Construction d'un portefeuille immobilier pour les flux de trésorerie

"Quatre-vingt-dix pour cent de tous les millionnaires le deviennent grâce à la propriété immobilière. Plus d'argent a été fait dans l'immobilier que dans tous les industriels dans les habitations réunis. Le sage jeune homme ou salarié d'aujourd'hui investit son argent dans l'immobilier. "

Andrew Carnegie

Cette citation est vieille de plusieurs décennies mais reste vraie aujourd'hui. Bien qu'il fasse fureur aujourd'hui à la télévision, cet article ne traite pas de la vente en gros ou du retournement de maisons.

Certes, il y a de l'argent à faire dans ces activités, parfois beaucoup d'argent, mais c'est un profit à court terme. Si vous le réinvestissez dans un bien locatif à long terme, le retournement peut être un excellent outil.

Cet article traite de la construction et de la croissance d'un portefeuille immobilier au fil du temps qui permettra de financer un mode de vie riche grâce à des liquidités. Avec plusieurs propriétés locatives générant chacune des flux de trésorerie positifs, vous pouvez financer votre retraite avec style et ne pas s'inquiéter de nombreux facteurs économiques qui menacent la majorité des investisseurs en actions et obligations.

Il n'est jamais trop tard pour commencer. Si vous êtes jeune, vous pouvez accumuler un acompte pour acheter votre première propriété locative et commencer à développer votre portefeuille immobilier au fil des ans jusqu'à votre retraite. Si vous êtes dans la période de cinq à 10 ans avant la retraite, vous pouvez convertir des actifs en placements à faible rendement en biens immobiliers locatifs et augmenter votre revenu mensuel de retraite.

Si vous avez déjà dépassé l'âge de la retraite, vous pouvez faire la même chose.

Qu'est-ce qui fait un grand investissement dans les biens locatifs?

Avant de penser que chacun de ces facteurs doit être parfait avant d'acheter un bien locatif, sachez qu'il est rare que ce soit le cas. Votre but est d'essayer de maximiser chacun de ces éléments du mieux que vous le pouvez, et parfois l'un peut être plus important que d'autres.

• Voici les facteurs que vous recherchez dans un grand investissement résidentiel locatif, unifamilial ou en copropriété: Emplacement:
• Oui, vous pouvez le dire trois fois, car l'immobilier est une question d'emplacement. Vous ne voudriez pas louer une maison au milieu d'un parking de supermarché, mais un près d'une ceinture verte ou un parc pour vos enfants pourrait être juste. Rentabilité:
• L'emplacement fait partie de ce facteur. Cependant, si une maison est très bien située, mais que la concurrence est rude, ce n'est peut-être pas le meilleur investissement. Quand il y a beaucoup de locations disponibles et les propriétaires offrent des incitations, ce n'est peut-être pas le bon moment. Quand il y a peu de locations disponibles, non seulement vous êtes en mesure de mieux occuper une propriété, mais vous pouvez en même temps exiger des loyers plus élevés. Dépenses:
• Ceci est relatif, car les impôts fonciers sont une dépense importante, mais certaines régions exigent des loyers élevés en raison des commodités de la région, de sorte que les taxes sont également plus élevées.Si vous pouvez compenser les dépenses avec les flux de trésorerie mensuels qui restent, alors c'est positif. Appréciation:

Bien que le flux de trésorerie soit la considération principale, l'appréciation de la valeur dans le temps est importante. Il y a deux façons dont vous construisez l'équité dans une propriété locative, l'appréciation de la valeur et le remboursement de l'hypothèque. L'effet de levier intelligent de vos investissements peut être utilisé pour faire croître votre portefeuille en utilisant l'équité dans les propriétés possédées.

Ce sont vos principales considérations, bien sûr, vous examinerez l'âge de la propriété, les réparations prévues au fil du temps et les améliorations nécessaires.

