D'achat donnent aux acheteurs le premier droit de refus

Une offre conditionnelle est souvent la réponse à l'achat et à la vente en même temps. Faire une offre d'acheter une maison lorsque votre propre maison n'est pas encore vendue est un dilemme pour de nombreux acheteurs. Peu importe qu'il s'agisse d'un marché d'acheteurs ou d'un marché de vendeurs, les vendeurs ne sont pas trop désireux d'accepter une offre qui dépend de la vente de la maison d'un acheteur. Mais surtout dans les marchés acheteurs, vous verrez une augmentation des offres avec une éventualité de vendre la maison de l'acheteur.

Types de base des offres de vente contingentes

Bien qu'il existe de nombreuses variantes d'une offre contingente, la plupart adhèrent à l'un des deux formats suivants:

1. Le vendeur gardera la propriété sur le marché mais acceptera offre conditionnelle, en fournissant aux acheteurs un préavis de 72 heures (négociable) de premier droit de refus à effectuer dans le cas où le vendeur reçoit une meilleure offre.
2. Le vendeur retirera la propriété du marché et attendra que l'acheteur vende la maison existante de l'acheteur.

La probabilité est que le vendeur choisira la première option, mais les acheteurs préféreront l'option deux. La raison pour laquelle un vendeur accepterait l'option deux est qu'il n'y a pas de risque que d'autres acheteurs fassent une offre d'achat. La plupart des vendeurs n'attendront pas éternellement et stipuleront une date de clôture de la transaction. Si la maison de l'acheteur n'a pas été vendue à cette date, la transaction peut être annulée.

Qu'est-ce qu'un avis de 72 heures à effectuer pour une offre éventuelle?

L'avis à effectuer peut être de toute durée négociée: 24 heures, 48 ​​heures ou n'importe quel nombre de jours.

La période est celle sur laquelle l'acheteur et le vendeur peuvent s'entendre. Premièrement, le vendeur envoie l'avis de 72 heures à l'acheteur, informant l'acheteur qu'une autre offre a été reçue et que l'acheteur a maintenant 72 heures pour supprimer l'éventualité de vendre la maison existante de l'acheteur.

Si l'acheteur ne supprime pas l'éventualité de vendre, généralement le vendeur a le droit d'exiger une annulation du contrat et de rembourser le dépôt d'argent sérieux à l'acheteur.

Options de suppression de l'éventualité de vente en vertu du premier droit de refus

En acceptant une offre conditionnelle pour une période donnée, le vendeur accorde à l'acheteur le premier droit de refus. Si un autre acheteur veut acheter la maison et que l'acheteur n'a pas encore vendu sa maison, le vendeur peut demander à l'acheteur de supprimer l'éventualité.

• Obtenez un prêt-relais. Il est préférable d'obtenir un prêt-relais avant d'avoir reçu le préavis de 72 heures. De cette façon, vous ne serez pas en train d'essayer d'aligner le financement sur une période impossible de trois jours. Les prêts relais sont une option coûteuse parce que vous paierez des frais de prêt.
• Appuyez sur une marge de crédit hypothécaire. La plupart des prêteurs ne vous accorderont pas de prêt sur valeur domiciliaire une fois que votre maison sera sur le marché, et un vendeur n'est pas susceptible d'accepter une offre conditionnelle sauf si votre maison est sur le marché.Mais ce n'est pas un Catch-22. Si vous créez une marge de crédit hypothécaire avant de mettre votre maison sur le marché, vous pouvez simplement transférer des fonds ou émettre un chèque.
• Changez votre prêt hypothécaire pour obtenir un prêt plus élevé. Si vous aviez l'intention, par exemple, de réduire de 20% l'achat de votre nouvelle maison, réduisez-la moins et obtenez un prêt hypothécaire plus élevé. Puis, lorsque votre maison finit par vendre, vous pouvez utiliser le produit pour rembourser l'hypothèque. Sachez que de nombreux ratios prêt / valeur plus élevés entraînent des taux d'intérêt plus élevés.
• Emprunter l'acompte d'un parent. Certains acheteurs de maisons font appel à la banque de Papa et Maman lorsqu'une urgence survient. Je ne sais pas si l'achat d'une nouvelle maison constitue une urgence dans votre famille, mais dans certaines familles, c'est le cas. Peut-être oncle Joe vous donnera cet héritage tôt? Ne pourrait pas blesser de s'enquérir.
• Enlevez votre éventualité de vente et espérez le meilleur. Je sais ce que vous pourriez penser en ce moment: "Est-ce qu'elle fume du crack?" Mais si vous êtes sûr que votre maison finira par se vendre, certains acheteurs choisissent cette option.

Risque ultime de suppression de l'éventualité de vente

Avant de supprimer une éventualité de vente, examinez votre contrat d'achat avec un avocat et obtenez des conseils juridiques pour déterminer vos droits en vertu du contrat. Les contrats d'achat en Californie, par exemple, indiquent clairement que votre dépôt d'argent sérieux est en jeu si vous ne respectez pas le contrat.

Combien avez-vous mis en place? 1 000 $? 5 000 $? 10 000 $? Si vous pouvez vivre avec perdre ce montant en prenant un pari que votre maison va vendre, il pourrait en valoir la peine pour vous.

Sinon, essayez de garder la contingence en place.

Preuve de la fermeture des fonds

Lorsqu'une éventualité est supprimée, les vendeurs demandent souvent des preuves de fonds pour fermer. Cela empêche les acheteurs de retirer arbitrairement une éventualité sans avoir l'intention de fermer (pas que vous pensiez cela). Si un parent a les fonds, généralement une lettre de cadeau du parent et une copie des relevés bancaires ou des comptes d'actions est suffisante pour satisfaire votre prêteur et le vendeur.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.