Des mesures pratiques pour faire de l'argent Renverser une maison

Investir dans l'immobilier peut être un excellent moyen de gagner de l'argent. Un type d'investissement immobilier à considérer est de retourner une maison. Atteindre le succès en utilisant cette méthode est généralement une combinaison de compétences, d'analyse approfondie et de recherche, même si quelques-uns réussissent par hasard. Voici les trois clés d'un retournement de maison réussi.

Qu'est-ce que cela signifie de retourner une maison?

Renverser une maison signifie que vous achetez une maison avec l'intention de la vendre, habituellement rapidement, pour un profit.

Ce n'est pas une stratégie d'achat et de détention à long terme. La vente de la propriété pour plus que vous l'avez acheté ne signifie pas nécessairement que vous ferez un profit.

Par exemple, vous achetez une maison pour 200 000 $ et investissez 50 000 $ dans des rénovations. Si vous vendez la maison à 240 000 $, ce qui est plus que ce que vous avez acheté, vous perdrez de l'argent si vous tenez compte des coûts de rénovation, ainsi que des coûts supplémentaires pour détenir la propriété et vendre la propriété.

Quel type de propriété peut être retourné?

Le type de propriété le plus courant est une maison unifamiliale. Cependant, presque n'importe quel type d'immobilier peut être retourné pour le profit. Cela comprend:

• Maisons multifamiliales: Les opportunités de retournement incluent la rénovation des unités existantes ou l'ajout d'unités supplémentaires pour rendre la propriété plus précieuse pour les acheteurs potentiels.
• Propriété mixte: Cela pourrait impliquer des rénovations ou des ajouts à l'espace de vente au détail, à l'espace résidentiel ou aux deux.

• Commerce de détail: Rénovation de l'espace pour répondre à un besoin spécifique, comme un restaurant, un salon ou un magasin général.
• Terrain: Traiter le processus de zonage pour le faire approuver pour un usage spécifique, tel que résidentiel ou commercial. Obtenir des approbations de zonage peut être un processus long en fonction de la rapidité et de la facilité avec lesquelles le service du bâtiment de la ville travaille.

Clé 1: Acheter au bon prix

Vous faites votre argent sur l'achat. Peu importe comment vous rénover la maison à la fin, si vous mettez trop d'argent depuis le début, il sera beaucoup plus difficile de faire un profit.

Déterminer la valeur après réparation - VDA

Vous essayez de déterminer combien vous pouvez vous permettre d'acheter la propriété pour réaliser un bénéfice. Par conséquent, vous devez travailler à rebours.

La première chose à faire est de déterminer la valeur après réparation de la propriété. C'est ce que vous croyez que la maison vaudra après avoir terminé toutes les rénovations sur la propriété.

Vous aurez besoin de regarder les prix récemment vendus pour des propriétés comparables dans la région. Bien que regarder des comparables ne soit pas une science exacte, cela vous aidera à vous faire une idée de la valeur de la maison. Si votre maison est un lit de quatre, deux salles de bain Colonial, vous aurez envie de regarder les colonies de taille similaire qui se sont vendus dans la dernière année.Vous aurez besoin de faire des ajustements pour certains facteurs tels que:

• Square Footage: Deux maisons peuvent avoir le même nombre de lits et de bains, mais un pourrait être de 1 000 pieds carrés plus grand.
• Qualité des rénovations: Examinez les matériaux utilisés pour la rénovation. Est-ce ce que recherche l'acheteur actuel?
• Emplacement: Certains quartiers de la ville seront meilleurs que d'autres: meilleur quartier scolaire, rue plus calme.
• Taille du lot: Les lots plus importants auront plus de valeur.
• Commodités: Est-ce que la maison a la climatisation centrale, une piscine creusée, un sous-sol fini ou une suite parentale?

Une fois que vous avez examiné les propriétés comparables, vous devriez être en mesure de trouver une gamme de ce que la maison vaudra une fois que vous avez terminé vos rénovations. Ceci est la valeur après réparation.

Soustrayez vos coûts

Pour acheter la propriété au bon prix, vous devez déterminer combien d'argent vous pensez dépenser pour la maison.

