Avant de signer un bail immobilier commercial

Êtes-vous prêt à signer un bail immobilier commercial pour un immeuble de bureaux, un commerce de détail ou un autre usage commercial? Prenez d'abord quelques minutes et lisez cette liste. Une fois l'encre sèche sur le bail, il est trop tard pour apporter des modifications.

Susan Dawson, associée chez Waltz, Palmer et Dawson, LLC, discute des questions que vous devriez vous poser avant de signer un bail commercial.

1. Ai-je lu et compris tout le bail?

Oui, vous devez le lire.

Je sais, c'est un document très long (et pas très intéressant), mais il faut savoir ce qu'il contient.

Vérifiez les termes. Ne supposez pas qu'ils l'ont bien compris. Assurez-vous de vérifier la date de début, la date de fin, le loyer, l'augmentation de loyer et toutes les autres conditions spéciales que vous avez négociées. Aussi, assurez-vous de savoir ce que vous êtes obligé de faire.

Qu'est-ce que le propriétaire est tenu de faire? Pouvez-vous le terminer? Assurez-vous de savoir dans quoi vous vous engagez.

2. Ai-je négocié la meilleure affaire possible?

Ce n'est pas parce qu'ils vous ont donné un bail que votre négociation est terminée. Bon nombre des termes du bail sont toujours négociables. Lorsque vous le lisez, faites une liste de toutes les dispositions que vous n'aimez pas et envoyez-les à votre propriétaire. Vous pourriez être surpris de voir combien ils sont prêts à changer.

3. Est-ce que j'ai ma structure d'entreprise en place?

Si vous voulez être protégé par ce shell, assurez-vous qu'il est en place en premier.

Assurez-vous que vous avez déposé vos statuts constitutifs pour une société ou des articles d'organisation (certains États appellent ces documents Certificats) pour une LLC de retour du Secrétaire d'État avant de signer.

4. Est-ce que je comprends la terminologie du bail?

Par exemple, la plupart des baux utilisent le terme "CAM" qui signifie "Common Area Maintenance".

Vous devriez recevoir un pourcentage du CAM dont vous êtes responsable en fonction du pourcentage du bâtiment que vous louez.

Assurez-vous que le pourcentage est basé sur la taille du bâtiment et ne varie pas en fonction de la quantité de l'immeuble loué.

5. Ai-je envisagé de demander un bail d'arrêt CAM?

La plupart des baux de nos jours sont «triple net» (ce qui signifie que vous payez le loyer, plus votre part proportionnelle de CAM et les taxes foncières pour la propriété).

Vous pouvez demander au propriétaire un contrat CAM Stop, ce qui signifie que vous ne payez que l'augmentation des frais de CAM et des taxes foncières au-dessus de votre première année de location (souvent appelée «année de base»).

Bien que le locateur puisse augmenter votre taux de location de base, il prend beaucoup de «frais mystère» sur le loyer. Vous pouvez également demander un plafond sur le CAM afin qu'il ne puisse pas augmenter de plus d'un certain pourcentage négocié.

6. Ai-je lu la définition de CAM?

Ceci est probablement l'une des sections les plus confuses du bail et vous serez surpris de combien vous payez. Vérifiez pour vous assurer que vous ne payez pas pour les choses qui se rapportent aux efforts de marketing du propriétaire ou les frais juridiques associés à la négociation d'autres baux.

Il se peut également que vous demandiez des frais d'administration de plus de 3%, des indemnités pour les employés du locateur, des frais de construction pour d'autres unités de location.

En savoir plus sur la négociation des conditions CAM.

7. Quelle est ma responsabilité pour les dépenses en capital?

Les «dépenses en capital» utilisées dans un bail commercial renvoient généralement aux dépenses structurelles majeures: i. e. toit, fondation, CVC (chauffage, ventilation, climatisation) et autres réparations / remplacements importants.

Ce qui est «standard» diffère d'une ville à l'autre et d'une propriété à l'autre, mais je conseille généralement aux clients de ne pas signer de bail qui alourdirait le fardeau de ces coûts de réparation ou de remplacement. Si votre propriétaire vous demande de payer pour ces coûts, il y a des compromis.

Par exemple, si le bail indique que vous êtes responsable de la réparation et du remplacement du CVC, suggérez au locateur de le remplacer et que votre obligation de réparation soit limitée à un contrat d'entretien, peut-être deux fois par année. être responsable de toutes les réparations générales jusqu'à un certain montant maximum annuel.

8. Le bail est-il assignable?

Vérifiez si le propriétaire a le droit de résilier le bail dans le cas où vous demandez une cession; c'est-à-dire, que quelqu'un d'autre prenne le bail si vous vendez l'entreprise. Pour de nombreuses entreprises, votre emplacement est une grande partie de sa valeur.

Si le propriétaire a le droit de résilier le bail une fois que vous demandez une cession, cela pourrait tuer votre vente. Demandez au propriétaire de supprimer cette disposition ou de permettre qu'elle soit modifiée afin qu'elle ne s'applique pas en cas de vente de votre entreprise. Comprenez que le propriétaire voudra toujours le droit de rejeter la cession si le nouveau locataire n'est pas financièrement acceptable.

9. Aurai-je besoin d'une garantie personnelle?

Si vous pouvez vous en sortir en signant un bail sans garantie personnelle, vous êtes extrêmement chanceux. La plupart des propriétaires ne signeront ces jours-ci que si vous garantissez personnellement le bail. Mais les garanties sont négociables.

Envisagez de fournir une garantie pour seulement une partie de la durée du bail, disons la moitié. Ou négociez pour une garantie qui ne dure que 6 à 12 mois après la fin du contrat plutôt que le reste de la durée du bail.

10. Suis-je réaliste?

Si votre bail constitue 3% d'une plus grande propriété, le propriétaire aura beaucoup moins de chances de négocier avec vous que si votre espace est de 25% ou plus. Pour vraiment comprendre quels éléments sont importants à négocier, envisagez d'engager un avocat pour examiner le document et vous aider dans les négociations.

Votre bail peut sembler incroyablement unilatéral et fastidieux, mais il y a de très bonnes raisons pour plusieurs de ces dispositions et un avocat peut vous aider à décider quand couper et courir et quand le risque en vaut la peine.

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