Vente d'une maison défectueuse (Mauvais emplacement, Endommagé)

Peu importe le nombre de fois que vous entendez dire que l'immobilier concerne l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement, c'est un fait que les vendeurs négligent parfois. L'emplacement est facile à oublier quand c'est votre propre maison, et vous avez vécu assez longtemps pour profiter d'autres points positifs en dehors de l'emplacement.

L'emplacement est important pour les acheteurs, en particulier sur les marchés des acheteurs lorsque les choix sont nombreux en raison de stocks excédentaires. Les acheteurs vont passer une maison dans un mauvais endroit en faveur d'une maison moins souhaitable dans un bon emplacement.

Exemples de mauvais emplacements pour une maison

Certains quartiers peuvent être perçus aux yeux du public comme étant une mauvaise zone, même si les maisons d'un «mauvais quartier» se trouvent de l'autre côté de la rue d'un soi-disant zone souhaitable. Les mauvais emplacements affectent la valeur de la maison, qui peut varier de dizaines de milliers à des centaines de milliers de dollars. Posséder une maison près de l'un de ces types de lieux suivants est souvent préjudiciable à votre valeur marchande:

• Voies de circulation principales
• Voies ferrées
• Biens commerciaux
• Biens industriels
• Biens immobiliers
• Constructions d'utilité publique telles que les déchets, les centrales électriques ou nucléaires
• Cimetières
• Pollution sonore par les aéroports ou autoroutes à proximité
• Déchets, décharges et recyclage
• Écoles
• Logements gouvernementaux ou bâtiments gouvernementaux
• Sportifs
• Pollution par le vent, comme les odeurs des fermes voisines ou des usines

Surmonter les objections aux mauvais emplacements

Le meilleur moyen de surmonter une objection est généralement le prix des maisons.

Par exemple, quand j'ai demandé à un vendeur qui avait trois grèves contre elle:

• Sur une rue achalandée
• Près de bâtiments commerciaux
• En face d'un cimetière

pourquoi elle a acheté la maison en premier lieu , dit-elle, «C'était la maison Land Park la moins chère à vendre à l'époque.» Nous avons donc signé un accord d'inscription, mettant la maison sur le marché à un prix inférieur à l'inventaire concurrent.

Il s'est finalement vendu après 90 DOM.

Un autre acheteur de Land Park a refusé d'acheter une maison parce que la maison d'à côté avait besoin d'un nouveau toit et d'une peinture extérieure. J'ai parlé à un voisin qui a réussi à obtenir l'engagement du propriétaire de la maison à entretien différé de peindre et de reroof.

Il est parfois utile de promouvoir les avantages de certains sites. Par exemple:

• Les cimetières sont généralement très calmes.
• Vivre près d'une école pour une jeune famille signifie que vous pouvez garder un œil sur vos enfants.
• Les cambriolages à domicile ne se produisent généralement pas dans les rues où il y a beaucoup de circulation et d'activités.

Mauvaises mises en page

Si votre maison est située dans une zone souhaitable, d'autres facteurs, tels qu'une mauvaise disposition, peuvent décourager les acheteurs. Toutes les mauvaises dispositions ne peuvent pas être facilement rectifiées et sont souvent considérées comme un défaut incurable.S'il vous en coûterait plus cher de réparer que vous ne recevriez en échange de vos efforts à valeur ajoutée, il serait peut-être préférable de vendre à un prix inférieur ou d'offrir un crédit de rénovation à l'acheteur. Voici des exemples de mauvais agencement:

• Porte étroite et halls
• Escaliers intérieurs donnant sur une entrée
• Couloir donnant sur une entrée
• Chambres adjacentes
• Chambres situées sur des niveaux séparés
• Salle à manger au centre de la maison
• Chambres accessibles à partir de chambres vivantes ou familiales
• Salle de bain réservée aux invités dans un endroit peu attrayant
• Placard des chambres sans débit
• Chambres à l'étage avec escalier au centre

Ces types de maisons se vendent pour moins que les maisons environnantes avec des dispositions plus conformes de la même superficie. Beaucoup de maisons de cette nature dans les quartiers désirables de Sacramento atterrissent dans les mains de palmes, qui ont la vision et l'expertise pour changer la disposition et revendre la propriété à un profit élevé.

Maisons endommagées avec entretien différé

Les mentions spéciales de l'entrepreneur ou du bricoleur sont des termes que j'utilise pour désigner les résidences supérieures. Malheureusement, parfois la meilleure solution est de démolir la maison, de la vendre pour la valeur du lot ou de donner à l'acheteur un crédit de fermeture pour faire le démantèlement après la clôture.

Les maisons qui exigent beaucoup de travail ne seront pas vendues au même prix que les maisons comparables qui ne nécessitent pas de travail. Les acheteurs refuseront de payer la meilleure valeur marchande pour les maisons à entretien différé.

De plus, la plupart des acheteurs exigent une incitation supplémentaire en compensation de problèmes imprévus.

Par exemple, une maison qui nécessite 50 000 $ de travail parmi les maisons vendues au prix de 300 000 $ ne coûtera pas un prix de 250 000 $. Ce n'est pas ainsi que cela fonctionne. Par exemple, un entrepreneur qui prévoit revendre la maison en l'état, s'attend à un bénéfice raisonnable et tiendra compte des coûts de revente lors de l'achat. Cela signifie que la maison se vendra probablement moins de 200 000 $.

Parfois, un acheteur achète une maison pour la réparer parce que l'acheteur s'attend à ce que la rénovation soit un travail d'amour. Mais ces maisons se vendent généralement un peu plus en raison de l'emplacement. Il est rentable d'être raisonnable dans vos prix lorsque votre maison a des défauts que vous n'êtes pas prêt à traiter.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}