• Coûts de clôture de l'achat: Cela comprend l'assurance titres, les inspections domiciliaires, les honoraires d'avocat, les sondages, les frais bancaires, les frais d'enregistrement: acte et hypothèque.
• Coûts de construction: Permis de la ville, coût du matériel, coût de la main-d'œuvre.
• Frais de participation: Paiements d'assurance, taxes, paiement de tous les emprunts, frais d'utilité éventuels.
• Frais de clôture en cas de vente: honoraires d'avocat, éventuellement transfert de propriété, commission d'agent immobilier, honoraires d'enregistrement: acte et hypothèque, frais d'inspection municipaux: certificat d'occupation possible, CO, si la ville l'exige vous trouverez des erreurs avec la propriété, donc l'acheteur vous demandera probablement un crédit pour réparer ces choses.

Quel est votre motif de profit?

Il est probable que vous ne traversez pas tout le travail et le risque de retourner une maison pour gagner 5 000 $. Par conséquent, vous devez déterminer votre objectif de profit idéal à partir de la bascule. Quand tout est dit et fait, voulez-vous faire 20 000 $? 50 000 $? 100 000 $? Savoir combien vous voulez faire vous aidera à déterminer le prix auquel vous pouvez vous permettre d'acheter la maison.

Vous devez également savoir que vous devrez peut-être payer un impôt sur les gains en capital pour tout profit réalisé. Selon votre tranche de revenu, vous pourriez ne rien payer ou devoir payer jusqu'à 20% de vos profits à l'Oncle Sam. Vous pouvez être en mesure de reporter ce coût en faisant un échange 1031.

Déterminer le prix d'achat idéal

Maintenant que vous avez déterminé la valeur après réparation de la propriété, les coûts approximatifs associés à la rénovation de la propriété et le montant que vous voulez faire, vous pouvez déterminer le montant maximum que vous souhaitez payer pour la propriété.

Valeur de réparation après

- Coûts moins

- Motif de profit moins

= Prix d'achat idéal

C'est le moment où vous faites votre offre et espérons qu'elle sera acceptée. Vous avez traversé beaucoup de travail pour arriver à ce numéro, alors ne vous laissez pas influencer par les agents immobiliers qui vous disent si vous augmentez le prix de votre offre, la propriété est à vous. Chaque dollar de plus que vous payez pour la propriété est un dollar de profit potentiel que vous perdez.Rappelez-vous, vous êtes votre argent sur l'achat.

Clé 2: Sortez rapidement

L'objectif de renverser l'immobilier est de réaliser un profit et de réaliser ce profit le plus rapidement possible. Tout bon investisseur sait que le marché de l'immobilier peut tourner sur un sou. Un certain nombre de facteurs peuvent réduire considérablement la valeur de votre propriété. Cela comprend:

• Hausse des taux d'intérêt: Lorsque les taux d'intérêt sont élevés, les gens n'ont pas les moyens de dépenser autant pour une maison. Il diminue leur pouvoir d'achat parce que leur paiement hypothécaire mensuel sera plus élevé. À mesure que les taux d'intérêt augmenteront, les prix des maisons diminueront pour compenser cette baisse du pouvoir d'achat.
• Changement de saison: La saison des achats de maisons atteint son apogée durant les mois d'été lorsque les enfants quittent l'école. Les familles veulent déménager avant le début de la nouvelle année scolaire. Si vous n'êtes pas en mesure d'avoir votre flip sur le marché pour le début de printemps / été, vous pouvez vous coûter beaucoup d'argent.
• Augmente dans l'inventaire: Un autre facteur pouvant affecter la valeur de votre maison est l'inventaire excédentaire dans la zone. Une raison pour laquelle cela pourrait arriver serait si une grande entreprise de la ville ferme ses portes et que les gens commencent à mettre leurs maisons sur leur marché afin de pouvoir déménager. Il ya seulement tant d'acheteurs pour une maison de 3 chambres, 2 salles de bains et 250 000 $ ranch. S'il y en a cinq sur le marché, vous devrez peut-être réduire votre prix pour le vendre rapidement.
• Saisies ou ventes à découvert dans la zone: Malheureusement, vous ne pouvez pas contrôler vos voisins. Les ventes à découvert et les saisies dans la région feront baisser la valeur de votre maison.
• Catastrophe naturelle: Vous ne pouvez pas non plus contrôler Mère Nature . Les ouragans, les tornades et les incendies de forêt peuvent dévaster des régions et laisser les prix des maisons dans le même état.
• Cotes scolaires inférieures: Si la cote du système scolaire diminue, le quartier devient moins attrayant pour les acheteurs potentiels.
• Économie léthargique: Lorsque l'économie s'effondre, les prix des maisons aussi. Moins de gens sont en mesure d'acheter des maisons, et ceux qui le font cherchent à dépenser moins.
• Problèmes environnementaux / lignes électriques: Des niveaux élevés de radon ou d'autres produits chimiques dans le sol, les lignes électriques construites dans la cour arrière ou un pipeline qui traverse la ville rendront plus difficile la vente de votre maison au meilleur prix.

