir des maisons dans un quart de mille à 1/2 mille et pas plus loin, à moins qu'il y ait seulement une poignée de comps dans le voisinage général ou la propriété est rurale.
• Faites attention aux lignes de division du voisinage et aux barrières physiques telles que les rues principales, les autoroutes ou les voies ferrées, et ne comparez pas l'inventaire de «l'autre côté des voies». Là où je vis dans le quartier de Sacramento, par exemple, des maisons identiques de l'autre côté de la rue peuvent varier de 100 000 $. Les perceptions et la désirabilité ont de la valeur.

• Comparez une superficie similaire, dans la limite d'une variance de 10% de la valeur de la propriété en question, si possible.
• âges similaires. Un quartier pourrait être constitué de maisons construites dans les années 1950 à côté d'un autre anneau de construction à partir des années 1980. Les valeurs entre les deux seront différentes. Comparez les pommes aux pommes.
• Évaluer honnêtement la désirabilité. Si vous êtes assez chanceux pour posséder une maison de rêve qui causera des acheteurs à s'évanouir à l'entrée, vous pourriez partir avec virement de bord sur une prime.

Soldes vendus

• Tirez sur l'historique des listes expirées et retirées pour déterminer si certaines ont été retirées du marché et remises en vente. Si oui, ajoutez ces jours sur le marché à ces périodes d'inscription pour arriver à un nombre réel de jours sur le marché.
• Comparez le prix catalogue d'origine au prix de vente final pour déterminer les réductions de prix.
• Comparez le prix de vente final au prix de vente réel pour déterminer les ratios. Il est courant sur le marché d'un vendeur de maisons de vendre plus de 100% du prix catalogue. Généralement les maisons vendent pour le prix de liste ou moins dans le marché d'un acheteur.
• Ajuster les prix pour les écarts de taille de lot, la configuration et les équipements / mises à niveau.

Inscriptions retirées et expirées

• Recherchez des motifs expliquant pourquoi ces maisons n'ont pas été vendues et les facteurs communs qu'elles partagent.
• Quel courtier avait l'inscription: une entreprise qui vend habituellement tout ce qu'elle énumère ou était-ce un courtage à escompte qui n'aurait peut-être pas dépensé d'argent pour commercialiser la maison?
• Pensez aux mesures que vous pouvez prendre pour empêcher votre maison de devenir une liste expirée.

Ventes en attente

• Comme il s'agit de ventes en attente, les prix de vente sont inconnus jusqu'à la clôture des transactions; mais cela n'empêche personne d'appeler les agents inscripteurs et de leur demander de vous le dire. Certains le feront. Certains ne le feront pas.
• Prenez note des jours sur le marché, ce qui peut avoir une incidence directe sur le temps qu'il faudra avant de voir une offre.
• Examinez l'historique de ces listes pour déterminer les réductions de prix.

Listes actives

• Elles ne sont importantes que par rapport à votre annonce, mais gardez à l'esprit que les vendeurs peuvent demander ce qu'ils veulent.
• Pour voir ce que les acheteurs verront, visitez ces maisons. Prenez note de ce que vous aimez et n'aimez pas, le sentiment général que vous obtenez en entrant dans ces maisons. Si possible, recréer ces sentiments de réception dans votre propre maison.
• Ces maisons sont vos concurrents. Demandez-vous pourquoi un acheteur préférerait votre maison sur l'un de ceux-ci et ajuster votre prix en conséquence.

Comparaison des coûts des pieds carrés

• Rappelez-vous qu'après avoir reçu une offre, le prêteur de l'acheteur vous demandera une estimation, donc vous voudrez comparer des maisons de même superficie.
• Les évaluateurs n'aiment pas s'écarter de plus de 25% et préfèrent ne pas dépasser 10% des calculs de la superficie nette. Si votre maison est de 2000 pi2, les maisons comparables sont celles de 1800 à 2200 pi2.
• Le coût moyen du pied carré ne signifie pas que vous pouvez multiplier votre superficie par ce nombre, sauf si votre maison est de taille moyenne. Le prix au pied carré augmente à mesure que la taille diminue et diminue au fur et à mesure que la taille augmente, ce qui signifie que les maisons plus grandes ont un pied carré plus petit et que les maisons plus petites ont un coût plus élevé.

Prix dépendant du marché

• Même maison, trois prix différents. Après avoir collecté toutes vos données, l'étape suivante consiste à analyser les données en fonction des conditions du marché. À titre de comparaison, disons que les trois dernières ventes comparables dans votre quartier étaient de 250 000 $. Dans un marché acheteur, votre prix de vente pourrait permettre une certaine marge de négociation mais être assez fort (près de la dernière vente comparable) pour inciter un acheteur à Visitez votre maison. Pour vendre sur ce marché, vous devrez peut-être prix de votre maison à 249 900 $, s'établissant à 245 000 $.
• Dans le marché d'un vendeur, vous pouvez ajouter 10% de plus à la dernière vente comparable. Quand il y a peu d'inventaire et beaucoup d'acheteurs, vous pouvez demander plus que la dernière vente comparable et probablement l'obtenir. Alors que 250 000 $ maison pourrait se vendre à 265 000 $ ou plus.
• Dans un marché équilibré ou neutre, vous voudrez peut-être d'abord fixer votre prix à la dernière vente comparable, puis ajuster la tendance du marché. Par exemple, si la dernière vente a été conclue il y a trois mois, mais que le prix médian a légèrement augmenté de 1% par mois, un prix de 254 500 $ aurait du sens.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.