Avantages d'une modification de prêt vs vente à découvert

Question: Dois-je effectuer une modification de prêt ou une vente à découvert?

Un lecteur demande: "La valeur de notre maison est tombée depuis que nous l'avons achetée il y a 4 ans, elle vaut probablement la moitié de ce que nous avons payé pour cela. Ma femme pense que nous serons admissibles à une modification de prêt, mais j'ai entendu des histoires d'horreur à propos de ceux-ci.Bien sûr, une vente à découvert n'est pas beaucoup mieux Est-ce que je devrais faire une modification de prêt ou une vente à découvert? "

Réponse: C'est une question difficile. Que vous préfériez une modification de prêt sur une vente à découvert dépend, en partie, de ce qui suit:

• Votre situation financière
• La volonté de la banque
• Votre désir de garder votre maison

devient plus compliqué si la banque refuse de considérer la valeur marchande actuelle de votre maison. Si vous voulez vraiment rester dans votre maison, indépendamment de sa valeur, alors une modification de prêt pourrait être la meilleure option.

Conditions d'une modification de prêt

Le but d'une modification de prêt est de réduire le paiement hypothécaire d'un propriétaire et de rendre ce paiement abordable. Ceci est accompli en mettant en œuvre un ou plusieurs des éléments suivants:

• Abaissement du taux d'intérêt
• Prolongation de la durée du prêt
• Ajout d'intérêts impayés au solde principal
• Réduction du solde principal >

Le Bureau du contrôleur de la monnaie (OCC), qui réglemente les banques nationales, affirme que de nombreuses modifications de prêt ne réduisent pas le solde du capital dû.

Peut-être plus troublant est la nouvelle qu'un grand nombre de modifications de prêts deviennent rapidement délinquant. C'est souvent juste une solution temporaire et non une solution à long terme.

Les modifications de prêt peuvent entraîner un paiement plus élevé

Cela peut sembler bizarre et contraire à la façon dont une modification de prêt est censée fonctionner, mais toutes les banques n'offriront pas une modification de prêt qui réduit le paiement hypothécaire. .

Certaines banques proposent une modification de prêt qui augmente le paiement.

Taux d'utilisation des banques, plafonnant souvent un certain pourcentage de votre revenu mensuel brut, pour déterminer un nouveau paiement hypothécaire. Si les états financiers le justifient, la banque peut demander un paiement plus élevé.

Modifications temporaires de prêt

Sachez que certaines banques offrent une modification temporaire de prêt. Cela signifie qu'une banque n'acceptera pas de procéder à une modification permanente du prêt, mais qu'elle peut offrir les conditions suivantes:

Le solde du capital reste le même.

• Les propriétaires sont invités à effectuer un nouveau paiement réduit.
• La durée du nouveau paiement est de 3 à 6 mois.
• L'implication est que si le propriétaire effectue les nouveaux paiements à temps pendant la limite temporaire de modification de prêt, la banque peut accorder une modification permanente du prêt.
• Cependant, à la fin du trimestre, la banque est également libre de dire:

"Merci beaucoup de nous avoir donné de l'argent, mais votre prêt est maintenant en défaut." Et le banque pourrait procéder à la forclusion. J'ai entendu cette histoire de plusieurs clients de Sacramento qui ont été forcés dans une vente à découvert par cette manœuvre.

Les banques ne traitent pas les ventes à découvert simultanément avec une modification de prêt

La plupart des banques n'ouvrent pas deux fichiers en même temps.

Vous devrez décider à l'avance si vous souhaitez procéder à une modification de prêt ou à une vente à découvert. Tu devrais chasser l'un ou l'autre.

Une banque clôturera une transaction de vente à découvert en cours si le propriétaire décide par la suite de tenter une modification de prêt. La durée de traitement d'une vente à découvert par rapport à une modification de prêt est à peu près la même. Certaines modifications de prêt prennent de 3 à 6 mois pour se conclure.

Il est injuste pour un acheteur qui a soumis une offre de bonne foi sur une vente à découvert et accepté d'attendre l'approbation de la vente à découvert pour découvrir que les vendeurs ont eu des doutes et veulent maintenant faire une modification de prêt au milieu de la vente flash.

Mon conseil est de prendre votre décision et de la respecter. De plus, n'embauchez aucune compagnie pour faire une modification de prêt pour vous parce que vous pouvez le demander vous-même sans payer n'importe qui.

De nombreuses sociétés de modification de prêt sont des escrocs.

Pourquoi une vente à découvert peut-elle être préférée à une modification de prêt?

Les propriétaires qui préfèrent sortir de l'eau peuvent préférer faire une vente à découvert plutôt qu'une modification de prêt. Une vente à découvert signifie que la banque acceptera un gain réduit et libérera le prêt. Si votre maison vaut nettement moins que le montant dû, il pourrait être plus logique de faire une vente à découvert et d'être soulagé de la dette grevée.

Voici d'autres facteurs pris en compte:

Après 3 ans de maintien du crédit, si les prix restent stables, les propriétaires peuvent se qualifier pour acheter une autre maison après une vente à découvert avec une hypothèque et un paiement abordable.

• Une modification de prêt et une vente à découvert peuvent avoir une incidence sur le crédit. Mais l'une ou l'autre solution est généralement meilleure qu'une forclusion.
• De nombreuses modifications de prêts exigent un paiement à taux variable qui pourrait augmenter chaque année après l'expiration des 5 premières années de paiements à taux fixe.
• La plupart des annonces de vente à découvert que je vends à Sacramento impliquent des vendeurs qui se sont vu refuser une modification de prêt.
• Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.