Clé 3: L'équipe avec laquelle vous travaillez peut vous créer ou vous casser

Les changements de propriété réussis sont effectués rapidement et à bon prix. Embaucher le mauvais entrepreneur, concepteur ou agent immobilier peut rapidement transformer un flip en un flop. Idéalement, vous aurez une équipe de personnes de confiance en place avant de fermer sur la propriété afin de ne pas perdre de temps.

Designers:

Si vous devez embaucher un concepteur pour votre rénovation, vous devez vous assurer qu'il ou elle connaît bien la région. La dernière chose que vous voulez faire est de trop s'améliorer. Pas toutes les maisons ont besoin de marbre Calcutta et de planchers de bois franc brésilien. Vous pouvez faire beaucoup d'argent avec un plan d'étage et un design épuré. Les cuisines et les bains vendent des maisons, mais la plupart des acheteurs ne connaissent pas la différence entre un robinet à 400 $ et un à 40 $.

Connaître le marché aidera également à déterminer quel type d'acheteur cherche dans ce domaine. La région attire-t-elle beaucoup de célibataires, de jeunes mariés, de jeunes familles avec enfants en bas âge, de familles établies ou de nicheurs vides? Cela aidera à déterminer la meilleure approche pour rénover. Devriez-vous ajouter une autre chambre? Mettre l'accent sur une salle familiale pour les enfants? Est-ce qu'une suite principale sera le tableau principal?

Entrepreneurs:

Cela comprend les électriciens, les plombiers, les couvreurs, les couvreurs, les entrepreneurs en CVC, les peintres, les paveurs et toute autre personne dont vous pourriez avoir besoin. Vous voulez obtenir plusieurs offres afin d'obtenir le meilleur prix, mais vous voulez également vérifier les informations d'identification, car le meilleur prix n'est pas toujours le meilleur travail de qualité. Vous pouvez penser que vous avez obtenu un bon prix au début, mais vous finirez par passer plus de temps et d'argent à essayer de réparer le travail de mauvaise qualité d'un entrepreneur.

Assurez-vous que l'entrepreneur comprend les permis nécessaires qui doivent être pris avec la ville pour les rénovations qui doivent être faites. Combien de temps la ville prend-elle pour traiter les permis? Y a-t-il des problèmes de zonage qui doivent être approuvés? Les problèmes de permis avec la ville peuvent retarder des mois de travail et diminuer rapidement tout profit potentiel.

Les entrepreneurs sont également connus pour avoir «sous-estimé» la durée d'un emploi. Assurez-vous d'avoir une date limite avec l'entrepreneur pour le travail à effectuer. Vous devriez également inclure un fonds de prévoyance dans votre budget pour ces emplois qui ne sont pas terminés à temps.

Agences immobilières:

Vendrez-vous avec un agent immobilier ou tentez-vous de vendre la propriété vous-même? Si vous vendez avec un agent immobilier, n'oubliez pas de prendre en compte leur commission à la vente.

Lorsque vous choisissez un agent immobilier, vous devez vous assurer qu'il connaît le marché sur lequel vous tentez de vendre la maison. Même si vous avez travaillé avec l'agent immobilier dans le passé, ils peuvent ne pas être la meilleure solution pour ce marché particulier.

De plus, beaucoup d'agents immobiliers sont simplement intéressés à faire une vente rapide et pas nécessairement vendre la maison pour le meilleur prix. Assurez-vous que vous avez fait vos propres recherches et que vous vous sentez à l'aise avec le nombre que l'agent immobilier estime que vous pouvez obtenir pour la maison. Vous voulez une vente rapide, mais vous ne voulez pas laisser trop d'argent sur la table.