Hypothèque Refinancement Déductions fiscales

Question: Comment les déductions fiscales sont-elles restreintes pour le refinancement hypothécaire?

Un lecteur demande: «Je possède une résidence personnelle qui vaut plus que le solde du capital restant sur l'hypothèque, mon prêteur est prêt à me permettre de refinancer pour plus que le solde de l'hypothèque existante. sachez que les règles fiscales me permettent de déduire les paiements d'intérêts lors du refinancement hypothécaire tant que le montant est le même que le solde existant, mais comment les déductions fiscales sont-elles limitées pour le refinancement hypothécaire? "

Réponse: Par Julian Block, avocat

Lorsque les taux d'intérêt baissent, des millions de ménages, tout comme vous, affluent vers les prêteurs pour refinancer leurs hypothèques. Avant de vous lancer dans le refinancement hypothécaire, il est judicieux de vous familiariser avec des règles fiscales complexes sur ce qui est ou n'est pas déductible pour les paiements d'intérêts. Voici quelques rappels sur la façon dont les règles fonctionnent pour le refinancement hypothécaire:

Règles de refinancement hypothécaire pour les retenues d'impôt

La question de savoir si les emprunteurs ont le droit de déduire l'intérêt sur l'excédent dépend de la façon dont ils utilisent le produit du refinancement hypothécaire et le montant du produit. Lorsque les emprunteurs utilisent le montant excédentaire de l'hypothèque existante pour acheter, construire ou améliorer de façon substantielle les résidences principales, c'est-à-dire les résidences à l'année ou les résidences secondaires, les versements d'intérêts sont assujettis aux règles sur les prêts immobiliers. Ces règles leur permettent de déduire la totalité des intérêts tant que l'excédent plus tous les autres prêts à l'acquisition d'une maison ne dépassent pas 1 000 000 $, passant à 500 000 $ pour les couples mariés déposant des déclarations distinctes.

Lorsque les emprunteurs utilisent l'excédent à d'autres fins, un autre ensemble de règles interdit les déductions pour les paiements d'intérêts sur les «prêts à la consommation». Cette catégorie étendue comprend les factures de carte de crédit, les prêts automobiles, les frais médicaux et autres dettes personnelles telles que les impôts sur le revenu fédéraux et d'État en souffrance. Il y a, cependant, une exception limitée pour les intérêts sur les prêts étudiants, un de ces soustractions «au-dessus de la ligne» pour arriver au revenu brut ajusté, le montant sur la dernière ligne de la première page du formulaire 1040.

Exceptions aux règles pour les déductions d'impôt sur le refinancement hypothécaire

Mais la plupart des emprunteurs peuvent contourner ces restrictions sur les déductions pour l'intérêt des consommateurs, grâce aux règles sur les prêts sur valeur domiciliaire. Ces règles leur permettent de déduire l'intérêt entier tant que le montant en excès de l'hypothèque existante plus tous les autres prêts sur valeur domiciliaire n'excède pas 100 000 $, passant à 50 000 $ pour les couples mariés soumettant des déclarations séparées. Cela ne fait aucune différence que les emprunteurs utilisent le produit.

Lorsque leurs prêts refinancés sont en partie des prêts à l'acquisition de logements et en partie des prêts sur valeur domiciliaire, il y a une limite globale de 1, 100, 000 & # xfffd; € "1 000 000 $ de la dette d'acquisition de la maison et 100 000 $ de la dette de la maison, passant à 550 000 $ pour les couples mariés déposant séparément.

Lorsque les prêts dépassent le plafond de 1 000 000 $ pour les prêts à l'achat d'une maison et de 100 000 $ pour les prêts sur valeur domiciliaire, l'excédent est généralement classé comme intérêt personnel non déductible. Le désaveu général est soumis à des exceptions pour le produit du prêt utilisé à des fins commerciales ou d'investissement.

Déductions de l'impôt sur le refinancement hypothécaire pour les contribuables assujettis à l'AMT

Une autre restriction s'applique au nombre sans cesse croissant d'emprunteurs assujettis à l'IMR (impôt minimum de remplacement).

L'AMT permet des déductions sur les prêts hypothécaires jusqu'à concurrence de 1 000 000 $. Toutefois, les règles de l'AMT interdisent toute déduction d'intérêt sur les prêts hypothécaires pour la première ou la deuxième maison, sauf si le produit du prêt sert à acheter, construire, ou améliorer considérablement les logements & # xfffd; € "Une raison pour laquelle s pour les prêts sur valeur domiciliaire souvent finesse la question gênante de la déductibilité fiscale.

Julian Block est avocat fiscaliste à Larchmont, NY.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}