Le processus de location et d'acquisition de la propriété locative

1. Vous êtes prêt à démarrer et à acheter votre première propriété locative. Vous avez l'acompte pour votre gamme de prix souhaitée, et vous voulez prendre une décision d'achat éclairée. Connaissez votre zone de marché:
2. Prenez le temps de faire une analyse approfondie de votre zone de marché. Vous pouvez avoir un quartier ou une zone spécifique en tête, mais vous voulez élargir votre recherche pour avoir les connaissances dont vous avez besoin pour comparer les propriétés possibles. Apprenez quelles propriétés se vendent bien dans votre gamme de prix. Faire des recherches au palais de justice pour les zones où les maisons vendent pour de l'argent. Les investisseurs sont les acheteurs d'argent normaux, ainsi vous connaîtrez les secteurs d'autres investisseurs, certains très expérimentés, achètent. Apprenez à évaluer les propriétés:
3. Apprenez comment les agents immobiliers font une RMR, analyse comparative du marché. La première chose que les investisseurs les plus prospères vous diront est d'acheter en dessous de la valeur du marché. Cela verrouille un bénéfice à la table de clôture. Cela facilite également la génération d'un flux de trésorerie rentable lorsque les paiements hypothécaires sont moins élevés. Analyser les locations et la concurrence:
4. Creusez dans les médias locaux où les locations sont annoncées, à la fois imprimées et en ligne dans Craigslist. Lorsque vous faites des recherches sur un quartier, obtenez les montants moyens de location pour le type de propriétés que vous envisagez d'acheter. Combien sont disponibles, les propriétaires offrent des incitations comme des mois gratuits? Sachez ce que vous pouvez vous attendre à louer. Clôture des dépenses:
5. Les dépenses sont les dépenses normales comme les réparations normales (budgétées), les taxes foncières, l'assurance, etc. qui s'appliqueront à toutes les propriétés d'une région. Une erreur ici est tout aussi grave que d'être enfermé dans un loyer sous le marché pendant un an; jeter le profit. La condition des propriétés réelles que vous considérez est une chose distincte, bien que vous voudrez budgétiser pour les réparations évidentes que vous savez arriveront pour une propriété plus vieille. Localisez les bonnes affaires et négociez une affaire:

La section suivante parlera de trouver les meilleures offres de location, mais c'est une partie de ce processus qui est cruciale pour le profit à long terme. Si vous payez le commerce de détail, vous perdez des bénéfices pendant la durée de la propriété.

Ce sont les éléments du processus de localisation, mais voici quelques sources spécifiques pour les meilleures offres.

Affaire de location de biens immobiliers Offres d'achat

• Nous connaissons tous les saisies et les bonnes affaires qui peuvent parfois être trouvées.Cependant, l'apogée des saisies massives avec les propriétaires en place est terminée pour le récent accident. Bon nombre des saisies que vous trouverez aujourd'hui seront en mauvais état, certains vacants pour un an ou plus. Cela ne signifie pas que vous ne devriez pas constamment suivre les saisies à travers des sites comme RealtyTrac. com. Ils sont toujours en cours et vous pouvez en trouver un bon état louable maintenant et puis. Propriétaires en détresse:

• Surveillez constamment les médias et les sources en ligne pour les propriétaires en détresse. Ce sont des gens qui, pour des raisons financières, doivent vendre leurs maisons rapidement et dans une situation qui peut vous amener à acheter en dessous de la valeur marchande actuelle. Peut-être ont-ils des frais médicaux, ont été licenciés au travail ou ont-ils besoin d'un emploi pressé. Faire des recherches par mot-clé sur Craigslist pour les listes par les propriétaires avec des expressions comme «doit vendre», «prendre toutes les offres», etc. Pré-saisies:

• Pré-saisies présentent une opportunité pour les investisseurs de localiser les propriétés avant qu'ils ne saisissent peut acheter à un prix inférieur à la valeur marchande totale. Realtytrac. com et d'autres sites ont des sections juste pour ces listes. Travailler avec de bons grossistes et des investisseurs fixes:

Les grossistes en biens immobiliers qui sont bons dans ce qu'ils font peuvent être une excellente source pour les maisons de location. S'ils comprennent leur rôle dans la vente aux investisseurs immobiliers locatifs, ils savent que vous voulez acheter en dessous de la valeur marchande actuelle et que les propriétés devraient être prêtes à louer. Fixer et retourner les investisseurs vendent aussi principalement aux acheteurs de biens immobiliers locatifs, de sorte qu'ils savent ce que vous voulez et fournissent certainement une propriété prête-à-louer.

Mouiller, rincer, répéter et rouler

Une fois que vous avez trouvé votre créneau et affiné vos compétences, continuez à faire la même chose encore et encore, en ajoutant à votre portefeuille de location. Lorsque vous remboursez des prêts hypothécaires, vous voudrez peut-être tirer parti des capitaux propres, mais faites-le avec beaucoup d'attention et ne surchargez pas. Beaucoup d'investisseurs sont tombés sous le crash de 2007 parce qu'ils étaient surendettés et ne pouvaient pas maintenir les loyers pour continuer à payer les paiements hypothécaires.

Consultez l'échange à imposition différée 1031 pour vendre des propriétés rentables afin de financer des propriétés plus grandes ou plus nombreuses afin de faire croître votre portefeuille immobilier.