Est-ce que les vendeurs à domicile devraient embaucher un évaluateur?

Les vendeurs de maisons me demandent souvent s'ils devraient dépenser un peu plus d'argent et obtenir une évaluation d'un évaluateur professionnel avant d'inscrire une maison à vendre. Je peux comprendre ce sentiment, mais à moins que la propriété ne soit si unique que l'agent inscripteur ne puisse pas préparer une analyse de marché comparative, payer pour une évaluation complète pourrait être exagéré.

Raisons pour lesquelles une évaluation aide rarement lors de la vente d'une maison

• Pour les débutants, les évaluateurs sont comme des professionnels dans n'importe quelle profession, certains sont excellents et certains ne pouvaient pas trouver une propriété avec deux cartes et une lampe de poche. Les évaluations ne sont pas une garantie de valeur. Parfois, une évaluation n'est même pas une estimation de la valeur. Dans certains États, les évaluateurs pourraient ne pas avoir besoin d'une licence. Sauf si un vendeur a une expérience de première main avec un évaluateur particulier, il n'y a aucun moyen de se sentir tout à fait confiant que l'évaluation sera exacte.

• Les évaluateurs peuvent faire des erreurs. Si l'évaluateur n'est pas familier avec un quartier ou ses bizarreries qui pourraient nuire à la valeur, l'évaluation pourrait être incomplète. La méthode utilisée par de nombreux évaluateurs pour établir la valeur marchande consiste à comparer des maisons semblables dans un état semblable qui ont récemment été vendues. Parfois, les agents retirent des photos après la fermeture de MLS. Si l'évaluateur n'a pas vu l'intérieur de la maison, l'évaluateur pourrait involontairement utiliser une maison ayant besoin de réparations comme une vente comparable à une maison mise à jour.
• Les évaluateurs ne peuvent pas toujours trouver toutes les données requises. Je reçois probablement au moins un appel par semaine d'un évaluateur me demandant mes dernières ventes. Les évaluateurs veulent savoir s'il y a quelque chose d'inhabituel dans la maison, si le vendeur a payé les frais de clôture de l'acheteur ou s'il y a eu des concessions spéciales. Pas tous les agents immobiliers sont disponibles pour répondre à ces types de questions et pas tous les évaluateurs demande, ainsi que les meilleurs agents de production pourraient ne pas se rappeler les détails de chaque transaction unique.

• Les évaluateurs peuvent différer les uns des autres, même les experts ne seront pas toujours d'accord. Demandez à 3 évaluateurs pour une opinion de valeur, et vous aurez probablement 3 avis différents. C'est pourquoi les vendeurs demandent parfois à 3 agents immobiliers un avis de valeur et finissent par faire l'erreur du pire vendeur lorsqu'ils choisissent l'agent qui offre le prix le plus élevé.

Comment les acheteurs évaluent leurs maisons à vendre

Le prix des maisons fait partie de l'art et de la science. Lorsque les agents immobiliers préparent une analyse de marché comparative, nous essayons de déterminer combien un acheteur paiera pour la maison et le prix auquel l'acheteur du prêteur évaluera. Ces valeurs peuvent être deux nombres différents.

Parfois, les acheteurs sont très confus lorsqu'ils achètent une maison. Ils comparent généralement les valeurs entre les maisons qu'ils ont visitées, de sorte qu'ils ne savent pas vraiment comment déterminer la valeur lorsque les seules maisons qu'ils voient sont des maisons à vendre.Ils savent ce que les autres vendeurs demandent pour leurs maisons, mais souvent ils ne savent pas quelles maisons du quartier ont récemment vendu et pour combien.

Si les ventes sont comparables, les acheteurs n'ont généralement pas assez de connaissances pour évaluer les écarts entre les maisons. Ils pourraient essayer de comparer une maison avec une piscine et des mises à niveau à une maison sur un petit terrain sans piscine et ont besoin de travail, et n'ont absolument aucune idée de la façon de calculer la différence en termes monétaires. Pour ajouter l'insulte à la blessure, leur agent ne le sait probablement pas non plus.

Par exemple, on pourrait dire à un acheteur que la maison d'à côté s'est vendue 300 000 $. Cela suffirait à faire croire à l'acheteur qu'elle devrait pouvoir offrir 300 000 $ pour la maison à vendre à côté.

Cependant, la maison à vendre à côté de cette maison pourrait avoir une chambre supplémentaire et une salle de bain, ce qui signifierait que cela pourrait probablement valoir plus. Combien vaut une chambre supplémentaire et une baignoire? Les acheteurs ne savent pas.

Les acheteurs prennent souvent une décision sur le prix en fonction des maisons concurrentes à vendre. Si elles visitent une maison qui est une maison hors de prix, par exemple, cela rendra les maisons à prix raisonnable ressemblent à une bonne affaire. Ils pourraient également demander à leur agent immobilier combien ils devraient payer, et l'agent pourrait dire, par exemple, que le rapport moyen prix de vente / prix de liste est de 98%, de sorte que l'agent pourrait suggérer une réduction de 2% du prix .

Les acheteurs ne devraient pas demander à un agent immobilier combien offrir pour une maison. La plupart des agents sont mal à l'aise en suggérant un prix d'offre puisque ce n'est pas leur maison et certains d'entre eux, je déteste l'admettre, ne sont pas qualifiés pour répondre.

Un acheteur devrait demander à un agent immobilier de lui donner suffisamment d'informations pour que l'acheteur puisse prendre une décision éclairée.

Autres raisons pour lesquelles une évaluation payée par le vendeur pourrait être inutile

L'une des principales raisons pour lesquelles une évaluation payée par le vendeur avant d'inscrire une maison est susceptible d'être une perte d'argent pour le vendeur est due au fait que faites confiance à l'évaluation. L'acheteur pourrait penser que le vendeur a persuadé l'évaluateur d'arriver à une valeur plus élevée que facilement justifiée parce que les acheteurs sont souvent méfiants. Les acheteurs ont tendance à se méfier parce qu'ils sont mal à l'aise dans un environnement étranger, d'autant plus que tout est sous-exploité.

En plus de cela, le prêteur de l'acheteur n'acceptera certainement pas l'évaluation du vendeur. L'acheteur devra toujours payer des frais distincts pour une évaluation afin d'obtenir un financement. En outre, s'il est également très probable que le prêteur de l'acheteur pourrait exiger une évaluation supplémentaire, juste avant la clôture, pour vérifier l'exactitude de la première évaluation. Parce que les prêteurs tiennent compte du fait que toutes les évaluations, en particulier depuis la mise en œuvre de la HVCC, ne sont pas exactes. Sans oublier, depuis le krach boursier de 2008, les prêteurs réalisent aujourd'hui qu'une bonne évaluation est simplement une bonne estimation de la valeur et que les estimations peuvent varier.

Bien que l'estimation de la valeur d'un agent immobilier ne constitue pas une évaluation et ne devrait pas être interprétée comme telle, les agents en général peuvent faire un assez bon travail pour déterminer le prix d'une vente comparable.C'est l'une des raisons pour lesquelles nous faisons beaucoup d'argent.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.