Complexités de la vente de deux maisons pour l'achat d'une maison

Quand je travaille avec un couple au début de la vente de deux maisons pour en acheter une, je constate qu'elles s'attachent souvent au mauvais plan de jeu, pensant que cela devrait être si simple. Le plan de jeu est généralement d'acheter une maison, suivie par la vente des deux autres maisons. Ce plan est logique pour la plupart des gens. Ce n'est pas la façon dont la vente de deux maisons pour acheter une maison fonctionne pour la plupart d'entre nous.

Option 1: Acheter une maison, suivie de la vente de 2 maisons

Le premier problème avec ce type de régime est de se qualifier pour une hypothèque.

Évidemment, si deux vendeurs vendent chacun une maison dans le but d'acheter une maison ensemble en couple et que le financement n'est pas en cause, c'est beaucoup plus facile. Les vendeurs ayant des maisons libres ou claires ou des maisons ayant suffisamment de fonds propres pour générer de l'argent pour acheter une maison ont plus de liberté pour suivre cette option. Mais la réalité est la plupart des gens prennent une hypothèque pour acheter une maison. Ce qui signifie que les parties peuvent avoir besoin de se qualifier pour l'hypothèque en plus d'être en mesure de payer un paiement hypothécaire sur deux autres maisons.

Après avoir ajouté le nouveau paiement hypothécaire aux deux versements hypothécaires existants, ce rapport proportionnel au revenu pourrait pousser les deux parties hors de la fourchette à se qualifier. Les prêteurs utilisent des ratios, qui sont des pourcentages à la fois pour l'avant et l'arrière. Le ratio initial est un pourcentage des versements hypothécaires sur le revenu mensuel brut combiné. Le ratio d'endettement est le pourcentage des paiements hypothécaires couplé avec des dettes supplémentaires telles que les cartes de crédit contre le revenu mensuel brut combiné.

Si les ratios sont trop élevés, les parties ne seront pas admissibles à posséder les trois maisons en même temps. Aha, pourriez-vous dire, mais les parties peuvent convertir ces maisons en location et utiliser ce revenu locatif pour compenser les paiements hypothécaires, non? Bien que cela augmenterait le revenu, ce qui réduirait le ratio, le prêteur ne permettra probablement pas d'utiliser les revenus locatifs dans le calcul.

La plupart des prêteurs suivent des lignes directrices strictes concernant la durée de la location de la maison pour être admissible à un revenu locatif dans le calcul de l'hypothèque, et un mois ou deux est insuffisant.

Le deuxième problème avec l'achat d'une maison suivie de la vente de deux maisons est le fait que si l'acompte pour la nouvelle maison provient de la vente des deux autres maisons, alors les vendeurs devront probablement écrire une offre contingente. Une offre contingente leur donne un moyen de sortir, un moyen d'annuler l'achat, et de nombreux vendeurs n'aiment pas les offres contingentes pour une bonne raison, car ils ne sont pas toujours une chose sûre.

Si le marché ne favorise pas les offres contingentes, cela pourrait compliquer davantage cette stratégie. Sur le marché d'un vendeur, par exemple, les offres contingentes peuvent être assez difficiles à faire accepter.Si l'achat prévu est une maison hautement souhaitable, il peut y avoir plusieurs offres, et les offres contingentes ne gagnent presque jamais dans une situation d'offre multiple.

Option 2: Vendre des maisons avant d'acheter une maison neuve

La décision d'un couple de vendre les deux maisons ou une seule maison pour regrouper les ménages dans une nouvelle maison dépend à nouveau des ratios hypothécaires. Il pourrait être possible de vendre une seule maison avant d'acheter une nouvelle maison.

Un prêteur hypothécaire peut le mieux conseiller dans cette situation.

Cependant, s'il est nécessaire de vendre les deux maisons avant d'acheter une nouvelle maison, il y a trois sous-choix de base:

• Vendre des maisons existantes avec un contrat éventuel permettant aux vendeurs une certaine période pour acheter une nouvelle maison maison et entrer dans un contrat d'achat, ou
• Vendre des maisons existantes avec une option de retour après la fermeture pour donner aux vendeurs le temps de trouver une nouvelle maison pour acheter et déménager.
• Vendez les deux maisons, déménagez et cherchez une nouvelle maison, ce qui implique deux déménagements. Cette dernière option est la meilleure d'un point de vue financier, car un vendeur n'aurait aucune éventualité et serait dans une position plus forte pour négocier l'achat d'une nouvelle maison. Mais de façon réaliste, la plupart des gens ne veulent pas bouger deux fois. Se déplacer une fois est souvent assez difficile.

Si les vendeurs choisissent d'écrire des offres contingentes, s'ils vendent sur le marché d'un vendeur, il sera plus facile de dicter des conditions à un acheteur que s'ils vendent sur le marché d'un acheteur.

Sur un marché de vendeurs, les acheteurs sont souvent beaucoup plus disposés à attendre qu'un vendeur trouve une maison à acheter que l'inverse. C'est un moyen sûr pour les vendeurs d'envisager d'acheter une nouvelle maison parce qu'il n'y a aucun risque pour les vendeurs s'ils ne peuvent pas trouver une nouvelle maison à acheter.

L'inconvénient, bien sûr, est que les vendeurs pourraient trouver leur maison de rêve et ensuite être incapables - pour une variété de raisons qui pourraient varier du prix à l'état - de vendre leurs maisons existantes. Perdre la maison de rêve peut être douloureux. Un agent immobilier expérimenté qui gère ces types de transactions devrait être en mesure d'aider et de rendre le processus transparent.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.